Forslag til lokalplan ”Holmbladsvænge”, Amager Øst

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan ”Holmbladsvænge” i høring. Forslaget vil muliggøre omdannelse af eksisterende erhvervsbygning beliggende Uplandsgade 2 til ca. 87 ungdomsboliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan ”Holmbladsvænge” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og sendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at omdanne en eksisterende kontor bygning på Uplandsgade 2 til ungdomsboliger. Bygningen ligger i tilknytning til det tidligere hovedsæde for Amager Bank, og den har oprindelig fungeret som administrationsbygning for banken. Ændringen til boliganvendelse forudsætter en ny lokalplan. 

Løsning

Projektet omfatter om- og tilbygning af Uplandsgade 2 for at gøre plads til ca. 87 ungdomsboliger, herunder etablering af en mindre, tilbagetrukket tagetage på i alt ca. 160m2. Den tilstødende, bevaringsværdige hovedbygning på Amagerbrogade 23-25 vil ikke blive ændret - dog indrettes der på 2. sal et ca. 140m2 fælleslokale til ungdomsboligerne. Forøgelsen af den samlede ejendoms etageareal bliver 24 m2. 

Anvendelsesændringen fra erhverv til boliger udløser et øget krav til friareal, som anlægges ved indretning af tagterrasser/taghaver. Friarealprocenten vil blive 27,5, der skal ses i forhold til den almindelige norm for ungdomsboliger på 30 procent i Kommuneplan 2015. Friarealkravet kan dog ifølge kommuneplanen fraviges i dette tilfælde, da der er tale om en huludfyldning, og da forvaltningen vurderer, at der sker en høj udnyttelse af det samlede friareal til et reelt opholdsareal. 

Der er udarbejdet en støjrapport, der viser, at de gældende grænser for trafikstøj i boliger, og på de hævede opholdsarealer, vil kunne overholdes.  

Den tilknyttede hovedbygning, der ligger på Amagerbrogade 23-25, har en SAVE-registrering på 3 og dermed en højbevaringsværdi. Lokalplanforslaget fastlægger bevaringsbestemmelser for denne bebyggelse. Bestemmelserne sikrer, at Teknik- og Miljøudvalget skal godkende evt. fremtidig nedrivning, ombygning eller tilbygninger på den bevaringsværdige ejendom.  

Der henvises i øvrigt til bilag 2,faktaark. 

Byliv

Ejendommens delvise ændring fra erhverv til bolig vil betyde mere byliv i området i flere af døgnets timer. Projektet vil herudover bidrage til udbuddet af studie- og stationsnære ungdomsboliger i København. 

Miljø og Bynatur

Tagterrasserne vil blive delvist begrønnede og indrettet, så der sker ophobning af regnvand samt forsinket udledning til kloak. Det er herudover bygherres ønske at begrønne overdækkede altangange mellem de to blokke med vedbend, der klatrer op ad wirer i åbningerne. Der forventes herved en reduktion af afledte regnmængder fra tagflader. Ejendommen vil i forbindelse med ombygningen gennemgå en væsentlig energirenovering ved udskiftning af facaderne, isolering af tag og nyt ventilationsanlæg med varmegenvinding.  

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Sønderbro skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 21 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. I lokalplanen stilles ikke krav om almene boliger, idet et krav om 25 % almene boliger vil svare til ca. 900 m2, hvilket ikke er tilstrækkeligt til at sikre en rentabel almen boligafdeling.  

Parkering

Der foreslås bibeholdt i alt 44 p-pladser ud af 55 godkendte p-pladser i p-kælderen under ejendommen. Anvendelsesændringen til ungdomsboliger udløser krav om 12 af disse pladser, svarende til kommuneplanens norm for ungdomsboliger på 1 plads pr. 300 m2. Herudover er dettaget i betragtning, at forhuset på 2.830m2, inkl. dagligvarebutikken, er godkendt uden selvstændige parkeringskrav, men i dag maksimalt ville udløse 28 pladser, jf. normerne i Kommuneplan 2015. 

Parkeringsnormen for cykler er for ungdomsboliger 4 pladser pr. 100 m2 etageareal, heraf halvdelen overdækket. Der er på ejendommen godkendt 114 cykelparkeringspladser, heraf 69 pladser på terræn. Der vil i kælderen blive etableret yderligere cykelparkering, så der i alt etableres 142 pladser til ungdomsboligerne svarende til den fastsatte norm. 

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget er grundlæggende positivt over for lokalplanforslaget, men er særligt opmærksomme på prisniveauet for den enkelte bolig og ønsker, at boligerne opføres som almene ungdomsboliger med henblik på at sikre et fornuftigt prisleje. 

Forvaltningens bemærkninger:

Grundet projektets samlede størrelse på ca. 3.600m2 vil forvaltningen kun kunne stille krav om ca. 900 m2 almene ungdomsboliger, hvilket er for småt til at sikre en økonomisk og driftmæssig rentabel almen boligafdeling. Endvidere er der 21 % almene boliger i skoledistriktet, hvorfor behovet for almene boliger ikke er kritisk i området. Der kan ikke stilles krav om et bestemt huslejeniveau i en lokalplan. 

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. 

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationeni primo 2017.

                             Pernille Andersen

                                                                     / Jakob Møller Nielsen               

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. oktober 2016

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.