Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til kommuneplan 2005 - Udsat - (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til kommuneplan 2005 - Udsat - (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 6. februar 2007
J.nr. ØU 32/2007
14. Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" med tilhørende forslag til tillæg til kommuneplan 2005 - Udsat - (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Teknik- og Miljøforvaltningen
indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til tillæg nr. 3
til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" vedtages med henblik på
offentliggørelse
at indsigelsesfristen
fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede
dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i
lokalområdet, et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde samt offentliggørelse
i områdets lokalaviser
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte
lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til
Kommuneplan 2005 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen
fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede
dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i
lokalområdet, et borgermøde tilrettelagt som et orienteringsmøde samt offentliggørelse
i områdets lokalaviser.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 24. januar 2007
Sagen blev udsat
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 30. januar 2007
Sagen blev udsat ved mødets start.
RESUME
Teknik- og Miljøudvalget,
Økonomiudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget drøftede i maj 2006
forvaltningernes redegørelse med henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg
nr. 3 til lokalplan nr. 310 "Teglværkshavnen" og forslag ti
l tillæg
til Kommuneplan 2005. Disse planforslag skal ses som led i omdannelse af de ud
Udgangspunktet for planforslagene er den helhedsplan, som kommunen udarbejdede i 2002 sammen med Københavns Havn og den hollandske tegnestue Soeters Van Eldonk Ponec Architecten for den del af sydhavnsområdet, der ligger langs vestsiden af havneløbet. En nord-sydgående boulevard binder via broer bebyggelserne på Sluseholmen, Teglholmen, Enghave Brygge og Havneholmen sammen og sikrer flere adgange til det overordnede vejnet. Den fremtidige busbetjening af området indgår i arbejdet med Busplan 2008 med afsæt i HUR-rapporten "Sydhavnen – ringen sluttes med bus, vision for kollektiv trafikbetjening", der foreslår en A-busforbindelse seks gange i timen mellem Hovedbanen, Teglholmen, Sjælør S-togsstation og videre til Valby Station.
Den nye bebyggelse forudsættes overvejende udformet som karreer omgivet af kanaler. Desuden indgår stibroer over havnen ved Fisketorvet og ved Teglholmen i forlængelse af den grønne kile. Udviklingen er påbegyndt såvel på Sluseholmen Nord som ved Fisketorvet.
Gennem det interne vejnets opbygning og udformning sikres, at gennemkørende trafik begrænses, og at flere gader bliver anvendelige til leg og ophold. Begrænsning af terrænparkering til ca. 20 pct. af parkeringsdækningen skal yderligere være med til at skabe bilfrie miljøer.
Planforslagene fastlægger to
områder til boliger, serviceerhverv og offentlige formål med en samlet
rummelighed på ca.
Det
er en forudsætning for lokalplanens endelige vedtagelse, at der samtidig vedtages
et tillæg til Kommuneplan 2005, som fastlægger planområdet på den
østlige del af Teglholmen samt på den sydlige del af Sluseholmen til områder
for boliger og serviceerhverv med bestemmelser om bebyggelsens omfang og
placering, om bebyggelse med mere end 6 etager og om mindre opfyldninger langs
Sydhavnsløbet og Fordgraven. I tillægget fastlægges bl.a. en ny bydelsgade fra
Støberigade til Enghave Brygge, et lokalcenter omkring Støberigade og
Sluseholmen samt et område til butikker med særlig pladskrævende varer langs
Sjællandsbroen og Sydhavnsgade.
Børne-
og Ungdomsforvaltningen ønsker at opføre skolen samt institutions- og idrætsfaciliteter
langs Støberigade ved det centralt placerede havnebassin. Med baggrund i den
planlagte boligudbygning omkring Teglværkshavnen muliggøres en udvidelse af den
traditionelle skoleidrætshal på 700m2 til en idrætshal på 2.000m2
med mulighed for foreningsidræt.
Borgerrepræsentationen
vedtog den 15. december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns
Kommune 2005 –
I den aktuelle planproces har der været en løbende dialog med investorerne om muligheder for at sikre et alsidigt boligkvarter, herunder om indpasning af billige boliger. Én investor har fundet, at det med de nuværende økonomiske betingelser vil være svært at opføre billige boliger. De øvrige investorer i området overvejer muligheden for indpasning af billige boliger. Forvaltningen vil i den forestående høringsperiode fortsætte dialogen med investorerne og anmode dem om efter endte overvejelser at give en tilkendegivelse herom til kommunen, der vil kunne forelægges Borgerrepræsentationen i forbindelse med en indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget.
Investorer og borgere kan i høringsperioden fremkomme med forslag og synspunkter, ligesom forvaltning og politikere frem til en endelig vedtagelse af planen, kan stille ændringsforslag, herunder også hvis forudsætninger ændres.
Det forventede kommunale investeringsbehov fremgår af tabel 1. Det er beregnet til at udgøre i størrelsesordenen ca. 330 mio. kr. til skole, daginstitutioner samt bro over Frederiksholmløbet. Dertil kommer en række mulige investeringer på ca. 300 mio. kr. til udvidelse af skolen, udvidelse af idrætsfaciliteter og stibro til Amager Fælled. Beregninger af de forventede samlede kommunaløkonomiske konsekvenser ved byomdannelsen af områderne ved Teglholmen og Sluseholmen peger i retning af en positiv økonomisk effekt på kommunens skatteindtægter.
