Endelig vedtalgelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Endelig vedtalgelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 13. december 2005
J.nr. ØU 499/2005
7. Endelig vedtalgelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende kommuneplantillæg (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILL ING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan "Ørnevej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen
foreslåede ændringer til § 5 om bebyggelsens højder og til lokalplantegningen
om byggefelter.
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001
vedtages endeligt uden ændringer.
at Overborgmesteren bemyndiges til at underskrive vedlagte partnerskabsaftale
med Kay Wilhelmsen Gruppen.
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i
mødet den 23. november 2005
Sagen blev
udsat
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 7. december 2005
Anbefalet med følgende nye litra d) i § 7, stk. 2
(Ubebyggede arealer i område I) i lokalplan "Ørnevej":
"d) Terrænforskellen i skel mod ejendommene matr. nr.
1403 og 1287 Utterslev, København må ikke overstige 1 m. Udjævning af
terrænforskelle mellem disse skel og de nærmeste facader og gavle af
bebyggelsen i område I, må kun udføres med en jævn stigning, der ikke
overstiger 1:20. Landskabelig terrænbearbejdning, der afviger herfra, kan
tillades af Bygge- og Teknikforvaltningen".
RESUME
Planforslagene har
været i offentlig høring fra den 13. juli til den 3. oktober 2005. I
forbindelse hermed har der på internettet været oprettet en hjemmeside for
planforslagene, der har været en plancheudstiling på Biblioteket Ørnevej og i
Kvarterløft Nord-Vest, Lygten Stationsbygning, og der har været afholdt et
borgermøde. I høringsperioden er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra offentlige
myndigheder mv.
Københavns Energi ønsker deklaration for kloak- og
vandforsyningsledninger. Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at der åbnes mulighed for etablering
af daginstitutioner i området og tilkendegiver interesse for etablering af særboliger.
Hovedstadens Udviklingsråd har ingen
bemærkninger.
De øvrige
henvendelser omhandler omfang, placering og udformning af den muliggjorte
bebyggelse i lokalplanområdet og dens parkeringsforhold, finansiering af det
samlede grønne område og sikring af lokal forankring i den videre proces samt adgangsforhold
til eksisterende bebyggelse.
De modtagne
henvendelser giver forvaltningen anledning til at foreslå de under
sagsbeskrivelsen beskrevne ændringer af § 5 om bebyggelsens højder, byggefelternes
placering og bebyggelse uden for bygefelterne.
I et samarbejde
mellem lokalområdet (Kvarterløft Nord-Vest), Kay Wilhelmsen Gruppen og
Københavns Kommune er der i forbindelse med udvikling af lokalplanen,
udarbejdet aftaler mellem parterne om samlede rekreative arealer på HUR grunden
og de omkringliggende arealer. Det konkrete projekt udvikles i et partnerskab
og skal godkendes politisk i forbindelse med en anlægsbevilling. Projektorganisering,
partnerskabsaftale samt proces- og tidsplan er vedlagt som bilag.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
tiltrådte den 2. juni 2005 (BR 330/05) Bygge- og
Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstillinger af henholdsvis 18. maj og 24.
maj 2005 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Ørnevej" med tilhørende
forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Indstillingen med tilhørende bilag er
vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, som
Bilag A.
Offentliggørelse
Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 13. juli
til
den 3. oktober 2005. Der er udsendt 1427 foldere til ejere, lejere og brugere
og 40 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. I høringsperioden har der været
udstilling med plancher i Lygten Stationsbygning og på Biblioteket Ørnevej.
Den 6. september 2005 afholdt forvaltningen et borgermøde
indkaldt som et dialogmøde med politikere på Frederikssundsvejens skole. De
fremmødte 28 borgere blev orienteret om planforslagene, hvorefter der var
mulighed for at stille spørgsmål til de
tre fremmødte politikere og til forvaltningen. Debatten omhandlede
hovedsageligt udformningen og finansieringen af de offentligt tilgængelige
grønne arealer, nybyggeriets højde samt adgangsforholdene til eksisterende
boliger m.m. fra den del af Ørnevej, der ved lokalplanens vedtagelse ændrer
status til offentlige rekreative formål. Der vedlægges som bilag 1 referat af borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringssskemaer, der blev omdelt på
mødet.
I offentlighedsperioden har der været mulighed for på Plan
& Arkitekturs hjemmeside at søge oplysning om planforslagene,
fremsende indsigelser via e-mail og at
debattere planforslagene på en særlig debatside. Der er ikke i offentlighedsperioden
sendt indlæg til debatsiden.
