Mødedato: 21.05.2024, kl. 15:30
Mødested: Rådhuset, Udvalgsværelse F på 2. sal

Endelig vedtagelse af lokalplan Poppelstykket II med udbygningsaftale, Valby

Se alle bilag

En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse på en grund i Valby, der ligger ved gaderne Poppelstykket, Følager og Gammel Køge Landevej. Byggeriet opføres i syv etager med ungdomsboliger, familieboliger, hotel og butikker samt andre udadvendte anvendelser i stueetagen. Der stilles krav om almene boliger og plantes et stort antal træer. Parkering etableres i stueplan under et hævet opholdsareal. Antallet af bilparkeringspladser er fastsat efter, at lokalplanområdet ligger i et byudviklingsområde og tæt på den vigtige knudepunktsstation København Syd. Den offentlige høring har givet anledning til ændringsforslag fra Teknik- og Miljøforvaltningen. Planforslaget fremlægges nu til endelig vedtagelse.

Tidligere beslutninger

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

  1. at godkende lokalplan Poppelstykket II (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og i bilag 7.

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

2. at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

Problemstilling

En bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse til ungdomsboliger, familieboliger, hotel og publikumsorienterede serviceerhverv på en ejendom ved Gammel Køge Landevej, Følager og Poppelstykket. I henhold til den gældende lokalplan 518 Poppelstykket (BR 26. marts 2015), der fastlægger området til boliger og serviceerhverv, ligger ejendommen i et delområde, for hvilket gælder, at større nybyggeri og opførelse af boliger forudsætter en supplerende lokalplan. Da en ny lokalplan i sin helhed vil aflyse bestemmelserne i den gældende lokalplan for matr.nr. 2121 Valby, København, har Teknik- og Miljøforvaltningen valgt at fremlægge forslaget som en ny lokalplan og ikke som et tillæg. Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan 2019. 

Lokalplanforslaget (bilag 2) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 14. december 2023 med ændringsforslag om, at 2.-4. etage mod Gammel Køge Landevej fastlægges til erhverv, at bebyggelse mod Følager fra 2. etage og op fastlægges til bolig, og at der justeres i beskrivelsen af træarter.
Sagen har været i høring fra den 4. januar til den 7. marts 2024. Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget otte henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag fra forvaltningen, herunder også ift. udnyttelse af de muligheder, som ændring af planloven har givet med bl.a. hensyn til krav om, at ungdomsboliger skal være for studerende, og om el- og delebilspladser (bilag 7).

Ændringsforslag om, at ungdomsboliger skal være studieboliger, om vækstvilkår for beplantning og om parkeringspladser forbeholdt dele- og elbiler, har været i supplerende høring hos bygherre, der den 27. marts 2024 har meddelt, at de ikke har kommentarer til ændringsforslagene.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i det tidligere Valby Industrikvarter, hvor der gennem en årrække er sket en omfattende omdannelse fra industri til boliger og serviceerhverv. Omkring lokalplanområdet ligger udviklingsområderne Ny Ellebjerg, Grønttorvet og F.L. Smidth. Mange af nybyggerierne er opført med teglfacader og flade tage. Kvarteret rummer også mange bevaringsværdige industribygninger, der er ombygget til nye formål. Den aktuelle grund rummer erhvervsbebyggelser opført i 1994 og 2000, som er vurderet til ikke at have særlig bevaringsværdi (er ikke SAVE-registreret). De ubebyggede arealer er overvejende asfalterede eller belagt med beton. Området har derfor en lav grad af begrønning og ingen større træer.

Med hjemmel i den gældende lokalplan er der opført nye boligbebyggelser med ungdomsboliger og erhverv i stueetagen i den del af området, der ligger øst for Poppelstykket. I den øvrige del af området ligger der et dyrehospital, et stort byggemarked og andre erhvervsbygninger i 1-2 etager.

