Fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, AKB, afd. Bellahøj, Brønshøj-Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændringer og forøgelse af den kommunale garantistillelse i forbindelse med et renoveringsprojekt i boligorganisationen AKB’s afdeling Bellahøj.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende ændringerne i et renoveringsprojekt for AKB’s afdeling Bellahøj, som indebærer, at anlægsudgiften stiger fra 235 mio. kr. til 544,4 mio. kr.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på op til 280 mio. kr. til renoveringen. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 140 mio. kr.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Problemstilling

AKB’s afdeling Bellahøj skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Borgerrepræsentationen godkendte renoveringsprojektet, med en anskaffelsessum på 235 mio. kr. samt kommunal garantistillelse, den 13. december 2012. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt (skema B), under forudsætning af at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste. AKB søger nu om godkendelse af en anskaffelsessum på 544,4 mio. kr., hvilket svarer til en stigning på 134 %. Stigningen skyldes primært, at afdelingen på nuværende tidspunkt er omfattet af en mulig fredningssag, hvilket har medført behov for betydelige ekstraudgifter til facaderenoveringen og genhusning, samt at sagen er suppleret med en række større vedligeholdelsesarbejder, der medfører et behov for øget kommunal garantistillelse. Borgerrepræsentationen skal derfor tage stilling til ændringerne i sagen.

Løsning

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte støttetilsagn den 14. december 2012 til projektet, der i hovedtræk bestod af energioptimering af facader, tag og vinduer, nyt ventilationsanlæg, etablering af et beboerhus i fællesskab med de øvrige afdelinger samt bedre adgangsforhold til udearealer.

Boligafdelingerne i Bellahøj, AKB Bellahøj, Bellahøj I og II, fsb Bellahøj og AAB, Afdeling 40, er indstillet til fredning, men fredningssagen er ikke afsluttet. Da bygningerne er indstillet til fredning, er helhedsplanen, efter aftale med Slots- og Kulturstyrelsen, blevet behandlet som fredede bygninger. Dette har betydet en reorganisering af projektet og en forsinkelse af helhedsplanen. Fredningssagen bliver først afgjort efter renoveringen.

Det foreliggende projekt indeholder fortsat de elementer, der indgår i støttetilsagnet fra 2012, men det har været nødvendigt at ændre facaderenoveringen med en større udgift til følge. Dette skyldes, at man på grund af fredningen ikke kan udvide bygningens areal, og det derfor er nødvendigt at skære i den oprindelige facade og bygge en ny facade op. Dette vil larme betydeligt, og der bliver derfor behov for genhusning af alle beboere. Endvidere indgår de oprindelige godkendte arbejder med en højere udgift, og disse er suppleret med nye nødvendige arbejder, der blandt andet vedrører renovering af køkken og bad, større vedligeholdelsesarbejder i form af hovedrenovering af vandinstallationer og elinstallationer samt udvidet skimmelsvampsanering og renovering af faldstammer.

Projektets ændringer, som omfatter facaderenovering, nye nødvendige renoveringsarbejder, genhusning samt generelle prisstigninger siden 2012, betyder, at den samlede ansøgte anskaffelsessum stiger fra 235 mio. kr. til 544,4 mio. kr.

Da der er tale om så væsentlige ændringer af det oprindelige projekt, skal Borgerrepræsentationen tage stilling til godkendelse af projektændringerne samt forøgelsen af den kommunale garantistillelse. Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender dette, skal AKB finde en alternativ løsning. AKB kan ikke gennemføre renoveringen i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning i 2012 og kan heller ikke stoppe projektet, da de nye arbejder og den overvejende del af de oprindelige arbejder er nødvendige for at sikre afdelingens videreførelse. AKB har oplyst, at huslejen vil stige med 668 kr./m²/år svarende til 78 %, hvis projektet skal gennemføres uden støtte.

Forvaltningen vurderer, at der er tale om nødvendige renoveringsarbejder, der også vil bidrage til en forbedring af bygningernes indeklima. Forvaltningen kan på denne baggrund anbefale det foreliggende projekt.

Projektets finansiering

Den ansøgte anskaffelsessum på 544,4 mio. kr. fordeler sig på følgende måde:

• Arbejder for 280 mio. kr., der finansieres med realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.
• Arbejder for 264,4 mio. kr., der finansieres med realkreditlån på i alt 140 mio. kr. og midler fra afdelingens henlæggelser, og tilskud fra Landsbyggefonden i alt 124,4 mio. kr.

