Forslag til tillæg til lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby"

Uddannelses- og Ungdomsudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 3. december 2003

11. Forslag til tillæg til lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby"

J.nr. U230/03

INDSTILLING

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen indstiller til Uddannelses- og Ungdomsudvalget,

at vedlagte brev med bemærkninger til den kommende bebyggelse af "Optionsarealet" i det centrale Valby fremsendes til Bygge- og Teknikudvalget i forbindelse med udarbejdelse af lokalplantillæg for området

RESUME

Som led i Eksempelprojektet, der bl.a. omfatter en ny skole i Ovnhallen og en fritidsinstitution i Hoffmanns Minde, har Københavns Kommune erhvervet det såkaldte "Optionsareal" med henblik på opførelse af et boligbyggeri inkl. ældreboliger og daginstitution. I den forbindelse er udskrevet en arkitektkonkurrence.

Arkitektkonkurrencen blev i september 2003 vundet af arkitektfirmaet 3xNielsen med et projekt, hvis hovedform er en storkarré i 4 etager, der spænder helt i hjørnerne af grunden. For at realisere bebyggelsen på optionsarealet skal der udarbejdes en supplerende lokalplan.

Uanset, der er sket forbedringer af projektet ved, at det er rykket 4 m mod vest, er det vurderingen, at det bl.a. vil medføre væsentlige forringelser af lysforholdene i skolen og på skolens friarealer, ligesom man oplever, at der handles hen over hovedet på skole og institutioner.

Forvaltningen har på den baggrund udarbejdet vedlagte brev, som hermed fremlægges for udvalget med henblik på fremsendelse til Bygge- og Teknikudvalget, så bemærkningerne kan indgå i det videre arbejde med lokalplantillægget.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I forbindelse med realiseringen af Eksempelprojektet, der bl.a. omfatter en ny skole i Ovnhallen, et idræts- og kulturhus i Prøvehallen og en stor fritidsinstitution i Hoffmanns Minde, har Københavns Kommune erhvervet det såkaldte "Optionsareal" med henblik på opførelse af et boligbyggeri inkl. ældreboliger og daginstitution. I den forbindelse er udskrevet en arkitektkonkurrence med henblik på salg af projekt og grund til et boligselskab, der efterfølgende skal stå for opførelse og drift af byggeriet.

Arkitektkonkurrencen med 5 indbudte rådgiverteams blev i september 2003 vundet af arkitektfirmaet 3xNielsen med et projekt, der markerer sig med et byggeri i 4 etager i en storkarré - med et delvist bebygget indre rum – der spænder helt ud til kanterne af optionsarealet.

Området er omfattet af lokalplan nr. 341 "Det centrale Valby" hvis hovedformål er at realisere Eksempelprojektets intentioner, der ud over ovennævnte byggerier også omfatter et butikscenter, erhverv og boliger. For at realisere bebyggelsen på optionsarealet skal der udarbejdes en supplerende lokalplan.

Gennemførelsen af vinderprojektet vil få væsentlig indflydelse på skolen i Ovnhallen og på fritidsinstitutionen i Hoffmanns Minde. Forvaltningen har derfor afholdt møde med de lokale brugere med henblik på afklaring af eventuelle bemærkninger til det kommende byggeri på nabogrunden. På den baggrund har forvaltningen udarbejdet vedlagte skrivelse, som hermed fremlægges for udvalget med henblik på fremsendelse til Bygge- og Teknikudvalget, så bemærkningerne kan indgå i det videre arbejde med lokalplantillægget.

Arbejdet med planerne for Eksempelprojektet

I de tidlige faser af arbejdet med byggeriet af en fritidsinstitution i Hoffmanns Minde og med planlægning og udarbejdelse af skitseprojekt for en skole i Ovnhallen og et idræts- og kulturhus i Prøvehallen blev forvaltningen opmærksom på nødvendigheden af, at der blandt de forskellige aktører i Eksempelprojektet blev skabt et fælles grundlag og holdninger til landskabstræk, byrum, bebyggelseskarakter, friarealer, parkering, indre trafiklinier m.m. med henblik på at skabe den fornødne sammenhæng i området.

På den baggrund valgte forvaltningen at bruge såvel tid som rådgiverressourcer på at etablere et fælles grundlag, der blev til på baggrund af analyser og skitser og omfattende fælles drøftelser med bl.a. Plan & Arkitektur, Vej & Park, Valby Lokaludvalg, TK Koncernen mfl., og som alle de involverede parter godkendte.

Det fælles grundlag indgik som en del af forudsætningerne for skitseprojekt og anlægsbevilling til skolen i Ovnhallen, der blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 5. september 2002.

Af skitseprojektet fremgår:

"Ovnhallen skaber, med sin tværgående placering i Eksempelprojektets langsgående forløb, overgangen imellem to forskellige byrumskarakterer.