I offentlighedsperioden er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra
offentlige myndigheder mv. Kopi af henvendelserne er fremlagt på borgmester
Søren Pinds forkontor som bilag B.
En oversigt over henvendelserne og indholdet heri samt forvaltningernes
bemærkninger er vedlagt som bilag 3. Nedenfor er henvendelsernes indhold og
forvaltningens bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:
1. Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
2. Henvendelser fra ejere, lejere og brugere,
interessegrupper m.v.
a.
Bebyggelse
b.
Trafik
og parkering
c. Beboerinddragelse og finansiering af
offentligt tilgængeligt grønt område m.m.
Henvendelser fra offentlige
myndigheder m.v.
Københavns Energi henleder
opmærksomheden på de eksisterende kloak- og vandforsyningsledninger, der må
sikres ved deklaration, herunder sikres fri og uhindret adgang. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
konstaterer, at der åbnes mulighed for etablering af daginstitutioner i området
og tilkendegiver interesse for etablering af et begrænset antal særboliger,
dersom et alment boligselskab erhverver boligerne eller udpeges som
driftsherrer. Hovedstadens Udviklingsråd har
ingen bemærkninger.
Bemærkning
Det er i lokalplanens generelle kommentarer anført, at der forudsættes
tinglyst de fornødne deklarationer til sikring mv. af ledninger. Tinglysning
vil kunne ske i forbindelse med den konkrete sagsbehandling af de berørte
arealer.
Henvendelser fra ejer, lejere
og brugere, interessegrupper mv.
Bebyggelse
En beboer fra bebyggelsen syd for HUR-grunden finder, at den kommende
bebyggelse er for høj mod skel, mens Kvarterløft Nord-vest ønsker bebyggelsens
højder ændret, så bebyggelsen er højest mod syd og lavest mod nord, ud mod
parken. Det projekterende arkitektfirma, Arkitema, ønsker de maksimale
bygningshøjder øget med ca. 2 m for hovedparten af byggeriet og med ca. 3 m for
den sydlige blok ved Stærevej samt mulighed for etablering af lejligheder
mindre end 75 m2, og en reduktion af det areal, der skal indrettes
til beboerlokaler m.v.
Fra Kvarterløft Nord-Vest er der også ønsker om ændringer af placering
af byggefelter, dels mod den eksisterende boligbebyggelse mod vest og dels, så
afstanden mod Hulgårds Plads bliver større. Arkitema ønsker placering og udstrækning
af byggefelterne ændret en smule af hensyn til byggetekniske forhold, bl.a.
fordi bygningskroppen ønskes reduceret fra 13 m til 10 m, fordi boligernes
bredde ønskes øget, og fordi gårdrummet mod syd i den midterste del af slangen
ønskes gjort større.
Bemærkning
Bebyggelsens højder er begrundet i den arkitektoniske idé, at den
laveste del skal vende indbydende mod bebyggelsens gårdrum mod syd, og den
højere del vende ud mod det grønne område mod nord og indgå som ramme om det, og forvaltningen kan
derfor ikke anbefale den ønskede ændring af højderne.
Forvaltningen kan, da det ikke medfører en forøgelse af det samlede
bruttoetageareal, anbefale ønsket om øgede bygningshøjder, der er begrundet
dels i byggetekniske forhold herunder nye brandtekniske krav, dels i ønsket om
at bevare den arkitektoniske idé med et jævnt stigende skråt tag. Den
forudsatte landskabelige behandling af terrænet mod bebyggelsen vil medføre en
hævning af terrænet, hvorved bygningerne mod det offentlige tilgængelige areal
vil fremstå med de i lokalplanforslaget oprindelige bygningshøjder.
Forvaltningen kan ligeledes anbefale de ønskede justeringer af
byggefelternes og facadeliniernes placering, der ikke ændrer på principperne i
den oprindelige bebyggelsesplan. Ændringerne medfører en lidt større afstand mellem
bebyggelsen og Hulgårds Plads, samt bedre dagslysforhold ved den mindre
husdybde i bygningskroppen.
Det kan ikke anbefales, at der i lokalplanen åbnes mulighed for
etablering af lejligheder mindre end 75 m2. Såfremt der af tekniske
årsager, som eksempelvis indpasningen af porte og gennemgange i bebyggelsen vil
være behov for enkelte mindre lejligheder, må dette vurderes konkret i
forbindelse med byggesagen. Forvaltningen finder, at der i en sådan større
boligbebyggelser skal sikres tilstrækkeligt areal til beboerfaciliteter og kan
derfor ikke på det foreliggende grundlag anbefale en reduktion af kravet om 3 %
af boligetagearealet til sådanne formål, der bl.a. vil kunne indrettes i kælder.
