Alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Stejlepladsen, Kongens Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Bådehavnsgade, 2450 København SV, Kongens Enghave.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med i alt ca. 47 familieboliger og ca. 38 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til de valgte driftsherrer i form af grundkapitallån på 8 % af anskaffelsessummen for familieboligerne og 10 % af anskaffelsessummen for ungdomsboligerne svarende til i alt op til 14,38 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 115,17 mio. kr. for realkreditlån til projektet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har udbudt kommunal grundkapital afsat i Budget 2017 (BR den 13. september 2016) (A, B, C, F, I, O, V, Ø og løsgænger Kasper Heumann Kristensen).

Det almene boligselskab AKB København, som administreres af KAB, har fremsendt et boligprojekt med 47 familieboliger og 38 ungdomsboliger på Bådehavnsgade, 2450 København SV.

Borgerrepræsentationen skal på denne baggrund tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt og dermed godkende ansøgningen om støtte til det almene boligbyggeri, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlag for almene nybyggerier (TMU den 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse og præsentation af projektet er i bilag 2.

Lokalplan Stejlepladsen (BR den 4. februar 2021) stiller krav om minimum 25 pct. almene boliger af det samlede boligetageareal på matriklen. Dette projekt, som omhandler etape 1 af 3 etaper, bidrager til denne forpligtelse med 24,4% pct. almene boliger. 25 %-kravet gælder pr. delområde, hvilket AKB København kompenserer for senere, så de 25 % samlet overholdes.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. De almene boliger i projektet er spredt ud i Stejlepladsens første etape og vil bidrage med efterspurgte familie- og ungdomsboliger i området. Bebyggelsen på Stejlepladsen har en åben struktur med et varieret udtryk og vil på den måde tilgodese det tætte naboskab og fællesskab på tværs af beboergrupperne i området. Familieboligerne er placeret i tæt kontakt med private boliger, disponerede med adgang via opgangshuse og varierer i størrelse fra ca. 44 m2 til 113 m2. Ungdomsboligerne er placeret i den sydlige del af områdets første etape og opføres i en samlet bygning med fællesarealer og vaskeri i stueetagen.

Som en del af udmøntningen af boligaftalen ”Fonden for blandede byer – flere billige boliger og en vej ud af hjemløshed” er det blevet muligt at søge om engangstilskud på 400.000 kr. (2021 prisniveau) til nedsættelse af huslejen i små almene familieboliger, der kan bruges som anvisningsboliger til borgere med lav betalingsevne, herunder hjemløse, jf. almenboligloven § 98e. Forvaltningen er ved at afklare, om det kan blive relevant i denne sag. I givet fald vil anskaffelsessummen blive reduceret.

Proces for støtte til alment nybyggeri
Kommunen kan meddele tilsagn om kommunal økonomisk støtte til nybyggeri. Borgerrepræsentationen skal bemyndige forvaltningen til at meddele tilsagnet, inden det gives. Bilag 2, side 5, beskriver byggesagsbehandlingens faser og lovgrundlaget for kommunens garantistillelse.

Teknik- og Miljøforvaltningen har ansvaret for administrationen af alle typer almene nybyggerisager og er budgetansvarlig for grundkapital til familie- og ungdomsboliger. Forvaltningen stiller vilkår til de konkrete projekter ud fra det administrationsgrundlag for nybyggeri af almene boliger, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. oktober 2021.

Politisk handlerum

Borgerrepræsentationen kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsætte vilkår om ændringer til de konkrete projekter eller afvise dem.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 90 % realkreditlån, 8 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Mens de nye almene ungdomsboliger finansieres med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 14,38 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre 115,17 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 38 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 57.000 kr. (2022-priser). Ungdomsboligbidrag er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor de godkendte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 38 almene ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital (afsat i Budget 2017). Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere AKB København om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

                               Søren Wille                                                  

                                                                         / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. oktober 2022

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:

“Denne sag vedrører ikke byggeri på det grønne område Stejlepladsen. Men derimod tilskud til almene boliger på et areal mellem Bådhavnsgade og Stejlepladsen, hvor der også tidligere var bebygget. Derfor kan Enhedslisten støtte at der gives tilskud til de almene boliger”.