Nybyggeriet har et etageareal på ca. 16.560 m2. Det opføres med randbebyggelse og i syv etager mod Gammel Køge Landevej, Følager og skel mod disse. Der opføres almene boliger svarende til 25 % af boligetagearealet som en del af randbebyggelsen mod Følager. Det fastsættes i lokalplanen, at ungdomsboliger højst må udgøre 50 % af det samlede boligetageareal. Parkering, renovation og varetilkørsel sker under en plint, der er et overdækket areal i stueplan, som etableres på den vestlige del af grunden. Der anlægges friarealer på plintens tag med adgang fra de tilstødende boliger, fra opgangene og fra terræn. Desuden anlægges friarealer på terræn bag de almene boliger langs Følager og på hjørnet ved Poppelstykket. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2) og i faktaarket (bilag 3).

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget
På baggrund af Borgerrepræsentationens ændringsforslag er der i lokalplanforslaget optaget bestemmelse om, at 2.-4. etage mod Gammel Køge Landevej skal være erhverv, og at bebyggelse mod Følager fra 2. etage og op skal være boliger. På baggrund af høringen samt nye muligheder i planloven foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at der stilles krav om, at ungdomsboliger skal være for studerende, at der skal være parkeringspladser forbeholdt el- og delebiler (en delebilsplads og fem elbilspladser), at listen over hjemmehørende og/eller frugtbærende træarter opdateres, at vækstvilkår for beplantning præciseres, og at der indsættes et nyt afsnit i lokalplanens redegørelse om miljømæssige gener fra virksomheder. De præcise ændringer fremgår af bilag 7.

Ændringsloven foreskriver i § 11, at ændringerne i planloven alene gælder for lokalplanforslag, der er offentliggjort efter lovens ikrafttræden (den 1. januar 2024). I dette tilfælde er forslaget offentliggjort (sendt i høring) efter den 1. januar 2024. Derfor er det ikke nødvendigt med en ny, fuld offentlig høring for at indsætte krav om studieaktivitet, og der er alene lavet en supplerende høring af bygherre.  

Høring
De modtagne otte henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 5. I bilag 6 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der blev afholdt borgermøde den 21. februar, hvor 25 borgere deltog. Referat af mødet er vedlagt som bilag 8. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5, henvendelse nr. 1):

  1. Valby Lokaludvalg finder, at byggeriet virker meget massivt og bastant med den ubrudte bygningshøjde og de lange facader, og anfører, at det derfor vil være vigtigt, at der i lokalplanen fastsættes krav om variation i etageantal, facadeindrykning og fysisk udtryk.
  2. Lokaludvalget ønsker generelt, at området udvikles på en måde, der styrker områdets sammenhæng og prioriterer forbindelsen til København Syd og til Valby Idrætspark. Området er hidtil blevet udviklet med isolerede projekter, der spiller dårligt sammen.
  3. Lokaludvalget opfordrer til, at kommunen udnytter de nye planbestemmelser om, at ungdomsboliger skal udlejes til uddannelsessøgende. Der er i området allerede bygget flere hundrede ungdomsboliger uden disse krav, og lokaludvalget ser ikke behov for flere sådanne små og dyre, uregulerede boliger i området.
  4. Det er lokaludvalgets holdning, at der bør være fokus på, at det indlagte erhverv kan være en virksomhed, der sælger biludstyr, og det derfor må forventes, at kunderne kommer i bil, hvorfor der kan være behov for en særlig parkeringsnorm.
  5. Lokaludvalget refererer til synspunkter fremført på borgermødet, herunder at byggeriet virker massivt, at det er positivt, at der bygges i rødt tegl med rigtige mursten, og at der ønskes boliger til ældre.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