Trafik og parkering
Kvarterløft Nord-Vest ønsker sikret, at der ikke sker smutvejskørsel
mellem Hulgårdsvej og Stærevej. Bestyrelsen i karreen Uglevej/Ørnevej/Stærevej/Frederikssundsvej
er bekymret for øget biltrafik, og ønsker Ørnevej og Stærevej trafiksaneret, og
en beboer i karreen ønsker adgangs- og parkeringsforholdende sikret. Daginstitutionen
Børnehuset, der er beliggende Ørnevej 90, ønsker vejadgangen til institutionen
sikret.
Bemærkning
I henhold til lokalplanens § 4 stk. 1 om vejforhold sker den primære
vejadgang til det lokalplanlagte nybyggeri fra Hulgårdsvej og i mindre omfang
fra Stærevej. Med bebyggelsens placering inden for området vil der ikke være
mulighed for smutvejskørsel mellem Hulgårdsvej og Stærevej. De trafikale gener
fra øget biltrafik når byggeriet er opført, vurderes derfor som små.
Vejene i området er private fællesveje, hvor det er grundejerne, der
tager initiativ til og bekoster trafiksanering.
Ved omlægning af Ørnevej til offentligt grønt areal vil der blive
sikret de nødvendige adgangsforhold til de tilstødende boligbebyggelser, samt
tilstrækkelige parkeringsmuligheder til betjening af nærområdet. Det må derfor
forudses, at omlægningen vil medføre en reduktion af det store antal
parkeringspladser, der i dag er etableret på arealet.
Beboerinddragelse og finansiering af offentligt tilgængeligt grønt
område m.m.
Kvarterløft Nord-Vest ønsker, at Københavns kommune udover de afsatte
10 mio. kr. skal indgå med yderligere investering for at sikre, at så stor en
del af helhedsplanen for de samlede grønne områder kan gennemføres. Kvarterløft
Nord-Vest ønsker desuden, at kommunen skal forpligte sig til at inddrage
lokalområdet i gennemførelse af en helhedsplan og sikre lokal forankring når
hele projektet er gennemført.
Bemærkning
Der henvises til afsnittet nedenfor om Øvrige forvaltningers bidrag, til den som bilag vedlagte
Partnerskabsaftale mellem Københavns kommune, Kvarterløft Nord-Vest og Kay
Wilhelmsen samt til bilag 6, Projekt-
og tidsplan, og til Bilag 7, Projektorganisering.
Ændring af lokalplan
Med baggrund i ovenstående skal forvaltningen foreslå følgende ændringer i lokalplanen:
§ 5, stk. 1 b, 3. punkt ændres
til:
"
Bebyggelsen
skal opføres med de på lokalplantegningen angivne bygningshøjder, der i jævn
takt eller glidende må stige fra 15 m i den sydlige del af bebyggelsen til
højst 24 m for den nordlige del af bebyggelsen. For det østligste byggefelt
gælder, at bebyggelsen skal opføres efter samme princip om en stigning i jævn
takt eller glidende svarende til den øvrige bebyggelse, hvorved bygningshøjden ikke
må overstige 16 m."
§ 5, stk. 1 d, sidste punkt ændres til:
"I det i § 7 fastlagte
offentligt tilgængelige areal må der uden for byggefeltet alene opføres sådanne
mindre bygninger, som er nødvendige for arealets anvendelse til rekreative
formål."
Lokalplantegningen ændres som vist på vedlagte bilag 4.
Partnerskabsaftalen og borgerdeltagelse
Kay Wilhelmsen
Gruppen (KWG), Københavns Kommune og lokalområdet, repræsenteret ved
Kvarterløft Nord-Vest, indgik i et samarbejde omkring et parallelopdrag for HUR-
grunden og de omkringliggende arealer, og bl.a. på baggrund af resultatet heraf
blev der udarbejdet lokalplanforslag for området.
Gennem en række møder mellem
lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og kommunen er der opnået enighed om
vedlagte forslag til videre proces for udvikling af området (se bilag 6 og 7).
Ligeledes er der med forbehold for
den politiske godkendelse indgået en partnerskabsaftale (bilag 5) mellem Kay
Wilhelmsen Gruppen, lokalområdet (kvarterløft NV) og Københavns Kommune.