Tabel
1: Investeringsprofil for Teglholmen
Mio. kr., 2006 p/l |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
I alt |
Finansierede investeringer |
56 |
10 |
5 |
|
|
|
|
|
71 |
Ufinansierede investeringer |
|
91 |
91 |
54 |
20 |
|
|
|
256 |
Afledt drift |
|
|
|
4 |
4 |
4 |
4 |
4 |
20 |
Mulige investeringer |
|
|
20 |
28 |
88 |
75 |
75 |
28 |
314 |
For investeringer i skoler og daginstitutioner har især
befolkningsudviklingen betydning, mens investeringer i infrastruktur mv. kan
påvirkes af ændringer i udbygningstakten. Ufinansierede
investeringer vil skulle afsættes i budget 2008 og vedrører altovervejende
opførelse af en ny skole på Teglholmen. Københavns Kommune kan træffe
beslutning om skolestrukturen, idet det påhviler Kommunen at tilbyde
folkeskoleundervisning, men kommunen er ikke forpligtet til at opføre skoler i
et nyt byområde eller til at indarbejde skoler i lokalplan mv. Kommunens
villighed til at planlægge skoler i et nyt byområde kan være afgørende for byområders
attraktivitet og hermed for potentielle beboere og for investors byggevalg.
Befolkningsudviklingen frem mod 2012 i Vesterbro bydel, som Teglholmen indgår
i, giver umiddelbart anledning til at bydelens samlede skolebehov skal øges med
2-3 skolespor, hvilket kan ses i forhold til en mindre restkapacitet på
bydelens eksisterende skoler. Det øgede skolebehov svarer stort set til det
fremtidige behov i selve byomdannelsesområdet i Sydhavnen.
Eventuelle mulige investeringer,
der ønskes gennemført, skal afsættes i budget 2009. For hvert anlægsprojekt vil
der fremkomme særskilte indstillinger om endelig behovsvurdering,
projektindhold, tidsplan, ansvar og bevillinger.
Med hensyn til miljøforholdene
viser en konsulentundersøgelse, at lavfrekvent
støj fra virksomheden MAN Diesel A/S overskrider Miljøstyrelsens
grænseværdier for natperioden ved de nærmeste boligkarreer. Som nabo til MAN
Diesel A/S mod øst fastlægger lokalplanforslaget en erhvervsbebyggelse. Syd for
virksomheden placeres skolen. De nærmeste boligkarreer vil komme til at ligge
øst for erhvervsbebyggelsen ca. 60m fra virksomhedens skel. Den lavfrekvente
støj er lufttransmitteret og stammer enten fra MAN Diesel A/S´s skorsten
og/eller selve testbygningen. Problemet kan løses ved støjdæmpning ved kilden
eller ved facadeisolering af de planlagte boligbebyggelser. Forvaltningerne forsøger
inden den endelige vedtagelse af planforslagene at finde en løsning ved
forhandlinger med virksomheden og de omkringliggende grundejere. Miljøkontrollen har med hjemmel i
Miljøbeskyttelsesloven mulighed for nu at skærpe kravene til virksomheden,
herunder stille krav til lavfrekvent støj. Skærpede krav til virksomheden
vil påvirke virksomhedens muligheder for fremtidig drift og udvikling på adressen.
Der er foretaget sædvanlig høring af kommunens forvaltninger, og der er med lokalplanforslaget taget højde for de væsentlige bemærkninger.
Der er udarbejdet en miljøvurdering på baggrund af høring af de relevante parter. Hovedkonklusionen er, at den kommende byudvikling vil have en positiv miljøeffekt, idet eksisterende miljøbelastende erhverv forsvinder og hermed også de miljømæssige gener såsom lugt, støv, støj, tung transport, risiko mm.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Kultur- og Fritidsudvalget
drøftede i møderne henholdsvis den 10. maj 2006 (TMU 240/2006), 9. maj 2006 (ØU
123 /2006) og den 4. maj 2006 (KFU 217/2006) forvaltningernes redegørelse med
henblik på udarbejdelse af forslag til tillæg nr. 3 for lokalplan nr. 310 for
"Teg
lværkshavnen" samt forslag til kommuneplantillæg.
Redegørelsesindstillingen var baseret på forslag til bebyggelsesplaner,
som de store grundejere i området havde fået udarbejdet i samarbejde med
kommunens planafdelinger. Efterfølgende er bebyggelsesplanerne blevet
viderebearbejdet til et niveau, hvor de kan danne baggrund for de aktuelle
planforslag, hvori også er konkretiseret emner som fordelingen mellem boliger
og erhverv og omfanget af publikumsorienterede funktioner samt indpasning af
detailhandel, skole, daginstitution og husbåde.
Forslag til kommuneplantillæg
En
realisering af det foreliggende forslag til bebyggelsesplan for Teglholmen Øst
samt af den planlagte byudvikling på den sydlige del af Sluseholmen til
boligbebyggelse med en afskærmende erhvervsbebyggelse langs
Sjællandsbroen/Sydhavnsgade forudsætter udarbejdelse af et tillæg til
Kommuneplan 2005.
I
forslaget til kommuneplantillæg, som indgår i vedlagte bilag 1, foreslås
kommuneplanens hovedstruktur suppleret med en ny bydelsgade fra Støberigade/Teglholmsgade
til en ny bro over Frederiksholmsløbet til Enghave Brygge, med et nyt
lokalcenter omkring Støberigade og en udvidelse af lokalcentret omkring Sluseholmen,
samt med et område til butikker med særlig pladskrævende butikker langs
Sjællandsbroen og Sydhavnsgade.
På
den østlige del af Teglholmen foreslås det nuværende C2- og C2*-område slået
sammen til et C2*-område til boliger og serviceerhverv.
C2-rammen
betyder, at arealet i kommuneplanen udlægges til boliger og serviceerhverv med
en maksimal bebyggelsesprocent på 150. C2 er en fleksibel ramme i forhold til
at muliggøre en blanding af bymæssige formål. Stjernen i benævnelsen C2*
betyder, at der i den konkrete sammenhæng foreslås særlige bestemmelser om, at
den maksimale bebyggelsesprocent og friarealkrav gælder for området under ét,
om udpegning af arealer til skole med tilknyttede idræts- og kulturfaciliteter,
om publikumsorienterede erhverv, om bebyggelse i ind til 7 etager og om mindre
opfyldninger langs Sydhavnsløbet.