  1. Forvaltningen vurderer, at de tilstødende gaderum på Gammel Køge Landevej og Følager er så brede, at indpasning af bebyggelse i syv etager anses for indpasset i området. Mod Gammel Køge Landevej trækkes bebyggelsen ni meter tilbage, og der plantes træer langs vejen. Mod Følager trækkes bebyggelsen to meter tilbage, og den eksisterende og planlagte bebyggelse på nordsiden er også trukket tilbage. En lavere bebyggelse vil med samme etageareal betyde længere facader og en reduktion af størrelsen af de grønne arealer. Byggeriet tager med sine teglfacader og modulopbygning afsæt i industriarkitekturen i området omkring Carl Jacobsens Vej. Der skabes variation ved brug af franske og spanske altaner. De spanske altaner markeres med et fremspring i facaden tre steder mod Gammel Køge Landevej og to steder mod Følager, hvor bygningsdelen med de almene boliger er lidt lavere.
  2. Med udbygningsaftalen (bilag 9) sikres der omlægning af Følager samt Poppelstykket ud for ejendommen med bredere fortove samt cykelstier, hvilket vil forbedre adgangen til København Syd. Bedre adgang til Valby Idrætspark forudsætter kommunal finansiering af opgradering af Poppelstykket helt frem til Ellebjergvej og et nyt signalreguleret kryds.
  3. Forvaltningen er enig med lokaludvalget i at anbefale, at der stilles krav om, at ungdomsboliger skal være for studerende. Dette indgår som et ændringsforslag i indstillingen.
  4. Lokalplanen regulerer ikke, hvilke typer af publikumsorienterede serviceerhverv, der skal indrettes i stueetagen. Bygherre oplyste på borgermødet (bilag 7) ud fra erfaring med den eksisterende virksomhed, der sælger biludstyr, at behovet er ca. 10 pladser i løbet af dagen, og at meget få beboere i ungdomsboligerne og gæster til hotellet forventes at have bil. Forvaltningen foreslår derfor en parkeringsnorm for ungdomsboliger på 1/1.714 m2 og for erhverv, herunder hotel på 1/428 m2.
  5. Der henvises til bemærkningen under pkt. 1 og til bemærkningerne nedenfor til borgernes hovedsynspunkter.

Hovedsynspunkter i henvendelser fra borgere og offentlige myndigheder (bilag 5):

  1. I tre henvendelser er der bemærkninger om den arkitektoniske fremtræden. Det kritiseres, at der ikke er variation i højden og for lidt variation i facaden, at byggeriet ikke lever op til Københavns Kommunes Arkitekturpolitik om en menneskelig skala, at det lukker området og er med til at skabe en tunneleffekt, samt at der foreslås skrå tage i stedet for flade. Det ønskes også, at farveudtrykket raffineres yderligere.
  2. Københavns Ældreråd påpeger, at der her er en oplagt mulighed for ved forhandling med bygherre at bygge et seniorbofællesskab som en mindre del af de 25 % almene boliger. De demografiske ændringer i København fordrer et politisk fokus på boliger til ældre, herunder seniorbofællesskaber.
  3. HOFOR gør opmærksom på, at der skal tages højde for ledningsanlæg i området.
  4. Københavns Museum redegør for muligheden for oldtidsfund i området.
  5. Plan- og Landdistriktsstyrelsen efterlyser en beskrivelse i redegørelsen af miljøforhold i relation til nærliggende virksomheder af national interesse (H. Lundbeck A/S og Renseanlæg Damhusåen).

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

  1. Flade tage er karakteristisk for området. Der henvises i øvrigt til bemærkninger til pkt. 1 til Valby Lokaludvalgs hovedsynspunkter.
  2. Ønsket om et seniorbofællesskab vil blive viderebragt til bygherre.
  3. HOFOR’s bemærkninger om ledningsanlæg vil blive viderebragt til bygherre.
  4. I redegørelsen til lokalplanen er der henvist til Museumsloven.
  5. Der foreslås tilføjet et afsnit i redegørelsen om miljømæssige gener fra virksomheder, hvoraf det fremgår, at lokalplanen ikke vil medføre skærpede miljøkrav til de pågældende virksomheder.