Husleje 

AKB skønnede, at huslejen i 2012 efter gennemførelsen af renoveringen ville stige med 16 % til gennemsnitligt 960 kr./ m² /år.

I 2021 skønner AKB, at huslejen efter gennemførelsen af renoveringen med støtte vil stige med 20 % svarende til en stigning på 166 kr./ m² /år. Den gennemsnitlige husleje vil ende på 1.018 kr./ m² /år eller 7.211 kr./mdr. for en bolig på 85 m².

Det ændrede projekt og lejestigningen er godkendt ved en urafstemning i afdelingen den 26. januar 2021 med 205 stemmer for og 16 imod. To borgere har efterfølgende henvendt sig til teknik- og miljøborgmesteren om afstemningen om helhedsplanen, hvor nogle beboere mener, at KAB ikke har fulgt retningslinjerne for beboerdemokratiet, blandet andet ved at KAB har oplyst beboerne om, at det ikke var muligt at stille ændringsforslag. Af henvendelsen fremgår, at der i materialet forud for afstemningen er blevet truet med høje huslejestigninger, hvis der blev stemt nej. Teknik- og Miljøforvaltningens tilsynsmyndighed har på baggrund af henvendelserne og efterfølgende undersøgelser af sagen udtalt kritik af processen. Set i forhold til den store majoritet af ja-stemmer, vurderer forvaltningen, at afstemningsprocessen ikke har haft afgørende betydning for afstemningens resultat. Tilsynet fandt også, at der er belæg for at huslejen stiger med 78 %, hvis beboerne stemmer nej.

Beboerklagenævnet har efter almenlejelovens § 101 kompetence til at vurdere, om vedtagelsen af helhedsplanen har været lovligt besluttet på trods af KAB’s oplysning til beboerne, om at der ikke var mulighed for at stille ændringsforslag. I forbindelse med denne sag har beboerklagenævnet i forhold til afstemningsproceduren modtaget én beboerklage, hvis indhold Teknik- og Miljøforvaltningen ikke kender. Hvis klagen omhandler et generelt forhold og beboeren får medhold, vil det kunne få indflydelse på helhedsplanen. Det forventes, at en eventuel ny afstemning i afdelingen om helhedsplanen vil føre til samme resultat på grund af den markante overvægt af ja-stemmer.

Økonomi

Borgerrepræsentationen godkendte i 2012 at garantere for op til 100 % for lån svarende til anskaffelsessummen på 208 mio. kr. Det var en forudsætning, at en del af belåningen, i alt 235 mio. kr., var med 50 % regaranti og ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Anskaffelsessummen er efterfølgende hævet til 544,4 mio. kr. Landsbyggefonden har hævet tilskuddet betydeligt, så kommunen kun skal garantere for det støttede lån på 280 mio. kr.

AKB søger nu om, at kommunen stiller garanti for følgende lån:

• lån på 280 mio. kr. med 50 % regaranti fra Landsbyggefonden. Den kommunale nettogaranti bliver således 140 mio. kr.

Realkreditinstituttet Nykredit oplyser, at et støttede lån på 280 mio. kr. skønnes at kræve 100 % garanti.

Videre proces

Hvis Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn til de ansøgte arbejder, der forventes at starte i august 2021 og være færdige december 2025.

Søren Wille  

                                                                  / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. maj 2021

Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag:

” At sagen udsættes til den 1. september 2021, så beboerne har haft mulighed for at gøre brug af deres beboerdemokratiske rettigheder til at forholde sig til sagen.

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med 3 stemmer mod 7. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, O og V.

Imod stemte: A, F og Ø.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

’’Partierne noterer sig, at tilsynet i den konkrete sag har rejst kritik af at KAB’s afdelingsbestyrelse har brugt enkelte argumenter og billedmateriale, som har været misvisende”

Socialdemokratiet, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Venstre, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

’’Partierne finder det vigtigt, at beboerne orienteres om deres muligheder for at stille ændringsforslag til renoveringssager og ønsker, at det kommunale tilsyn pålægger boligorganisationerne at informere beboerne om muligheden for ikke blot at stemme ja eller nej men komme med konkrete ændringsforslag’’

Socialdemokratiet afgav følgende protokolbemærkning:

”Socialdemokratiet ønsker, at den grønne omstilling fremmes gennem energieffektiviseringer, der også bidrager til en lavere varmeregning for den enkelte beboer. Derfor bør Københavns Kommune gå i dialog med boligorganisationen for at sikre ambitiøse energieffektive løsninger, der kan optimere boligernes energiforbrug”.