På
Sluseholmen Syd foreslås det nuværende C2*-område Ved Stigbordene samt
E1-området (E1 vil sige et område til blandet erhverv) nord for Sjællandsbroen
(Nauticon mm) og en del af E1*-område Frederikskaj ("Ford-grunden"
og "Metro-grunden") slået sammen til nye C2*-områder med særlige
bestemmelser om, at den maksimale bebyggelsesprocent og friarealkrav gælder for
området under ét, om en afskærmende erhvervsbebyggelsens langs
Sjællandsbroen/Sydhavnsgade, om publikumsorienterede erhverv, om bebyggelse i
ind til 9 etager og om mindre opfyldninger ved Ford-graven.
Rammerne
for detailhandel suppleres med det nye lokalcenter omkring Støberigade og det
nye område til butikker med særlig pladskrævende varer butikker ved Sjællandsbroen.
Rammerne for husbåde justeres og suppleres på en række kajstrækninger i planområderne,
f.eks. med indpasninger hhv. parallelt og vinkelret på kajerne, afhængigt af
hvordan der bedst skabes samspil med den nye bebyggelse.
Lokalplanforslaget
Lokalplanforslaget
indgår i det vedlagte bilag 1. Bilagets hovedafsnit "Baggrund for lokalplanen
og kommuneplantillægget" er en del af det materiale, der trykkes sammen med
lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Materialet danner samlet grundlag
for efterfølgende administration af lokalplanen samt redegør for lokalplanens
baggrund og intentioner for den, der senere ønsker at orientere sig herom.
Dette er særlig vigtigt i en sag som denne, hvor realiseringen må forventes at
strække sig over en årrække, og hvor der planlægges på tværs af ejendomsgrænser
og forudsættes en række markante fællesanlæg. Et andet vigtigt element i
realisering af planen er etablering af en grundejerforening, hvorom der er
optaget bestemmelser i lokalplanforslaget.
Lokalplanforslaget
bygger videre på det unikke erhvervs- og boligkoncept ved vandet og vil
muliggøre opførelse af op til
Krav
om indretning af
Gennem
det interne vejnets opbygning og udformning sikres, at gennemkørende trafik
begrænses, og at flere gader bliver anvendelige til leg og ophold. Begrænsning
af terrænparkering til ca. 20 pct. af parkeringsdækningen skal yderligere være
med til at skabe bilfrie miljøer.
I tilknytning til den nye folkeskole på Teglholmen
skal der etableres idrætsfaciliteter. Med baggrund i boligudbygningen omkring
Teglværkshavnen planlægges den traditionelle skoleidrætshal på
Mål om
alsidig boligby, herunder om billige boliger
Borgerrepræsentationen vedtog på sit møde d
en 15.
december 2005 "Boliger for alle – boligplan for Københavns Kommune 2005 –
I overensstemmelse hermed indgår der i Kommuneplan 2005 en målsætning
om at sikre billige nye boliger.
Efterfølgende har Borgerrepræsentationen på mødet den 23. marts 2006 i
forbindelse med indstilling om billige boliger (BR 114/06) besluttet, at der i
samarbejde med investorer og bygherrer arbejdes for social mangfoldighed
således, at der i nyt byggeri er minimum 10 % boliger, der er økonomisk
overkommelige for personer med jævne indkomster.
Planloven er kommunernes væsentligste styringsværktøj i forhold til
byens udvikling. I forhold til at sikre mangfoldighed i boligudbuddet i
byudviklingsområder giver planloven primært mulighed for at regulere fysiske
forhold som lejlighedsstørrelser, den fysiske udformning af bebyggelsesplaner,
bygningernes udformning og arkitektur.
For kommunen er det samtidig helt centralt at gennemføre en dialog med
bygherrer med henblik på at virke for kommunens boligpolitik. Derudover kan
kommunen have et politisk ønske om at påvirke de lovgivningsmæssige rammer med
henblik på at opnå forbedrede styringsredskaber, der kan bidrage til yderligere
at sikre mangfoldighed i boligudbuddet.
I den aktuelle planproces har der været en løbende dialog med
investorerne om muligheder for at sikre et alsidigt boligkvarter, herunder om
indpasning af billige boliger. Én investor har fundet, at det med de nuværende
økonomiske betingelser vil være svært at opføre billige boliger. De øvrige
investorer i området overvejer muligheden for indpasning af billige boliger.
Forvaltningen vil i den forestående høringsperiode fortsætte dialogen med
investorerne og anmode dem om efter endte overvejelser at give en tilkendegivelse
herom til kommunen, der vil kunne forelægges Borgerrepræsentationen i forbindelse
med en indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget.
Investorer og borgere kan i høringsperioden fremkomme med forslag og
synspunkter, ligesom forvaltning og politikere frem til en endelig vedtagelse
af planen, kan stille ændringsforslag, herunder også hvis forudsætninger
ændres.
Høring
I forbindelse med udarbejdelse af planforslagene har
Plan & Arkitektur foretaget høring af samtlige forvaltninger samt
Københavns Energi og Københavns Bymuseum, Banestyrelsen, Sund og Bælt,
Kystdirektoratet og Københavns Havn.
Børne-
og Ungdomsforvaltningen anfører, at
man fra Økonomiforvaltningen har modtaget en ny prognose for udviklingen i
børnetallet og ændrede forudsætninger om det forventede boligbyggeri i Sydhavn.
I forhold hertil må der forventes en yderligere stigning i antal førskolebørn
og skolesøgende børn.
