Ændret fysisk helhedsplan Boligforeningen AAB, afd. 17, Amager Øst

Boligforeningen AABs afdeling 17 skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Det blev senest godkendt af Borgerrepræsentationen den 8. oktober 2020. Der søges om kapitaltilførsel til sagen, og den nuværende anskaffelsessum overstiger den godkendte økonomiske ramme. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller derfor, at Borgerrepræsentationen godkender ændringerne, kapitaltilførslen, den kommunale garanti samt godkender det endelige projekt og anskaffelsessum.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Boligforeningen AABs afdeling 17 med 154 familieboliger, skal renoveres med støtte fra Landsbyggefonden. Det blev godkendt af Borgerrepræsentationen henholdsvis den 22. marts 2018 og den 8. oktober 2020. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.  Det har efterfølgende vist sig, at den samlede anskaffelsessum for projektet overstiger den oprindelige ramme. Der søges desuden også om kapitaltilførsel til projektet.
Fordyrelserne skyldes øgede byggeudgifter. På trods af besparelser er det ikke muligt at gennemføre projektet inden for den godkendte ramme. Den samlede anskaffelsessum stiger fra 121,8 mio. kr. til 219,1 mio. kr. Da økonomien er væsentligt ændret, skal Borgerrepræsentationen godkende sagen igen.

Teknik- og Miljøforvaltningen meddelte skema A tilsagn den 16. juli 2018. Anskaffelsessummen udgjorde 92,3 mio. kr. og blev finansieret med kommunal garanti for lån til arbejderne mv. Arbejderne bestod i hovedtræk af etablering af badeværelser, franske altaner samt renovering af vandrør og faldstammer. Grundet byggetekniske og økonomiske udfordringer blev projektet genindstillet til Borgerrepræsentationen den 8. oktober 2020. Her blev det godkendt, at badeværelserne blev etableret i en påbygning til boligerne(badeværelsestårne). Derudover ville der blive etableret nye køkkener samt altaner. Den samlede anskaffelsessum var 121,8 mio. kr.

Grundet ændringer i økonomien kan projektet ikke gennemføres uden en kapitaltilførsel samt en overskridelse af den tidligere godkendte ramme. Fordyrelsen af projektet skyldes øgede byggeudgifter, da priserne har været stigende siden sagen blev indstillet. Desuden har der været øgede myndighedskrav til bl.a. brandsikring mv. Projektet indeholder overordnet fortsat de samme arbejder som ved indstilling den 8. oktober 2020.

En stor del af arbejderne støttes af Landsbyggefonden. De medfølgende merudgifter betyder, at anskaffelsessummen stiger fra 121,8 mio. kr. til i alt 219,1 mio. kr. Landsbyggefonden har accepteret overskridelsen på de støttede arbejder under forudsætning af Københavns Kommunes godkendelse.

Afdelingen har en husleje på 739 kr. pr. m² pr. år. eksklusive forbrug. Det seneste projekt som Borgerrepræsentation har godkendt i 2020, havde en forventet lejeforhøjelse på 52 kr. pr. m2. pr. år.
Grundet ekstra støtte fra Landsbyggefonden, herunder driftsstøtte (huslejestøtte) som fås under forudsætning af kapitaltilførslen, forventes det, at huslejeforhøjelsen kan fastholdes på 7%, hvilket svarer til 52 kr. pr. m2 pr. år og en forventet husleje på 791 kr. pr. m2. pr. år.  Den månedlige husleje for en familiebolig på 60 m2 stiger fra 3.695 kr. til 3.955 kr. For en familiebolig på 70 m2 stiger den månedlige husleje fra 4.311 kr. til 4.614 kr.

Genhusning

Boligforeningen AAB vurderer, at omfanget og typen af arbejder betyder, at genhusning er nødvendigt. Beboerne tilbydes midlertidig genhusning, primært i afdelingen.

Politisk handlerum

Det er muligt at afvise indstillingen om kapitaltilførsel samt forhøjelse af rammen for helhedsplanen. Dette vil betyde, at projektet enten skal nedskaleres yderligere, eller at der skal optages ustøttede og ugaranterede lån til finansiering. Derudover vil afdelingen ikke modtage driftsstøtte i forbindelse med renovering. Den heraf følgende dyrere finansiering vil betyde en yderligere forøgelse af huslejerne.

Ændringerne i projektet indebærer, at kommunen skal godkende at give kapitaltilførsel på 0,15 mio. kr. og stille kommunal garanti for lån på op til 100 % for de samlede realkreditlån på 219,1 mio. kr.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til renoveringen, jf. almenboliglovens regler herom. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for et støttet lån på i alt ca. 158,1 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 79,1 mio. kr. for dette lån.

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånene. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Det samlede kommunale garantibidrag til renoveringsprojektet er således kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 219,1 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken til projektet er nærmere beskrevet i bilag 3.

Kapitaltilførsel

En kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der bidrager til at reducere huslejestigningen ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingen. Kapitaltilførslen består af bidrag fra Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet.  Landsbyggefonden bidrager med 2/5 og de øvrige parter med 1/5 hver. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel i dette projekt. Kapitaltilførslen tilbagebetales, når Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen har mulighed for det.

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler                                                                              

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele tilsagn (skema B). De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i medio 2025.

                                           Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. marts 2025

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.