Øst for Ovnhallen kulturens byrum, med karrebebyggelserne og Bomuldsspinderiets overdækkede arkader og butiksfaciliteter og det nye torv, Porcelænstorvet, med Prøvehallen ………………… Imod vest naturens byrum, med institutioner og boliger, udført som solitære bygninger placeret i åbne arealer, med skolens idrætsfaciliteter og skolehaver og børneinstitutionernes, ældrecenterets og boligernes lege- og opholdsarealer".

På trods af enigheden om det fælles grundlag for udformningen af fremtidige bebyggelser i Eksempelprojektet er der imidlertid ikke hverken i programmet for arkitektkonkurrencen vedr. Optionsarealet eller i bedømmelsen af ikke mindst vinderprojektet taget hensyn til det fælles grundlag.

Arbejdet med at nå fælles holdninger til områdets fremtidige bebyggelse var i høj grad et spørgsmål om kompromisser. Således måtte skolen (inkl. KKFO) acceptere, at der ud fra andre hensyn blev etableret en tværgående sti gennem skolen, ligesom skolen måtte acceptere, at friarealerne var meget begrænsede. Til gengæld har skolen på baggrund af arbejdet med det fælles grundlag haft en klar forventning om, at der på optionsarealet blev tale om en relativt åben bebyggelse med enkeltstående bygninger.

Det er derfor forståeligt, at skole og institutioner med det valgte vinderprojekt oplever, at de svigtes. Denne problemstilling er væsentlig for en forståelse af skolens og institutionernes holdning til byggeriet på "Optionsarealet".

Kort beskrivelse af hovedproblemstillinger

En situationsplan over området er vist i bilag 2.

Stueetagen i den nye skole i Ovnhallen rummer indskoling inkl. KKFO for omkring 250 børn. Dvs. at der i stueetagen dagligt vil være børn og aktiviteter fra kl. 8 (7) til kl. 17.

Mod øst støder Ovnhallen op til den 4 sporede indkørselvej (inkl. fortov og cykelsti) til Bomuldsspinderiet m.m. Der er ikke mulighed for ophold for de yngste elever her. Eneste friareal/frikvartersmulighed for eleverne i indskolingen er derfor arealet mod vest langs Ovnhallen over mod bebyggelsen på "Optionsarealet" (+ evt. arealet nord for skolen). Arealet er planlagt indhegnet, så børnene kan gå direkte ud fra KKFO, værksteder m.m. samtidig med, at der er en høj grad af sikkerhed for, at de bliver på området.

Skolens areal syd for "Optionsarealet" er udlagt som et åbent aktivitetsområde tilgængeligt for hele Eksempelprojektområdet. Aktivitetsområdet er afgrænset af gang- og cykelstier.

Med det valgte vinderprojekt på "Optionsarealet" inkl. de ændringer, der er aftalt af placeringen, vil der 16 m fra skolen blive placeret et byggeri i 4 etager (ca. 14 m højt) med en facadelænge mod skolen på knap 90 m.

Byggeriet er udformet som en storkarré i 4 etager med et indre, der er delvist bebygget i 2 etager. I karreens hjørne er kun de 2 øverste etager ført igennem for i de 2 nederste etager at åbne for pladsdannelser, parkering, legeplads til daginstitution mm. I de 2 nederste etager mod øst direkte ud til opholdsarealet for de ca. 250 elever i indsk olingen er placeret døgnboliger for ældre.

Mod øst mod Ovnhallen og mod syd er byggeriet afgrænset af en brandvej/sti.

Skyggediagrammer viser, at Ovnhallens nord/syd placering betyder, at bygningen inkl. maskinhuset i formiddagstimerne vil skygge for sig selv, idet solen stort set står på langs af bygningen kl. 12.00.

Skyggediagrammerne viser, at skyggen fra byggeriet på Optionsarealet ved jævndøgn vil ramme foden af Ovnhallen kl. ca. 15.

Det har på det foreliggende grundlag ikke været muligt at foretage en egentlig beregning af dagslysforholdene i stueetagen i Ovnhallen, der i forvejen er en meget dyb bygning (ca. 28 m), hvor der i projektet er gjort meget ud af at trække lys ned i bygningen.

En umiddelbar vurdering fra erfarne fagfolk (se bilag 4) viser imidlertid, at der med det foreslåede byggeri på "Optionsarealet" i forhold til en tænkt situation uden bebyggelse vil ske en reduktion af lysindfaldet i stueetagen med ca. 50 pct. og en reduktion af dagslysfaktoren med 30-40 pct. – men at en bebyggelse på "Optionsarealet" under alle omstændigheder vil reducere lysindfaldet.

Med placeringen af byggeriet på "Optionsarealet" vil den eksisterende cykel-/gangsti langs områdets vestside (Gåsebækstien) skulle rykkes mod vest til en placering umiddelbart op ad Hoffmanns Mindes facade – kun adskilt af en smal stensætning. Placeringen giver umiddelbart nogle trafiksikkerhedsmæssige problemer for færdslen til og fra institutionen, som forudsætter, at der sker en reel adskillelse af gående og cyklende i form af et egentligt fortov nærmest institutionen.