For
så vidt angår skoleudbygningen vil dette indebære, at der på sigt må forventes
tilvejebragt yderligere skolekapacitet i det samlede byområde i Sydhavn ud over
den på nuværende tidspunkt planlagte og disponerede 2 sporede skole, jf. Børne-
og Ungdomsudvalgets beslutning i mødet den 21. juni 2006 om iværksættelse af en
arkitektkonkurrence om nyt skole- og institutionsbyggeri. Endvidere indebærer
det øgede børnetal i Sydhavn, at Børne- og Ungdomsforvaltningen må nedtone
mulighederne af, at skolen i Sydhavn via en mulig broforbindelse kan bidrage
til en delvis skoledækning af den forventede befolkningsudvikling som følge af
nyt boligbyggeri i lokalplanområdet for Artillerivej Syd.
For
så vidt angår daginstitutioner er der på nuværende tidspunkt disponeret 1
daginstitution (0-5 årige) på Sluseholm, og samtidig har den tidligere Familie-
og Arbejdsmarkedsforvaltning tilkendegivet behovet for tilvejebringelse af
yderligere institutionskapacitet i Sydhavnen. I forbindelse med ovennævnte
arkitektkonkurrence for nyt skole- og institutionsbyggeri på Teglholm er der
yderligere indarbejdet 1 daginstitution (0-5 årige), ligesom fritidstilbud til
de skolesøgende børn er tilgodeset. Den forventede øgede befolkningsudvikling i
Sydhavn indebærer, at Børne- og Ungdomsforvaltningen må forudse, at der på
kortere sigt herudover skal skabes mulighed for indpasning af yderligere 2
daginstitutioner (0-5 årige) i området.
Bl.a. af hensyn til krav til friareal, lysforhold m.v. forudsætter Børne-
og Ungdomsforvaltningen, at disse institutioner ikke indpasses i
karrestrukturen men evt. i forbindelse med fritliggende bebyggelse.
Bemærkninger. Ifølge
lokalplanforslagets § 4, der fastlægger områdernes anvendelse, er der i
lokalplanen fastsat mulighed for indretning af institutioner i bygningerne på
vestsiden af Fordgraven såvel som i forbindelse med den planlagte skole. Der
kan derudover i hele området indrettes institutioner, hvorfor den mere præcise
placering af daginstitutioners beliggenhed må foretages i samråd med Børne- og
Ungdomsforvaltningen, når det findes hensigtsmæssigt.
Sundhedsforvaltningen har ikke bemærkninger til planforslagene.
Kultur-
og Fritidsforvaltningen oplyser, at i
København er knap to tredjedele af byens voksne befolkning idrætsaktive, og
blandt børnene er andelen endnu højere. Aktiviteterne foregår i såvel
organiseret som selvorganiseret regi. Navnlig i København er andelen af
borgere, der dyrker idræt uden for idrætsforeningerne særlig høj. Det stiller
krav til faciliteterne, der også skal rumme den mere spontane form for idræt,
som jogging, løb, rulleskøjtelø
b og svømning i havnen etc. Hvis forholdet
mellem antal indbyggere pr. idrætsfacilitet skulle være det samme på Teglholmen
(med mere end 13.000 nye borgere i området omkring Teglværkshavnen), som resten
af København, svarer det til, at der bl.a. skulle etableres én idrætshal og 4
stk. 11-mands fodboldboldbaner.
Kultur- og Fritidsforvaltningens bemærker, at et blomstrende og aktivt fritids- og idrætsliv er forudsætningen for den dynamik og det liv, helhedsplanen lægger op til. Derfor vurderes det nødvendigt, at der i lokalplanen indarbejdes nicher, som sikrer forankringen af udfoldelsesmuligheder. Navnlig for børn og mindre mobile ældre er mulighederne for udfoldelse i nærmiljøet afgørende.
Det
foreslås, at der med bestemmelserne i lokalplantillæget indarbejdes en mulighed
for etablering af en bevægelses- og oplevelsesrig kajkant. Det vil sige en
"flosset" kant med slisker, ramper og nedgange til det våde element. I
tilknytning hertil skal der være depotmuligheder for vandorienterede
idrætsklubber. Derudover foreslås en bevægelsessti, der løber gennem hele
området og skaber sammenhæng mellem bydelens aktiviteter og faciliteter. Stien
bør være
Bemærkninger. Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen
er enige i, at et blomstrende og aktivt fritids- og idrætsliv er en
forudsætning for den dynamik og det liv, som byomdannelsen af Sydhavnen lægger
op til. Lokalplanforslaget tager i den sammenhæng udgangspunkt i, at Sydhavnen
skal omdannes til et integreret byområde med relativ stor tæthed og med
udnyttelse af de kvaliteter som nærheden til vandet kan give.
Lokalplanforslaget muliggør således etablering af en "flosset" kant med, ramper
og nedgange til det våde element bl.a. langs Fordgravens østkaj hvor der også
er placeret bådebroer. Derudover giver vandtrapper på Sluseholmen og på
Teglholmens syd- og østkaj samt adskillige træbrygger og pladsdannelser kontakt
til vandet. I tilknytning til promenaderne er der generelt mulighed for
depoter til vandorienterede idrætsklubber, for så vidt den fysiske udformning ikke
strider mod andre bestemmelser i lokalplanen. Det bemærkes, at der såvel ved
Fordgraven som mod Sluseløbet kan etableres mindre pavilloner, som eventuelt
også kan indeholde depotmuligheder for kajakker m.v., ligesom der mellem
træbrygger og bolværkshammeren efter nærmere aftalte med forvaltningen evt. vil
kunne indrettes et antal ophæng til kajakker.
I
tilknytning til den nye folkeskole på Teglholmen skal der desuden etableres
idrætsfaciliteter. Med baggrund i boligudbygningen omkring Teglværkshavnen planlægges
den traditionelle skoleidrætshal på
Ligeledes
forventes fremsat særskilt indstilling om etablering af et havnebad på Sluseholmen.