Partnerskabsaftalen forventes endeligt lokalt vedtaget i styregruppen for
Kvarterløft Nord- Vest den 19. november 2005. Aftalen regulerer en række
forhold, der er relevante for den fortsatte udvikling af det rekreative område
og samarbejdet mellem parterne herunder fordelingen af udgifter til anlæg og
drift.
Partnerskabsaftalen indeholder
endvidere en definition af området, som aftalen omfatter og parternes
rollefordeling, bl.a. fastlægges pligter og rettigheder, herunder hvordan
lokalområdet sikres indflydelse på den videre proces, og de valg der skal
træffes. Dette er nøjere beskrevet i "Proces- og tidsplan" (bilag 6). KWG's bidrag
til anlæg og drift, vedligeholdelse og fornyelse af området reguleres ligeledes
gennem aftalen. Endvidere indgår forhold omkring tidsplan, garantistillelse og
overdragelse og indtrædelse i aftalen.
Udgangspunktet for forhandlingerne var, at KWG som minimum skal betale,
hvad det koster at anlægge et almindeligt privat gårdanlæg på arealet. Resultatet
blev, at Kay Wilhelmsen (med forbehold for politisk godkendelse), bidrager med
2,7 mio. kr. ekskl. moms til anlæg af det offentligt tilgængelige rekreative
areal jf. Partnerskabsaftalen (bilag 5).
I aftalen med KWG indgår endvidere, at selskabet herudover forestår
oprensning i henhold til Miljøkontrollens anvisninger, fjerner belægning og
klargør arealet til anlæg af park, inkl. regulering af terrænhøjder til de
koter (højder) kommunen måtte ønske.
Dermed påtager kommunen sig ikke nogen risiko i forbindelse med
forureningsproblemer på den del af arealet, der skal anvendes til offentligt
tilgængeligt fællesareal.
Vedrørende drift, vedligeholdelse og fornyelse af det offentligt tilgængelige
fællesareal, er det fastlagt i partnerskabsaftalen (bilag 5), at Kay Wilhelmsen
Gruppen (og senere grundejerforeningen) betaler, hvad der svarer til drift,
vedligeholdelse og fornyelse af et privat gårdanlæg. Dette har kommunen
vurderet ville koste 19 kr. pr. m² pr. år. KWG har indvilget i at betale dette,
men med en bemærkning om, at det var for dyrt.
Gennem
hele forløbet har der været et samarbejde mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen
Gruppen og kommunen. Således er også proces- og tidsplanen, samt
organisationsbeskrivelsen udarbejdet i et samarbejde mellem parterne.
Proces- og tidsplanen (bilag 6) indeholder en detaljering af tidsplanen
for det videre forløb. Organiseringen er indgående beskrevet i bilag 7 om
Projektorganisering.
Øvrige forvaltningers bidrag
Økonomiforvaltningen sendte den 7. september 2005 et brev til de
involverede forvaltninger (FAF, BTF, UUF, MFF og KFF), som hver især ejer eller
har interesser i forskellige dele af Ørnevej eller området grænsende op til
den. Økonomiforvaltningen ønskede med brevet at få en afklaring af, hvorvidt
forvaltningerne hver især har mulighed for at
medfinansiere projektet
vedrørende udvikling af rekreative arealer omkring HUR-grunden på Ørnevej.
Samtlige 5 forvaltninger har efterfølgende meddelt, at de på nuværende
tidspunkt ikke har mulighed for at medfinansiere projektet.
Miljø- og
Forsyningsforvaltningen har i deres svar
yderligere gjort opmærksom på, at de er interesseret i at etablere og
finansiere en kvartermiljøstation på Hulgårds Plads. Dette kan ske i sammenhæng
med fornyelse af pladsen, men kræver 400-500 m2. Etableringen af
Kvartermiljøstationen vil indbefatte, at den bemandede legeplads flyttes,
hvilket vil medføre betydelige (ufinansierede) omkostninger.
Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at alle
deres midler er anvendt eller afsat til vedligeholdelsesarbejder i 2005, og at
de ikke på nuværende tidspunkt kan disponere over budgetmidlerne for 2006
grundet den forestående omstrukturering af Københavns Kommunes forvaltninger.
Bygge- og
Teknikforvaltningen oplyser i svaret
til Økonomiforvaltningen at Vej & Park i løbet af den kommende tid
igangsætter en beskeden oprydning i beplantning og adgangsforhold til Hulgårds
Plads. Dette arbejde gennemføres som driftsarbejde.
Kultur- og
Fritidsforvaltningen har meddelt at de
ingen mulighed har for medfinansiering af projektet.
