Endelig vedtagelse af lokalplan Vigerslev Stationstorv med kommuneplantillæg og udbygningsaftale, Valby

Se alle bilag

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for et område ved Retortvej, Vigerslev Allé og Vigerslev Allé Station i Valby. Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger i form af ungdomsboliger og familieboliger samt et plejehjem, butikker og andet serviceerhverv. Forvaltningen har modtaget 12 henvendelser i høringsperioden. Høringen i sig selv har ikke givet anledning til ændringsforslag, men forvaltningen foreslår en opdatering af bestemmelserne om studieboliger og om dele- og elbilspladser.

Tidligere beslutninger

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

at godkende lokalplan Vigerslev Stationstorv (bilag 2).

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2),

3. at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan med kommuneplantillæg for et område ved Retortvej, Vigerslev Allé og Vigerslev Allé Station i Valby. Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger i form af ungdomsboliger og familieboliger samt et plejehjem, butikker og andet serviceerhverv. Lokalplanforslaget blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 14. marts 2024 og har været i høring fra den 22. marts til den 17. maj 2024. Forvaltningen har modtaget 12 henvendelser. Høringen i sig selv har ikke givet anledning til ændringsforslag, men forvaltningen foreslår en opdatering af bestemmelserne om studieboliger og om dele- og elbilspladser.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i Valby tæt ved Vigerslev Allé Station og Grønttorvet. Området er en del af Kulbanekvarteret, der er omfattet af områdefornyelse, og er et af tre byudviklingsområder, der blev fastlagt i sammenhæng med områdefornyelsen. Området ligger syd for Vigerslev Allé station, som har adgang fra en forplads på nordsiden af stationen. Mod sydøst grænser området, der er ubebygget, op til Ringstedbanen, mod sydvest til Retortvej og mod nordvest til Vigerslev Allé.

Den nye bebyggelse ønskes opført som boligkarré i op til 6 etager, med en højde på op til 22 m (ekskl. teknik på tag) og et etageareal på ca. 22.000 m². Stueetagen udnyttes til butikker mv. samt parkering og adgangsvej til varelevering, renovation og adgang til en transformerbygning tilhørende Banedanmark. I området indgår et areal af Retortvej, der er nedlagt som offentlig vej og erhvervet af grundejer (BR 5. maj 2022). Bebyggelsesplanen muliggør, at en række ledninger i den nedlagte Retortvej kan blive liggende. For at tilgodese ønsket om støjhensyn til boligerne, placeres plejehjemmet på tværs inde i boligkarreen, hvorved det undgås, at der er ensidige boliger, der placeres mod støjkilderne. Friarealerne i karreens gårdrum er støjbeskyttede, og det samme gælder størstedelen af friarealet øst for karreen, der beskyttes ved hjælp af støjskærme. Der etableres en grøn forplads op til Vigerslev Allé Station.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen i sig selv har ikke givet anledning til, at forvaltningen foreslår ændringer af lokalplanforslaget. Forvaltningen foreslår, at bestemmelserne i lokalplanforslaget om studieboliger og om dele- og elbilspladser ændres til den seneste praksis. Ændringerne er ikke af en sådan karakter, at de forudsætter fornyet høring. Det præcise forslag til ændring fremgår af bilag 6 og 7.

Høring

Forvaltningen har modtaget 12 henvendelser i høringsperioden (bilag 5). I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 17. april 2024, hvor 12 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt (bilag 8). Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 7):

Lokaludvalget er generelt positiv, hvis bebyggelsesprocenten på 150 ikke øges. Udformningen af stationstorvet ses som et positivt element med mulighed for gang og ophold. Det samme gælder kravet om, at ungdomsboliger skal udlejes til studerende, og det ønskes, at boligerne bliver administreret som betalbare kollegieboliger. Udvalget ser også positivt på etablering af et signalreguleret kryds, svingbaner og cykelstier, da strækningen er en skolevej.
Udvalget henviser til synspunkter fremkommet på borgermødet med hensyn til støj fra jernbanen, skyggevirkning på området nord for stationen og parkering.
Udvalget noterer sig, at støj fra genbrugspladsen overstiger grænseværdierne på facaden, og at dette bør løses.
Udvalget finder det misvisende at betegne området som delvist bilfrit med en reduktion af p-normen med 20 %, idet der er tale om et relativt lille byområde omgivet af andre områder, hvor parkeringen i stedet vil blive henvist til.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplanen kan ikke regulere huslejeniveauet i ungdomsboligerne. Etablering af lyskryds, svingbaner og cykelstier indgår i udbygningsaftalen, jf. afsnittet herom
Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor nedenfor.
Støj fra genbrugspladsen løses ved brug af støjdæmpende vinduer, som i forvejen er nødvendige af hensyn til vejstøj.
Betegnelsen delvist bilfrit er den terminologi, der bruges, når der sker en reduktion af parkeringsdækningen og/eller et områdes trafikale indretning begrundet i det politisk godkendte Administrationsgrundlag for helt eller delvist bilfri byområder (BR 8. oktober 2020). Forvaltningen vurderer i øvrigt, at den lavere parkeringsdækning vil være et incitament til at vælge andre transportformer end bilen, og at afstand til og parkeringsrestriktioner i naboområderne vil gøre brug af pladser her mindre attraktiv.