For så vidt angår stiforbindelser, skal det anføres,
at der i den grønne kile på Teglholmen, er udlagt fodgængersti og cykelsti
begge i
Københavns Ejendomme anfører, at deres svar er indeholdt i skrivelsen fra Kultur- og
Fritids forvaltningen.
Københavns
Bymuseum oplyser, at der er udført en
undersøgelse som ikke afslørede kendte arkæologiske forekomster. Dette
udelukker dog ikke, at der ved større gravearbejder kan dukke væsentlige
arkæologiske forekomster op.
Museet
vurderer i øvrigt, at områdets karakter af tidligere industri- og erhvervsområde
er udvisket i en sådan grad, at det nuværende forslag ikke yderligere kan
forringe områdets mangel på historisk identitet.
Kulturmiljørådet
vurderer, at rådet principielt er
positive overfor planen, som man mener, vil give mulighed for fine
bykvaliteter, der er kendte fra andre europæiske kanalbyer. Rådet gør opmærksom
på, at bygningshøjden i bydelen maksimalt skal være 6 etager af hensyn til, at
kanalrummene skal præges af lys og luft samt, at infrastrukturen i det nye
område skal tilgodese Sydhavnskvarteret og Vesterbro med rekreative forbindelser.
Med henblik på at fastholde et varieret havnemiljø anbefaler man, at større havnebassiner
ikke opfyldes.
Rådet
finder ikke, at området indeholder bevaringsværdige bygninger eller andre kulturhistoriske
kilder i nævneværdigt omfang, hvorfor man ikke kan sige, at lokalplanen har en
negativ indflydelse på områdets kulturhistoriske kvaliteter.
Bemærkninger. Det
bemærkes, at bebyggelse i 7 etager eller mere i lighed med den eksisterende
plan for Sluseholm Nord, kun foreslås muliggjort mod de større vandflader som
Fordgraven, mens bebyggelsen mod kanalerne typisk er i 4- 6 etager bl.a. for at
tilgodese lysforholdene. Endvidere er cykel- og stiforbindelser til Vesterbro,
Sydhavnen og Amager Fælled foreslået tilgodeset med de ovenfor nævnte stiforbindelser
i den grønne kile på Teglholmen, ved fastlæggelse af cykelstier på
Teglholmsgade, Støberigade og Sluseholmen m.fl. og ved fastsættelse af
promenader, herunder cykel- og gangforbindelse fra Fordgraven til Slusen.
Københavns
Energi bemærker, at der etableres
bygas i Sluseholmen, og at ledningen føres videre til Teglholmen, og at
lokalplanområdet således vil ligge inden for bygassens forsynings
område. Det
oplyses, at bygas først og fremmest anvendes til madlavningsformål i boliger
m.v. For så vidt angår broerne på Sluseholmen, gøres opmærksom på, at nyligt
etablerede ledningsanlæg til forsyning af Sluseholmen nord vil skulle omlægges
samt at oplukkelige broer vil fordyre en forsyning, da alternative
ledningsføringer må benyttes eventuelt via underføringer.
For
så vidt angår afløb, oplyses det, at kommunens spildevandsplan ikke er
tilpasset det her omhandlede lokalplanforslag, herunder at
overløb/aflastninger til havnen ikke opfylder badevandskravet, samt at der er
kloakker, som endnu ikke er overtaget og ikke umiddelbart kan indgå i den
samlede kloakdisponering. Der arbejdes dog på en kloakdisponeringsplan, som
muligvis skal følges op med et tillæg til spildevandsplanen. De 3
kanalkrydsninger på Sluseholmen betyder etablering af mindre pumpestationer og
regnvandsseparatorer, hvilket betyder forøgede udgifter til drift og vedligeholdelse.
Endelig kan inddragelse af arealet ved Fordgraven give problemer i forbindelse
med store ledningstracéer, pumpestation og udløb/udløbsbygværk. Det vil endvidere
være et tidsmæssigt problem, at få det afløbsmæssige på plads inden 2007.
For
så vidt angår vand bemærkes, at broerne skal etableres i tilstrækkelig bredde
så ledningsanlæg kan anlægges hensigtsmæssigt.
Bemærkninger.
Der er ikke i planloven hjemmel til
at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet.
Tilslutning af nybyggeri til Københavns Energis forsyning med bygas må ske på
frivilligt grundlag eller som betingelse for kommunal støtte.
For
så vidt angår pumpestationen, bygværker, ledninger, kloakker og bassinledninger
må det forudsættes, at disse i lighed med området på Sluseholmen Nord tilpasses
lokalplanen.
Etablering
af et havnebad ved Sluseholmen forventes at måtte afvente KE's planlagte
etablering af endnu et forsinkelsesbassin. Dette er planlagt færdigbygget i
2010.
Sund
& Bælt nævner, at en mulig
station på Øresundsbanen, som anført i høringsskrivelsen af forvaltningen, har
været drøftet i forbindelse med fastlæggelsen af udformningen af
Øresundsforbindelsen i 1992-93. Her blev den vurderet til at medføre uacceptabel
kapacitetsmæssig forringelse for Øresundsbanens hovedspor mellem Københavns
Hovedbanegård og Kastrup. Denne vurdering gælder stadigvæk, og etablering af en
station på stedet vil være en teknisk kompliceret og omfattende opgave. Sund
& Bælt finder det derfor ikke muligt at etablere en station ved
Frederikskaj ud for Fordbygningen, men anfører, at det i 1992-93 blev vurderet,
at det ville være muligt at etablere en station på den gren af Øresundsbanen,
der forløber på strækningen Gl. Køge Landevej-Fiskerihavnen, og at dette skulle
ses i relation til ringbaneprojektet. Man foreslår, at det undersøges, om der
kan placeres en station mellem banebroen over Kalvebodløbet og "Hotel
Clarion"(ved Sjællandsbroen), tæt på udbygningsområdet, idet en station her
skal baseres på genoptagelse af passagertrafik samt etablering af perroner på
Øresundsbanen på Ny Ellebjerg Station.