Supplerende høring
Ændringsforslag om, at ungdomsboliger skal være studieboliger, om vækstvilkår for beplantning og om parkeringspladser forbeholdt dele- og elbiler, har været i supplerende høring hos bygherre, der den 27. marts 2024 har meddelt, at de ikke har kommentarer til ændringsforslagene.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:

  • Ændre omfanget og placeringen af byggeriet eller ændre fastsatte bestemmelser om ydre fremtræden, fx de detaljerede bestemmelser om udformning af facader. Det vil som udgangspunkt betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningerne med henblik på at revidere planforslaget og sende det i supplerende høring, men det afhænger af omfanget af ændringerne.
  • Undlade at stille krav om, at ungdomsboliger skal være for studerende.
  • Ændre bestemmelser om antal el- og delebilspladser samt ladestandere.

Økonomi

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning er der udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 9). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder en andel af udgifterne til ombygning af Følager og Poppelstykket ud for ejendommen, herunder med træer. Freja Ejendomme, med hvem der tidligere er indgået en udbygningsaftale om bl.a. anlæg af Følager, afholder den resterende andel af udgifterne, for så vidt angår Følager. I bilag 10 er sammenhængen mellem denne udbygningsaftale og den tidligere indgåede udbygningsaftale med Freja Ejendomme nærmere beskrevet. Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 169.000 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter at ”anlægget” er gennemført og ibrugtaget.   

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

 

 Søren Hartmann Hede                                         Søren Wille

 

Oversigt over politisk behandling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende lokalplan Poppelstykket II (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning og i bilag 7.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

  2. at godkende udbygningsaftale (bilag 9) med grundejeren.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 6. maj 2024

 

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således, at der ikke stilles krav om oprettelse af almene boliger.”

 

Ændringsforslaget blev forkastet med 1 stemme mod 9. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C

Imod stemte: A, B, F, V, Ø og Å

 

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med 9 stemmer mod 1. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å

Imod stemte: C

 

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Venstre mener, at parkeringsnormen bør følge parkeringsnormen i kommuneplanen.”

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti er stærkt bekymrede for bebyggelse på grunde der er så støjplagede som denne; det er meget væsentlig med tilstrækkelig med støjsikring og gerne så tæt på støjkilderne som muligt. I udgangspunktet ønsker det Konservative Folkeparti grunden anvendt til det sit oprindelige formål – erhverv – fremfor boliger grundet de nævnte støjgener.”

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker at fastsætte parkeringsnormen til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”

 

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne glæder sig over, at vi med lokalplanen nu endelig stiller krav om, at de studieboliger, der bygges, har krav om studieaktivitet.”

 

Beslutning

Dagsordenspunkt 23: Endelig vedtagelse af lokalplan Poppelstykket II med udbygningsaftale, Valby (2024-0116723)

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. maj 2024

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med stemmerne 10 mod 1. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B og V.

Imod stemte: C.

 

Venstre videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 6. maj 2024:

”Venstre mener, at parkeringsnormen bør følge parkeringsnormen i kommuneplanen.”

 

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkninger fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 6. maj 2024:

”Det Konservative Folkeparti er stærkt bekymrede for bebyggelse på grunde der er så støjplagede som denne; det er meget væsentlig med tilstrækkelig med støjsikring og gerne så tæt på støjkilderne som muligt. I udgangspunktet ønsker det Konservative Folkeparti grunden anvendt til det sit oprindelige formål – erhverv – fremfor boliger grundet de nævnte støjgener.”

”Det Konservative Folkeparti ønsker at fastsætte parkeringsnormen til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig.”

 

Enhedslisten, Socialdemokratiet, Radikale Venstre og Venstre videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 6. maj 2024:

”Partierne glæder sig over, at vi med lokalplanen nu endelig stiller krav om, at de studieboliger, der bygges, har krav om studieaktivitet.”

Til top