Hovedsynspunkter i borgernes og andres henvendelser:

I fire henvendelser udtrykkes der bekymring for støjpåvirkningen primært fra jernbanen, herunder risikoen for refleksioner fra nybyggeriets facade i forhold til bebyggelser nord for stationen.
I en henvendelse ønskes skyggevirkningen i et kolonihaveområde nord for banen belyst med et ønske om reduktion af bygningshøjden.
I en henvendelse ønskes der langt flere parkeringspladser, og at krav om højst 50 % ungdomsboliger nedsættes med fx 10-20 %, så området ikke kommer til at ligne et kollegieområde.
I henvendelser fra ledningsmyndigheder og Banedanmark gøres der opmærksom på ledninger i området og hensyn til en adgangsservitut samt høring, inden der udføres udgravninger tæt på banen.

Forvaltningens bemærkninger

Bygherre har fået udarbejdet en supplerende støjanalyse, der viser, at der ikke vil ske forøgelse af støjbelastningen på omliggende boliger på grund af refleksioner fra nybyggeriets facader.
Bygherre har fået udarbejdet supplerende skyggediagrammer, der bekræfter borgerens antagelse om, at der vil ske en påvirkning sidst på eftermiddagen i perioderne omkring jævndøgn. Kolonihaverne, der ligger i en afstand på over 60 m fra nybyggeriet på den anden side af Vigerslev Allé Station, bruges primært i sommerhalvåret, hvor påvirkningen er mindst.
Forvaltningen vurderer, at den foreslåede parkeringsdækning under hensyn til stationsnærheden er tilstrækkelig til at opfylde behovet, jf. notatet om parkering (bilag 4). Begrænsningen af ungdomsboliger til 50 % er beregnet i forhold til omfanget af boliger. Hvis der ses på det samlede nybyggeri svarer 50 % ungdomsboliger til 30 % af etagearealet, og forvaltningen vurderer ikke, at ungdomsboliger i det omfang vil dominere nybyggeriet.
Kommunen har solgt grunden uden betingelse om tinglysning af ledningsservitutter. En grundlæggende idé i planen er imidlertid, at den nedlagte Retortvej opretholdes som færdsels- og parkeringsareal med henblik på, at de heri beliggende ledninger kan opretholdes. Forvaltningen er bekendt med, at bygherre er i dialog med ledningsmyndigheder og Banedanmark om hensyn til ledningsanlæg, adgangsforhold samt andre restriktioner i forhold til de tilgrænsende baneanlæg.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at

ændre andelen af ungdomsboliger, familieboliger eller erhverv, omfang, højde og placering af byggeriet samt den ydre udformning af bygningerne og indretningen af udearealer. Større ændringer vil kræve, at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på at revidere planforslaget og sende det i supplerende høring, men det afhænger af omfanget af ændringerne.
tilgodese grundejers oprindelige ønske om en parkeringsdækning svarende til kommuneplanens normer eller en dækning, der er lavere end den indstillede reduktion på 20 %. Det bemærkes, at samme valgmulighed blev fremlagt ved behandling af lokalplanforslaget, hvor forvaltningens indstilling om en reduktion på 20 % blev godkendt. En lavere norm kan medføre en supplerende høring.

Økonomi

Udbygningsaftale

På grundejeres anmodning er der udarbejdet udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21b (bilag 8). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifterne til udvidelse af Retortvej og et nyt signalkryds ud for ejendommen. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 134.500 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter at projektet er gennemført og ibrugtaget.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planforslagene, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Søren Hartmann Hede Søren Wille

Oversigt over politisk behandling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Vigerslev Stationstorv (bilag 2).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2),
at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 16. september 2024

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at sagen sendes tilbage til forvaltningen mhp. at sende lokalplansforslaget i ny offentlig høring uden krav om almene boliger.”

Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 8. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti er bekymret for, at der placeres boliger i et så støjplaget område, og det er derfor væsentlig for os, at der laves tilstrækkeligt med støjdæmpende foranstaltninger.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti mener, at parkeringsnormen for biler skal fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”