Bemærkning. Oplysningerne
tages til efterretning, idet det bemærkes, at en station ved Frederikskaj kunne
forbedre den kollektive trafikbetjening af området, hvorfor den har indgået som
en mulighed men ikke en forudsætning for byomdannelsesplanerne for Sydhavnen.
Forvaltningen foreslår, at der i forbindelse med planerne om flytning af engrosvirksomheden
Metro til området mellem Sjællandsbroen/Sydhavnsgade og banen sikres, at dette
ikke er til hinder for placering af en station her. Det bemærkes, at dette
område ikke er omfattet af det her omhandlede lokalplanforslag, men af den
eksisterende lokalplan nr. 324 "Borgmester Christiansens Gade", der blev
vedtaget af Borgerrepræsentationen i 2000.
Trafikstyrelsen
oplyser, at det er tvivlsomt, om det
potentielle passagertal for en station ved Frederikskaj kan stå mål med
omkostningerne til stationen, idet man udover anlægsudgiften også vil have
omkostninger af det tidstab, som eksisterende rejsende på Øresundsbanen vil
opleve som en konsekvens af stop ved en ny station, hvor ca. 23.000 rejsende på
en gennemsnitlig hverdag passer det pågældende sted. Stationen vil ligeledes
koste banekapacitet, idet en ny station vil resultere i forringet regularitet
og/eller i, at andre stationer ikke kan betjenes i samme omfang som i dag. Det
oplyses, at DSB for et par år siden på skitseniveau udarbejdede planer for en
supplerende adgang fra Sydhavn Station, set i sammenhæng med en cykel/gangsti
placeret på en bro over de stærkt trafikerede veje ved Sydhavn Station. Dette
projekt ville for et væsentligt lavere beløb end udgiften til en station ved
Frederikskaj kunne forbedre tilgængeligheden med tog til de nye erhvervs- og
boligkvarterer i Sydhavnen.
Bemærkning. Forvaltningen
tager oplysningerne til efterretning, idet det bemærkes, at en station ved
Frederikskaj kunne forbedre den kollektive trafikbe
Kystdirektoratet
oplyser, at kanalerne bliver
søterritorium og indfatningerne mod land dermed i princippet anlæg som Kystdirektoratet
skal give tilladelse til, og at man ønsker en bestemmelse i lokalplanen om, at
der skal gives tilladelse fra Kystdirektoratet, før der foretages
foranstaltninger på søterritoriet i medfør af § 7, stk. 2, og 3, i lov nr. 474
af 31. maj 2004, som Kystdirektoratet er bemyndiget til at administrere.
Herudover henstilles det, at der i lokalplanen tages stilling til, hvem der
skal vedligeholde indfatningerne for kanalerne. Hidtidig praksis med en
tinglyst deklaration om vedligeholdelsespligt er ikke egnet i en sag som den
aktuelle, hvor der er flere ejere af tilstødende ejendomme og måske
ejerforeninger, fordi en tinglysning forudsætter accept fra hvert enkelt medlem
af ejerforeningen.
Kystdirektoratet
ønsker, at grundejerforeningen pålægges vedligeholdelsespligten og, såfremt det
er muligt, også pligten til at oprense kanalerne og vandarealerne i øvrigt. Man
ønsker ligeledes bestemmelser om, at f.eks. grundejerforeningen forestår administration
af bådpladser, såfremt kanale
r og søterritoriet udlægges som fællesarealer og
ikke som havneområde. Hvis planloven giver hjemmel til det, anbefaler
Kystdirektoratet, at der tages stilling til sikkerheden i området.
Københavns
Havn, bemærker til Kystdirektoratets
skrivelse, at man fortsat vil kræve sædvanlig bolværksdeklaration tinglyst på
ejendommene, hvor havnen er påtaleberettiget og at nye bolværker fremover også
vil indgå i den fastlagte inspektionsturnus, som foretages af Bro og
Bolværkskommissionen ved Københavns Havn. Man mener derfor ikke, at der i det
aktuelle lokalplanområde er særlige problemer i denne sammenhæng. Ifølge
Havnereglementet, Københavns Havn juni 2005, § 1 bliver kanalerne en del af
søterritoriet, hvorfor pligten til at renholde kanalers vandområde som
udgangspunkt vil være Københavns Havn. Havnen har dog pålagt de tilstødende
grundejere pligten til at ren- og vedligeholde disse som en del af
grunderforeningens ansvarsområde. For så vidt angår administrationen af
bådpladser, vil Havnen sædvanligvis forlange, at der oprettes et bådelaug eller
en bådeklub til at varetage den daglige drift af bådpladserne.
Bemærkning Kystdirektoratets anmodning om, at der optages en
bestemmelse under "Tilladelser i henhold til anden lovgivning" med henvisning
til, at der som foreslået ikke må foretages opfyldninger inden for havnens
søområde uden Kystdirektoratets godkendelse, er imødekommet i lokalplanforslagets
afsnit om kommentarer af generel karakter.
Det bemærkes i øvrigt, at
bestemmelser om vedligeholdelse og renholdelse af bolværker og kanaler ikke kan
medtages i lokalplanen men, at det som nævnt ovenfor af Københavns Havn vil
kunne være en del af en grundejerforenings forpligtelser. For så vidt angår
sikkerhedspørgsmålet skal anføres, at Københavns Havn oplyser, at grundejerne
har pligt til at sørge for redningsudstyr, idet Københavns Havn som regel
opsætter udstyret på grundejernes regning. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne
fra Københavns Havn.
