Forslag til lokalplan "Hjørnestenen"

Der skal tages stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplan ”Hjørnestenen”, som muliggør opførelse af en ny bygning i Vanløse Bymidte til serviceerhverv.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1.                  at lokalplanforlag ”Hjørnestenen” (bilag 1) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder,

Teknik- og Miljøudvalget godkendte i møde den 21. marts 2011, at forvaltningen ud fra et projektforslag fremsendt af Holberg Fenger Invest A/S skulle udarbejde forslag til lokalplan, der vil muliggøre opførelse af en bebyggelse til kontor- og serviceerhverv i Vanløse Bymidte. Bebyggelsen tænkes opført i 4 - 5 etager og omfatter ca. 4.500 m².  Bebyggelsesprocenten inden i området bliver 180.

Projektet forudsætter, at der vedtages ændrede rammer for B3-område (boligområde) i kommuneplan 2009 til S3-område i kommuneplan 2011. Det vil sige, at anvendelsen fastlægges til serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 185.

Området fremstår i dag nedslidt og trænger til et løft. Den eksisterende bebyggelse består af 1 – 2 etages erhvervsbygninger. De ubebyggede arealer er befæstede, indhegnede og anvendes til parkering og lager. Den stationsnære beliggenhed gør området attraktivt for indretning af seviceerhverv/arbejdspladser, og grundens vestvendte orientering gør den attraktiv for etablering af et nyt opholdsareal.

Lokalplanforslaget (bilag 1) er udarbejdet på baggrund af projekt fra JaJa Architects ApS. Lokalplanforslaget fastlægger et byggefelt med bestemmelser om bygningshøjder, arkitektonisk udformning og materialevalg.

Planområdet afgrænses af Apollovej, Vanløse Allé og skel mod ejendommene Apollovej 22 og Vanløse Allé 65-73.

Bebyggelsen, kaldet ”Hjørnestenen”, tænkes opført med en skulpturel udformning. Bygningens stueetage sammenbygges med randbebyggelserne langs Vanløse Allé og Apollovej. Stueetagen er åben og imødekommende med store vinduesåbninger. Etagerne herover hviler på søjler, og er åben mod vest og øst. Mod vest udformes stueetagen som en bred trappe. Trappen tænkes sammen med pladsen foran og del af stueetagens dæk indrettet som offentligt tilgængelig byrum med mulighed for ophold.

Bebyggelsen opføres i 4 - 5 etager og totalhøjden  bliver  19 m mod øst og 23 m mod vest. Bebyggelsen omfatter i alt ca. 4.500 m² og bebyggelsesprocenten bliver ca. 180.

Bebyggelsen tænkes opført med facader i granit, lyse tegl og glas.

Overordnet vurderes projektet at kunne bidrage til en styrkelse af Vanløse Bymidte som bydelens centrum med en koncentration af butikker, servicefunktioner, kulturelle funktioner og arbejdspladser tæt på S-togstation og Metro.

Byggeriet adskiller sig arkitektonisk og størrelsesmæssigt fra den omgivende bebyggelse og kan derved medvirke til at markere fornyelse af Vanløse Bymidte. Samtidig kommer bebyggelsen til at spille fint sammen med to af de andre kommende byggerier, nemlig ”Galleri A” ved Vanløse Torv/Station og ”V360” (Indertoften II) ved Jernbane Allé, som begge kommer til at markere og hæve sig i forhold til den omliggende bymidte. Der er udarbejdet skyggediagrammer, som viser de forventede skyggevirkninger fra den nye bebyggelse. Den omkringliggende bebyggelse vil kun i begrænset omfang blive berørt af skygger fra byggeriet. Ved opførelse af en traditionel karrébebyggelse vil der opstå tilsvarende skygge på naboarealerne.

Projektet forventes at generere i størrelsesordenen 100-200 enkeltture pr. døgn, hvilket er en begrænset øgning af den eksisterende trafik til og fra området. De trafikale konsekvenser vurderes at være så små, at der ikke er behov for trafikale tiltag uden for lokalplanområdet.

Byrummet vest for bebyggelsen skal udformes, så det supplerer og understøtter bymidtens eksisterende byrum – se Bilag 5 - Byrumsanalyse.  På sigt er det muligt at nedlægge Eskjærsvej på strækningen Vanløse Allé til Apollovej, idet udkørsel til Apollovej planlægges lukket. Hermed opstår mulighed for at etablere et samlet byrum bestående af forpladsen til Hjørnestenen, det nedlagte vejareal og et eksisterende grønt areal vest herfor. Projektet er i tråd med kommunens handlingsplan for byrum, som udpeger netop dette område som en potentiel plads.

Parkering skal placeres i parkeringskælder, og der stilles krav til udformning og placering af cykelparkering. Parkeringsnormen fastsættes til i størrelsesordenen og højst en plads pr. 100 m².

Kommunens miljømål søges fremmet ved at stille krav om, at bebyggelsen udføres som lavenergibyggeri. Der stilles også krav om grønne tage og lokal afledning af regnvand.

Tilgængelighed

Tilgængelighedsvurdering fremgår af bilag 2. Der vurderes ikke umiddelbart at være forhold, der hindrer, at tilgængelighed sikres.

Intern høring

Vanløse Lokaludvalg tilslutter sig lokalplanforslaget og ser frem til det videre arbejde med udarbejdelsen.

Borgerdialog 

Processen omfatter bl.a. en hjemmeside for lokalplanforslaget og et borgermøde tilrettelagt som et cafémøde. I samme borgermøde drøftes forslag til lokalplan ”Indertoften II” for et område ved Indertoften og Jernbane Allé. Forslag til borgerdialog er vedlagt som bilag 3.

Miljøvurdering

Forvaltningen vurderer, at planforslaget ikke medfører, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planen ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag 3 og 4, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få væsentlig indvirkning på dette eller omkringliggende områder eller bebyggelser. Miljøvurdering er vedlagt som bilag 4.

Byrumsanalyse

Forvaltningen har udarbejdet en byrumsanalyse, der redegør for eksisterende og kommende byrum og forbindelser i Vanløse Bymidte, herunder deres indbyrdes sammenhæng og hierarki. Byrumsanalysen er vedlagt som bilag 5.

Lokalplanen og kommuneplanændringen medfører ikke i sig selv udgifter for kommunen. Forvaltningen skønner, at kommunen vil få større skatteindtægt som følge af ændringen.

Grundejeren har ikke anmodet om en udbygningsaftale.

Når lokalplanforslaget er vedtaget i Borgerrepræsentationen, gennemføres en offentlig høring i 2 måneder. Efter offentlighedsperioden fremlægges indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen for udvalgene og Borgerrepræsentationen. Endelig vedtagelse forventes at ske i 1. kvartal 2012. Det bemærkes, at den endelige vedtagelse af lokalplanen er afhængig af, at kommuneplan 2011 vedtages.           

Hjalte Aaberg

                                                                  /Simon Kjær Hansen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

1.                  at lokalplanforlag ”Hjørnestenen” (bilag 1) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder,

Økonomiudvalgets beslutning den 11. oktober 2011

Indstillingen blev anbefalet.