Redegørelse om igangsættelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005 (Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
Redegørelse om igangsættelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005 (Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 25. april 2006
J.nr. ØU 126/2006
13. Redegørelse om igangsættelse af forslag til lokalplan "Johannesgården" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2005 (Økonomiudvalget og Teknik- og Miljøudvalget)
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen
og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til udvalgets
drøftelse med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Johannesgården"
med tilhørende forslag til kommuneplantillæg.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 5. april 2006
Drøftet
RESUME
Sct. Johannes Plejehjem Johannesgården ønsker at opføre en ny plejeboligbebyggelse
med ca. 70 plejeboliger på ejendommen matr. nr. 3391 Brønshøj, København.
Bebyggelsen skal erstatte et eksisterende plejehjem.
Bebyggelsen er af et sådan omfang, at det udløser krav om tilvejebringelse
af lokalplan, der foreslås alene at omfatte denne matrikel, som mod nord
begrænses af Fuglsang Allé.
Den eksisterende plejehjemsbygning der
er fra 1966, fremstår som en firelænget karré omkring et gårdrum anlagt som
have.
Med lokalplanen, tilstræbes en bedst mulig tilpasning til områdets
bebyggelsesstruktur samtidig med at der tages hensyn til lysforhold.
Lokalplanforslaget respekterer med hensyn til anvendelsen de i Kommuneplan
2005 fa
stlagte rammer for lokalplanlægning, hvor arealet er fastlagt til offentlige formål samt private institutioner m.v.
af almen karakter, som naturligt kan indpasses i det pågældende område.
Opførelse af ca. 6.800 m2 som skitseret i programoplægget
medfører en bebyggelsesprocent på 126. Dette er imidlertid i strid med rammerne
i Kommuneplan 2005, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 110 (O3-område).
Forslaget forudsætter således tillæg til kommuneplanen, der ændrer området til
et O4-område, der har en maksimal bebyggelsesprocent på 130.
Forvaltningen finder ikke, at det fremsendte programoplæg med skitseforslag,
der viser en aftrappet bebyggelse med 4 etager mod nord mod Fuglsang Allé, 3
etager mod øst og vest og 2 etager mod syd, giver en tilfredsstillende
tilpasning af bygningen til området og har derfor fået udarbejdet et
alternativt forslag. I bilag til redegørelsen er vist det oprindelige forslag,
forslag 1 og det alternative forslag 2, og forvaltningen anbefaler forslag 2,
der med 3 etager på alle 4 længer vurderes at give den bedste tilpasning til
den eksisterende bebyggelsesstruktur.
Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen har i mail den 13. marts 2006 tilkendegivet, at bygherre
samt tekniske rådgivere har taget den af Teknik- og Miljøforvaltningen
foreslåede udformning med 3 etager på alle 4 længer til efterretning. Dette er
efterfølgende bekræftet af plejehjemmets administrator, KAB Bygge- og
Boligadministration, pr. mail den 14. marts 2006.
Forvaltningen har vurderet om der i henhold til lov om miljøvurdering af
planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til
planforslagene. Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages
miljøvurdering heraf.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Plan og Arkitektur modtog den
9. december 2005 en henvendelse fra Sundhedsforvaltningen, Københavns Kommune med
anmodning om at udarbejde en lokalplan for et plejeboligbyggeri som skitseret i
et programoplæg udarbejdet af arkitektfirmaet Brunsgaard + Lauersen.
Området
Forvaltningen foreslår en
afgrænsning af lokalplanområdet som vist på bilag
1. Bilag 2 er et luftfoto af
området.
Eksisterende forhold
Den eksisterende
plejehjemsbygning der er fra 1966 fremstår som en firelænget karré omkring et
gårdrum anlagt som have. Bygningen der har høj kælder foruden 2 etager i fuld
højde samt en tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og nordfløjen, har ifølge
BBR et etageareal på 5.288 m2. Grunden udgør ifølge BBR 5.380 m2,
og bebyggelsesprocenten er beregnet til ca. 98. Bygningen er i dag indrettet
med 61 1-værelses boliger samt servicefunktioner, kontorer, personalerum og
teknikrum. Tagetagen er indrettet med klubværelser samt funktionærboliger. Bilag 3 viser foto af plejehjemmet og
nabobebyggelserne.
Kvarteret
Lokalplanområdet ligger i den
nordlige del af Vanløse på grænsen til Brønshøj-Husum og er overvejende omgivet
af velstrukturerede homogene villakvarterer med mange fine énfamiliehuse fra
1920'erne, 1930'erne og enkelte fra 1940'erne. Homogeniteten brydes af enkelte større
bebyggelser i form af række- eller etagehuse, tekniske anlæg og institutioner.