Miljøforhold
Miljøkontrollen oplyser vedrørende miljøforholdene, at en
konsulentundersøgelse viser, at lavfrekvent
støj fra virksomheden MAN Diesel A/S overskrider Miljøstyrelsens grænseværdier
for natperioden ved de nærmeste boligkarrer. Den lavfrekvente støj er lufttransmitteret
og stammer enten fra MAN Diesel A/S´s skorsten og/eller selve testbygningen.
Problemet kan løses ved støjdæmpning ved kilden eller ved facadeisolering af de
planlagte boligbebyggelser.
Det skal herudover anføres, at grænseværdierne for den traditionelle virksomhedsstøj kan overholdes ved den foreslåede erhvervsbebyggelse umiddelbart øst for MAN Diesel A/S og ved den planlagte skole sydøst for virksomheden. Det må dog forventes, at der skal opsættes støjafskærmninger ved virksomhedens matrikelskel ud for portåbningerne i erhvervsbebyggelsen, såfremt støjkilden ikke dæmpes direkte på virksomheden. Forvaltningerne forsøger inden den endelige vedtagelse af planforslagene at finde en løsning ved forhandlinger med virksomheden og de omkringliggende grundejere.
MAN Diesel A/S er miljøgodkendt i 1988 og 1991. Efter udløb af retssikkerhedsperioden reviderede
Miljøkontrollen miljøgodkendelsen i 2003.
Miljøkontrollen har med hjemmel i Miljøbeskyttelsesloven nu mulighed
for at skærpe kravene til virksomheden, herunder stille krav til
lavfrekvent støj. Skærpede krav til virksomheden vil påvirke virksomhedens
muligheder for fremtidig drift og udvikling på adressen.
Det skal bemærkes, at det ikke kan udelukkes, at de planmæssige konflikter mellem bolig- og erhvervsområder, der opstår ved ændringer i det fysiske plangrundlag, kan udløse erstatningskrav mod kommunen i situationer, hvor virksomheder bliver mødt med væsentlige skærpede miljøkrav.
Motorsportsbanerne
på Amager ligger ca.
For
så vidt angår jordforurening på Sluseholmen og Teglholmen og
nærmere beskrivelse af miljøforholdene henvises til bilag nr. 1, hvor
redegørelsen i lokalplanforslaget omhandler emnet.
Miljøvurdering
Lokalplanforslaget
med tilhørende kommuneplantillæg er omfattet af forvaltningernes positivliste
over indstillinger, hvortil der skal foretages en miljøvurdering. Da planforslagene
tillige er af en sådan karakter, at forvaltningen har skønnet, at der skal
udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og
programmer henvises til denne rapport, der er vedlagt som bilag 2.
Miljørapportens ikke-tekniske resumé gengives nedenfor:
"Den
byudvikling, der skal ske, vil have en positiv miljøeffekt, idet en række
miljøbelastende virksomheder forsvinder og hermed også de mulige miljømæssige
gener, der kan være forbundet hermed såsom lugt, støv, støj, tung transport og
risiko i øvrigt. Dertil kommer, at der må regnes med, at der skal fjernes en
ikke ubetydelig del forurenet jord,
hvilket vil være positivt, da der i dag er
tale om et område med væsentlig jordforurening.
Området
er ikke stationsnært, da det ligger mere end 1.000m fra nærmeste S-togsstation
(Sydhavn Station). Det betyder, at den kollektive trafikbetjening ikke er
optimal. Området betjenes af buslinie
Udbygningen
vil medføre øget trafik i området med deraf følgende mere støj, hvilket vil
blive søgt imødegået med blandt andet anvendelse af støjdæmpende asfalt på Teglholmsvej,
Støberigade og Sluseholmen.
Byomdannelsesområde
og krav om grundejerforening
Lokalplanområdet
er i henhold til Planlovens § 15, stk. 2, nr. 13, fastlagt som byomdannelsesområde
og i henhold hertil stilles der krav om oprettelse af en grundejerforening til
at forestå etablering, drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg.
Der kan i grundejerforeningsvedtægten optages bestemmelser om, at foreningen
kan opkræve de økonomiske midler hos medlemmerne, der er nødvendige for
udførelsen af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor.
Økonomi
På baggrund af den seneste
befolkningsprognose har Økonomiforvaltningen vurderet afledte investeringer i
infrastruktur, kommunal service mv. som følge af lokalplansforslaget.
Det forventede kommunale investeringsbehov
er beregnet til at udgøre i størrelsesordenen 330 mio. kr. til skole,
daginstitutioner samt bro over Frederiksholmløbet. Dertil kommer en række
mulige investeringer på ca. 300 mio. kr. til udvidelse af skolen, udvidelse af
idrætsfaciliteter og stibro til Amager Fælled, som kan vise sig nødvendige
eller ønskværdige på lidt længere sigt. Der forhandles om privat
medfinansiering af broen over Frederiksholmsløbet. Investorerne på Teglholmen
har foreløbig tilkendegivet at de gennem grundejerforeningen på Teglholmen vil
yde et bidrag på ca.10 mio. kr. til broen over Frederiksholmsløbet. Samlet
forventes der privat medfinansiering i størrelsesordenen 30-40 mio. kr.
Tabel 1 viser en oversigt over forventelige
investeringer, som kommunen på kortere sigt må påregne skal foretages. Tabel 2
viser en oversigt over mulige investeringer, som kan vise sig nødvendige eller
ønskværdige på lidt længere sigt, afhængigt af områdets udvikling, fremtidige
demografi mv.
I tabellerne er kun medtaget investeringer, som helt
eller delvist forventes finansieret af kommunale midler. Ved delt finansiering
er kun den kommunale andel medtaget.
For hver anlægsinvestering vil der fra de ansvarlige
forvaltninger blive fremsat særskilte indstillinger med endelig
behovsvurdering, projektindhold, tidsplan og bevillingsansøgning.