Hertil kommer en række mere "tekniske" problemer (overkørsler, parkering, flugtvejsdøre i facaden m.m), som vurderes at kunne løses i dialog med Bygge- og teknikforvaltningen.

Reduktion af byggeriet på "Optionsarealet"

Udover at der er sket en væsentlig forbedring af forholdene i forhold til konkurrenceprojektet ved, at byggeriet på "Optionsarealet" er foreslået rykket 4 m mod vest, har forvaltningen anmodet om, at mulighederne for og konsekvenserne af en eventuel reduktion af byggeriet på "Optionsarealet" blev undersøgt. Det har ikke været muligt at få denne anmodning imødekommet.

Byggeperioden

En særlig men ikke uvæsentlig problemstilling knytter sig til selve byggefasen for byggeriet på "Optionsarealet". Med et byggeri, der spænder helt ud til grundgrænserne, vil nødvendige sikkerhedsafstande, byggeplads mv. kun kunne placeres ved at gå ud over grundgrænsen – dvs. ind på skolens i forvejen små friarealer. Der vil derudover være risiko for støjgener og sikkerhedsproblemer. En følge af byggeriet kan være, at det vil være umuligt at gøre skolens friarealer færdige samtidig med skolen – men at en del må afvente færdiggørelsen af byggeriet på "Optionsarealet".

Det bør dertil tages i betragtning, at der kan være mulighed for, at skolen i samme periode vil være belastet af byggeri og tung byggepladskørsel på den anden side af skolen (mod Porcelænstorvet).

Konkrete indsigelser fra skole og institutioner

På baggrund af møder med Valby Skole og institutionerne Gadespejlet, Isbjørnen og Hoffmanns Minde er der modtaget indsigelser mod det planlagte byggeri på "Optionsarealet". Indsigelserne vedlægges som bilag 5-8. Der har været meget kort tid til processen, men det har ikke været praktisk muligt at inddrage institutionerne tidligere.

I det følgende gengives nogle af hovedsynspunkterne i indsigelserne.

Generelt

Generelt anfører skole og institutioner, at det foreslåede byggeri på "Optionsarealet" sker på bekostning af børnene, at byggeriet ikke overholder de tidligere aftalte fælles retningslinier, der lagde op til en åben bebyggelse. Man oplever ikke at blive hørt og klager over den korte tid, der har været til rådighed. Flere peger på, at der er behov for en revision/reduktion af vinderprojektet.

Lysforhold/udearealer

Selv om det anerkendes (skolen), at der er sket forbedringer ved, at byggeriet er flyttet 4 m, udtrykkes der stor utilfredshed med forringelsen af lysforholdene – både indendørs og udendørs herunder, at de yngste børns udeareal vil ligge i skygge en stor del af dagen. Der peges i den forbindelse på, at ikke kun de faktiske lysforhold spiller en rolle, men at det også er et spørgsmål om oplevelsen hos den enkelte af rum og lys.

Flere peger på risikoen for, at byggeriet på "Optionsarealet" med de foreslåede materialer på facaderne vil kunne give generende reflekser fra vinduer og blanke overflader.

Døgnboliger

Der peges på (Isbjørnen), at placeringen af døgnboligerne for ældre ud for skolens opholdsareal til indskolingen kan give anledning til problemer.

Byggeperioden

Fra flere udtrykkes der stor bekymring for skolens forhold, herunder også for børnenes sikkerhed, under opførelsen af byggeriet på "Optionsarealet", der i byggeperioden vil komme meget tæt på. Der udtrykkes frygt for, at det kan betyde inddragelse af skolens friarealer.

Hoffmanns Minde

Det beklages, at stiforbindelsen (Gåsebækstien) rykkes tæt op til facaden af Hoffmanns Minde. I den forbindelse peges på, at der af hensyn til sikkerheden bør laves et fortov tæt på huset efterfulgt af en egentlig cykelsti. Endvidere peges på problemer med flugtvejsdøre ud til stien, samt afklaring af parkeringsproblemer, varetilkørsel, etablering af overkørsler mm.

På baggrund af ovenstående er der udarbejdet vedlagte brev (Bilag 1), der foreslås fremsendt til Bygge- og Teknikudvalget inkl. skolens og de 3 institutioners indsigelser.

Økonomi

Ingen bemærkninger

Miljøvurdering

Ingen yderligere bemærkninger

Høring

Ingen yderligere bemærkninger

BILAG VEDLAGT

· Bilag 1: Forslag til skrivelse til Bygge- og Teknikudvalget

· Bilag 2: Situationsplan

· Bilag 3: Tværsnit af området

· Bilag 4: Notat fra RIA om lysforhold

· Bilag 5: Indsigelse fra Valby Skole

· Bilag 6: Indsigelse fra Isbjørnen

· Bilag 7: Indsigelse fra Gadespejlet

· Bilag 8: Indsigelse fra Hoffmanns Minde

· Bilag 9: Udkast til tillæg til lokalplan

Peter Rasmussen

Jørn Larsen

Til top