I
ByskabsAtlas København 2003 er Hegnshusene, der ligger umiddelbart syd for lokalplanområdet,
fremhævet som en karakteristisk bebyggelse i Vanløse. Hegnshusene,
der er opført i 1941, er tegnet af Kaj Fisker, C. F. Møller og Erik Jensen med
C. Th. Sørensen som landskabsarkitekt og består af 13 nord-sydorienterede
rækkehusstokke.
Transformerstationen på
hjørnet af Fuglsang Allé og Brønshøjvej, der er opført i 1943, fremstår med en
fin typisk københavnsk elværksgavl ud mod Fuglsang Allé. Bygningen, der er
markant i området, har en højde svarende til en 3½ etagers bygning.
Med ca. 1,2 km til Vanløse
Station og ca. 1,4 km til hhv. Grøndal Station, Flintholm Station og Jyllingevej
Station ligger området udenfor de stationsnære områder i Kommuneplan 2005, dvs.
områder der ligger indenfor 1000 m fra en station (tog, S-tog eller metro
station). På Brønshøjvej er der busforbindelse mod City, og på Bellahøjvej er
der tværgående forbindelse til bl.a. Vanløse Station.
Planforhold
I rammerne i Kommuneplan 2005
er den aktuelle ejendom udlagt som et O3-område, der kan anvendes til
offentlige formål samt private institutioner m.v. af almen karakter, som
naturligt kan indpasses i det pågældende område, jf. bilag 4.
Opførelse af ca. 6.800 m2 som skitseret i programoplægget
medfører en bebyggelsesprocent på 126, hvilket forudsætter tillæg til
Kommuneplan 2005, hvor lokalplanområdet ændrer status fra O3-område med
maksimal bebyggelsesprocent 110 til O4-område med maksimal bebyggelsesprocent
130.
Plejehjemsbygningen
er ikke med i kommunens registrering af bevaringsværdige bygninger,
SAVE-registreringen.
Projekter
Det fremsendte programoplæg
blev godkendt til viderebearbejdning af Sundhed- og Omsorgsudvalget på mødet
den 8. december 2005.
Plan & Arkitektur havde
forinden stillet sig positiv overfor det skitserede byggeri.
I programoplægget
foreslås den eksisterende bygning revet ned til kælderplan og en ny
plejeboligbebyggelse foreslås opført oven på den eksisterende kælder med 2
etager mod syd, 3 etager mod øst og vest samt 4 etager mod nord mod Fuglsang
Allé, jf. jf. forslag 1 bilag 5, 6 og 8.
Den nye plejeboligbebyggelse forventes at rumme et etageareal på ca. 6.750 m2,
hvoraf ca. 900 m2 udgøres af den eksisterende kælder. Bygningen
foreslås indrettet med ca. 70 2-rums
plejeboliger samt dertilhørende servicearealer.
Der er i forslaget ikke gjort
rede for anlæg af de ubebyggede arealer, herunder etablering af
parkeringspladser m.m.
Bebyggelsens arkitektoniske
udtryk redegøres der ikke for i programoplægget.
Der er planlagt en
totalentreprisekonkurrence hvor der ud fra lokalplanforslagets overordnede
rammer for bebyggelsen forventes udarbejdet forslag til bygningens detailudformning.
Totalentreprisekonkurrencen
forventes at løbe fra medio maj til ultimo juni hvorefter de indkomne forslag
bedømmes. En afgørelse forventes i begyndelsen af august måned, dvs. efter
udarbejdelsen af lokalplanforslaget.
Vurdering
Lokalplanområdet er
overvejende omgivet af villakvarterer, og forvaltningen finder, at 4 etager mod
Fuglsang Allé virker fremmed i området og uden byarkitektonisk tilpasning til
hverken nabobebyggelser eller området som helhed, jf. forslag 1 bilag 5 og 6.
En nærmere analyse viser, at det
er karakteristisk for bebyggelsesstrukturen i Vanløse, at villabebyggelsen
brydes af velafgrænsede enklaver af anden bebyggelse, der set i profil stikker
op i Vanløse. Dette ses hovedsagelig i form af parkbebyggelser med stok- og
vinkelbygninger, der optræder som selvstændige enheder, som f.eks. Hegnshusene i
2 etager eller med karrebebyggelse, som f.eks. området ved Sandbygårdvej i 3½
etager sydøst for lokalplanområdet.
Området bestående af 3
ejendomme, med Plejehjemmet Johannesgården mod vest, en børneinstitution og en
transformerstation på hjørnet af Fuglsang Allé og Brønshøjvej, kan i
byarkitektonisk/topologisk sammenhæng opfattes som en afgrænset enklave med
bygninger, der med hensyn til størrelse og udformning
har en væsentlig anden karakter end den omgivende villabebyggelse, jf. bilag 2.