I budgettet for 2007 er afsat 50 mio. kr. under
Økonomiudvalget til investeringer i nye boligområder. Desuden er afsat 28,6
mio. kr. til grundkøb. Herudover forudsættes finansiering fra den gældende
børneplan samt udvalgenes investeringsplaner mv. at indgå. Ikke
finansierede udgifter fra 2008 og frem skal prioriteres i budgetforhandlingerne.
I bilag 3 er der redegjort nærmere for de enkelte
investeringer.
Tabel 1:
Forventelige investeringer på Teglholmen
Mill. kr., 2006 p/l |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
|
Bro over Frederiksholmsløbet |
10 |
10 |
5 |
|
|
|
Ikke finansieret, kan indgå i prioriteringen af
afsatte midler til byudvikling i 2007 samt prioriteres i investeringsplaner
mv. |
Drift og vedligehold |
|
|
|
1,8 |
1,8 |
1,8 |
Ikke finansieret, kan indgå i budget 2008. |
2-sporet skole på Teglholmen |
36,4 |
80,5 |
80,6 |
46,9 |
|
|
2007 udgifter, herunder grundkøb, er finansieret på
investeringsplanen i børneplan 1, resten er ufinansieret og skal indgå i
børneplan 2 (budget 2008). |
Øgede driftsudgifter for skolen |
|
|
|
2,2 |
2,2 |
2,2 |
Forventes delvist kompenseret ved omplaceringer
indenfor området. |
Klub |
|
|
|
|
12,5 |
|
Ikke finansieret, kan indgå i budget 2008. |
2 daginstitutioner med hver 5 grupper |
10 |
10 |
10 |
7 |
7 |
|
Ikke finansieret, skal finansieres på investeringsplanen
i børneplan 1 eller 2. Èn institution lokaliseres ifm. skolebyggeriet. |
Drift af daginstitutioner |
|
|
|
|
|
|
Forventes finansieret via demografimidler iht afregningsmodel/fremtidig
budgetmodel. |
I alt anlæg |
56,4 |
100,5 |
95,6 |
53,9 |
19,5 |
|
|
I alt drift |
|
|
|
4 |
4 |
4 |
|
Med de forventede investeringer som følge af
lokalplanen for Artillerivej Syd (BR 668/06) og nærværende lokalplanforslag, er
det oprindeligt afsatte beløb til byudvikling i 2007 på 50 mio. kr. disponeret.
Tabel
2: Mulige investeringer på Teglholmen
Mill. kr., 2006 p/l |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
|
Stibro Teglholmen til Amager Fælled |
20 |
25 |
20 |
|
|
|
Ikke finansieret |
Driftsudgifter til bro |
|
|
|
1 |
1 |
1 |
Ikke finansieret |
Idrætshal |
|
|
|
|
|
|
Restbeløb på 23 mio. kr. Der vil blive forhandlet
med private virksomheder om medfinansiering |
Udvidelse af skolen på Teglholm med yderligere 2
spor |
|
3 |
68 |
64 |
63 |
27 |
Ikke finansieret. Udvidelsen vil desuden kræve køb
af yderligere byggeret |
Driftsudgifter til de 2 nye skolespor |
|
|
|
|
|
2,2 |
Ikke finansieret |
1 daginstitution med 5 grupper |
|
|
|
10 |
11 |
|
Ikke finansieret, ikke lokaliseret |
Daginstitution, drift |
|
|
|
|
|
|
Forventes finansieret via demografimidler iht afregningsmodel/fremtidig
budgetmodel. |
Samlede
anlægsudgifter |
20 |
28 |
88 |
75 |
75 |
28 |
|
Samlede driftsudgifter |
|
|
|
1 |
1 |
3,2 |
|
Viser det sig nødvendigt at udvide skolen og etablere
en ekstra daginstitution vil disse indgå i den samlede finansiering af
demografiske ændringer til budget 2008. Øvrige mulige investeringer kan indgå i
budget 2009, for idrætshallens vedkommende dog budget 2008.
I det omfang boligerne i de nye byområder tiltrækker
tilflyttere til Københavns Kommune – eller fastholder familier, der ellers
ville forlade byen - har byudviklingen og de afledte investeringer en positiv
økonomisk effekt på kommunens skatteindtægter.
Forslag til
dialogstrategi
På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:
- Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel
- Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet
- Gennemførelse
af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde.
BILAG
VEDLAGT
1.
Forslag til lokalplan tillæg 3 til lokalplan nr. 310
"Teglværkshavnen" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplan og
kommuneplantillæg", "Lokalplanforslag" "Forslag til tillæg til Kommuneplan
2. Rapport om de miljømæssige konsekvenser af lokalplan-forslag tillæg 3 til lokalplan nr. 310 med tilhørende kommuneplantillæg
3. Uddybning af økonomiafsnittet
BILAG TIL
GENNEMSYN I BORGMESTER KLAUS BONDAMS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL, VÆR. 36
A. E-mail af 15. august 2006 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
B. E-mail af 9. juni 2006 fra Hovedstadens Udviklingsråd
C. E-mail af 23. maj 2006 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
D. Brev af 13. juni 2006 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
E. Brev af 7. juni 2006 fra Københavns Bymuseum
F. Brev af 8. juni 2006 fra Københavns Energi
G. Brev af 27. september 2006 fra Miljøkontrollen
H. E-mail af 8. juni 2006 fra Kulturmiljørådet
I. E-mail af 9. juni 2006 fra Trafikstyrelsen for Jernbane og Færger
J. E-mails af 24. juli 2006 fra Kystdirektoratet
K. E-mails af 14. juli 2006 fra Sund & Bælt Holding A/S
L. E-mails af 8. august 2006 fra Københavns Havn A/S
Claus Juhl Hjalte Aaberg