Der er i lokalplanforslaget udlagt et byggefelt til ungehus i den
sydøstlige ende af HUR-grunden. Ungdoms- og Uddannelses forvaltningen har udtalt
sig positivt om dette, men kan ikke umiddelbart anvise penge til det.
ØKONOMI
Erhvervs- og Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde
10 mio. kr. til udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt
kommunen yder et tilsvarende beløb. Bygge- og Teknikudvalget har anbefalet, at
10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler indgår som medfinansiering (BTU
607/2004).
Den 15. juni 2005 besluttede Borgerrepræsentationen, at 10 mio. kr. fra
Bygge- og Teknikudvalget (byfornyelsesmidler) vedrørende HT-grunden overføres
til Økonomiudvalget (BR393/05)
I forbindelse med udarbejdelsen af partnerskabsaftalen med Kay Wilhelmsen
Gruppen (KWG) er det aftalt at KWG betaler 2,7 mio. kr. til anlæg af det
offentligt tilgængelige fællesreal på HUR-grunden.
Dermed er der pt. 22,7 mio. kr. i alt til rådighed til udvikling, projektering
og anlæg af det offentligt tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de
omkringliggende områder. Dog er det ønskeligt at forvaltningerne bidrager med
yderligere midler, hvis de har særlige ønsker til det rekreative område.
Midler til offentligt tilgængeligt
fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende arealer |
|
Statens pulje til særlig byfornyelsesindsats i problemramte områder i
store byer (100 mio. kr.-puljen) |
10 mio. kr. |
Kommunens byfornyelsesmidler |
10 mio. kr. |
Kay Wilhelmsen Gruppen |
2,7 mio. kr. |
I alt |
22,7 mio. kr. |
Midlerne er i 2006 niveau, selvom midlerne er tildelt i tidligere år.
Midlerne fremskrives ikke. Anvendelsen af midlerne vil blive konkretiseret og
fordelt på arealerne i det kommende forløb, hvor programmet for udvikling af
området udvikles i et samarbejde mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og
Københavns Kommune. Det sker med udgangspunkt i lokalplanen, og som beskrevet i
den vedlagte proces- og tidsplan (bilag 6). Konkretiseringen
forelægges udvalgene og Borgerrepræsentationen i forbindelse med godkendelse af
projektforslaget og anlægsbevillingen.
På det offentligt tilgængelige
fællesareal er der indgået aftale med KWG om at betale den del af driften, der
svarer til drift af et privat gårdanlæg ca. 19 kr. pr. m² pr. år. Den
resterende del af driften, som udgøres af merudgiften ved, at arealet er
offentligt tilgængeligt, skal betales af kommunen og forventes at blive ca. 8
kr. pr. m² pr. år. De afledte driftsudgifter foreslås
finansieret af den i budget 2006 afsatte pulje til nettomerudgifter ved nye byområder
mv.
Ved anlæg af det offentligt
tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende arealer ændres de
kommende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger også for Ørnevej der er
kommunal. I hvilket omfang den fremtidige driftsudgift bliver større end den
nuværende afhænger af fællesarealernes endelige udformning og kan derfor ikke
præciseres på nuværende tidspunkt men vil blive forelagt udvalgene i
forbindelse med anlægsbevillingen, hvilket forventes at ske i efteråret 2006.
Dette fremg
år af Proces- og tidsplanen, bilag 5. De afledte driftsudgifter til
områderne foreslås finansieret af den i budget 2006 afsatte pulje til nettomerudgifter
ved nye byområder mv.
Realiseringen er afhængig af, at
der tilvejebringes den fornødne finansiering til anlæg, drift og
vedligeholdelse, så kommunen ikke påtager sig økonomiske forpligtelser, der
ikke er budgetmæssig dækning for i de berørte udvalgs budgetter.
Miljøvurdering
Forslagene til
lokalplan og kommuneplantillæg er vurderet ikke at medføre, at der skal
foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og
programmer.
BILAG VEDLAGT
Bilag
1: Referat af borgermødet
Bilag 2: Evaluering af borgermødet
Bilag 3: Skema over modtagne henvendelser
Bilag
4: Ændret Lokalplantegning
Bilag 5: Partnerskabsaftale mellem Kay Wilhelmsen Gruppen, Kvarterløft
Nord-Vest og Københavns Kommune
Bilag 6: Proces- og tidsplan for
udvikling af HUR- grunden og de omkringliggende områder.
Bilag
7: Projektorganisering
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A: Indstilling med bilag
forelagt Borgerrepræsentationen den 2. juni 2005.
Bilag B: Kopi af modtagne henvendelser.
Bjarne Winge Mette
Lis Andersen