På den baggrund
har forvaltningen overvejet et alternativt forslag til udformning af byggeriet,
hvor den nye plejeboligbebyggelse opføres med 3 etager på alle 4 længer, jf.
forslag 2 bilag 5 og 7. Konklusionen
er, at det findes væsentligt, at etageantallet ikke overstiger det etageantal
man finder i karrébebyggelsen Sandbygårdvej.
En bygning i 3 etager vil i området få en monumental karakter men skal ses i
sammenhæng med transformerstationens ligeledes monumentale karakter.
Idet en ny
plejeboligbebyggelse opført med 3 etager på alle fire længer ligger nord for
Hegnshusene og i en tilpas afstand til disse, vurderes bebyggelsen ikke at
medføre væsentlige skyggemæssige gener for Hegnshusene, jf. bilag 8 og 9.
Efter forvaltningens
opfattelse vil forslag 2 give den bedste tilpasning mellem den eksisterende
bebyggelse og nybyggeriet.
Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen har i mail den 13. marts 2006 tilkendegivet, at bygherre
samt tekniske rådgivere har taget den af Teknik- og Miljøforvaltningen foreslåede
udformning med 3 etager på alle 4 længer til efterretning. Dette er
efterfølgende bekræftet af plejehjemmets administrator, KAB Bygge- og
Boligadministration, pr. mail den 14. marts 2006.
Lokalplanindhold
Anvendelsen fastlægges til institutioner og andre sociale formål, skoler
og andre uddannelsesformål, hospitaler og andre sundhedsmæssige formål,
miljømæssige servicefunktioner, kulturelle formål, ungdoms-, kollegie- og
ældreboliger samt administration.
Der vil i lokalplanforslaget blive
fastlagt en bebyggelsesplan i princippet svarende til den eksisterende og
bestemmelser om etageantal. Bebyggelsesprocenten foreslås fastlagt til
maksimalt 130 og der foreslås et maksimalt etageantal på 3.
Lokalplanforslaget vil indeholde bestemmelser
om bygningens fremtræden, der sikrer at ny bebyggelse udformes i et nutidigt
arkitektonisk formsprog.
Vejudlægslinien mod Fuglsang Allé
forventes flyttet så den kommer til at ligge ca. 8 m fra vejmidten.
Der vil i planforslaget blive fastlagt
bestemmelser om indretning af friarealer som opholdsarealer for beboere og
brugere. Parkeringsdækningen forudsættes at være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads
pr. 100 m2 etageareal dog sådan at for plejeboliger, ældrebolig og
ungdomsboliger skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 plads for
hver 5 boliger og for dertil hørende servicearealer 1 plads pr. 200 m2
etageareal, dette vil for det aktuelle byggeri forudsætte ca. 24
parkeringspladser.
I forbindelse med
lokalplanudarbejdelsen vil forvaltningen registrere eventuelle bevaringsværdige
træer og buske i området.
Miljøvurdering
Lov om miljøvurdering af planer og programmer
Forvaltningen har vurderet, om der i henhold til lov om miljøvurdering af
planer og programmer skal udarbejdes en miljørapport i tilknytning til
planforslagene. I vurderingen er indgået de modtagne høringssvar fra Københavns
Bymuseum, Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg
kommuner og Miljøkontrollen, jf. de til gennemsyn vedlagte bilag A, B og C.
Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal
foretages en miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør anlægsarbejder,
der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt
i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få
væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser.
Lokalplanområdet bevarer i al væsentlighed den karakter, det har i dag.
De ændringer der muliggøres vil dog overvejende have en positiv miljøeffekt i form
af bedre og mere tidssvarende boliger til de ældre.
Indstillingen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste
over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 Oversigtskort med angivelse af
lokalplanområdet.
Bilag
2 Luftfoto.
Bilag 3 Foto fra området.
Bilag 4 De gældende rammer i Kommuneplan 2005.
Bilag 5 Principsnit
der viser, eksisterende forhold, forslag 1 og forslag 2.
Bilag 6 Volumenstudier,
forslag 1.
Bilag 7 Volumenstudier,
forslag 2.
Bilag 8 Skyggediagrammer, forslag 1
Bilag 9 Skyggediagrammer, forslag 2.
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A Høringssvar
af 27. februar 2006 fra Københavns Bymuseum.
Bilag B Høringssvar
af 27. februar 2006 fra Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg
kommuner.
Bilag C Høringssvar af 7. marts 2006 fra Miljøkontrollen.
Mette Lis Andersen Claus Juhl