Alment boligprojekt med ungdomsboliger på Hedegaardsvej, Amager Øst

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med ungdomsboliger på Hedegaardsvej 88, 2300 København S, Amager Øst.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 50 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 7,26 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 58,12 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2017 (BR den 13. september 2016) (A, B, C, F, I, O, V, Ø og løsgænger Kasper Heumann Kristensen).

Det almene boligselskab De Unges Almen Boligselskab, som administreres af UBSBOLIG A/S, har fremsendt et boligprojekt med 50 ungdomsboliger på Hedegaardsvej 88, 2300 København S.

Borgerrepræsentationen (BR) skal på denne baggrund tage stilling til opførelse af indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt og dermed godkende ansøgningen om støtte til det almene boligbyggeri, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlag for almene nybyggerier (Teknik- og Miljøudvalget (TMU) den 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: Arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse og præsentation af projektet er i bilag 2.

Lokalplan nr. 612 Hedegaardsvej II (Borgerrepræsentationen den 7. april 2022) stiller krav om 25 pct. almene boliger af det samlede boligetageareal på matriklen. Dette projekt bidrager til denne forpligtelse med 25 pct. almene boliger.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet vil bidrage med efterspurgte kvaliteter i form af ungdomsboliger. Bebyggelsens form vil tilgodese det tætte naboskab og fællesskab på tværs af beboerne – også i de fælles ude-/opholdsarealer.

Proces for støtte til alment nybyggeri
Kommunen kan meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til nybyggeri. Borgerrepræsentationen skal bemyndige forvaltningen til at meddele tilsagnet, inden det gives. Bilag 2, side 5, beskriver byggestøttesagsbehandlingens faser og lovgrundlaget for kommunens garantistillelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen har ansvaret for administrationen af alle typer almene nybyggerisager og er budgetansvarlig for grundkapital til familie- og ungdomsboliger. Forvaltningen stiller vilkår til de konkrete projekter ud fra det administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. oktober 2021.

Politisk handlerum
Der kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsættes vilkår om ændringer til de konkrete projekter, eller de kan afvises.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene ungdomsboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Mens de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 7,26 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre 58,12 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 50 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 76.650 kr. (2022-priser). Ungdomsboligbidrag er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor de godkendte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 50 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2017). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere De Unges Almen Boligselskab og UBS BOLIG A/S om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

Søren Wille                          / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 50 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne, svarende til i alt op til 7,26 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 58,12 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 10. oktober 2022

Line Barfod (Ø) forlod mødet kl. 16.35-16.43 under behandlingen af punktet på grund af inhabilitet.

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at forvaltningen arbejder videre med muligheden for facadematerialer i træ i den videre behandling af støttesagen”

Ændringsforslaget blev forkastet med 4 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

"Partierne ønsker mere byggeri i træ og genbrugsmaterialer for at reducere klimabelastningen fra byggebranchen."

Et samlet udvalg afgav følgende protokolbemærkning:

“Partierne mener, at det er vigtigt byggeriet foregår så bæredygtigt som muligt. Et krav om facadematerialer i træ er ikke en garant for sådan et ønske, men vi opfordrer bygherre til at se på genbrug og andre bæredygtige løsninger.”

Stab i Teknik- og Miljøforvaltningen har efterfølgende vurderet spørgsmålet om afledt inhabilitet (myndighedsinhabilitet) for teknik- og miljøforvaltningen og fundet, at der ikke foreligger en sådan inhabilitet.

Dagsordenspunkt 24: Alment boligprojekt med ungdomsboliger på Hedegaardsvej, Amager Øst (2022-0255636)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 22. november 2022

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 10. oktober 2022:

"Vi ønsker mere byggeri i træ og genbrugsmaterialer for at reducere klimabelastningen fra byggebranchen."

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

“Vi mener, at det er vigtigt byggeriet foregår så bæredygtigt som muligt. Et krav om facadematerialer i træ er ikke en garant for sådan et ønske, men vi opfordrer bygherre til at se på genbrug og andre bæredygtige løsninger.”