Forslag til lokalplan Provstevejkvarteret, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Provstevejkvarteret i høring. Forslaget vil udpege en stor andel af kvarterets boligbyggeri og ældre industriejendomme som bevaringsværdige og muliggøre udvikling i et mindre blandet bolig- og erhvervskvarter. Lokalplanen muliggør nye familieboliger, erhverv og serviceerhverv. 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan Provstevejkvarteret (bilag 2) udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Lokalplan Provstevejkvarteret udpeger en stor andel bevaringsværdige bygninger og muliggør fortætning med boliger eller serviceerhverv i kvarteret med op til 1.000 m2 pr. matrikel. Mod Frederiksborgvej 59 muliggøres boliger og serviceerhverv på en tidligere erhvervsgrund.

I Budget 2021 (BR 1. oktober 2020) (A, B, C, F, O, V og Fremad) blev det besluttet at afsætte midler til at udarbejde en bevarende lokalplan for Provstevejkvarteret for at bevare eksisterende bymiljøer og bygninger af kulturhistorisk eller arkitektonisk værdi. Grundejer af Frederiksborgvej 59/Bispevej 2 ønsker at udnytte den muliggjorte bebyggelsesprocent i kommuneplanen på 150 til at bygge boliger og serviceerhverv. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 24. august 2020, at der skal udarbejdes en bevarende lokalplan for ejendommene Farvermøllen på Dortheavej. Farvermøllens bygninger er udpeget som bevaringsværdige i denne lokalplan. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 7. juni 2021, at projektet på Frederiksborgvej 59 skulle udgå af lokalplan Bispevej og stillingtagen til nedrivning og nyopførelse besluttes i nærværende lokalplan.

Lokalplanforslaget erstatter størstedelen af eksisterende lokalplan 261, dog foreslår forvaltningen at opretholde tillæg 2 til lokalplan 261, der muliggør opførelse af en ny moské ved Dortheavej. Grundejer der tog initiativ til tillæg 2 fra 2016 ønsker fortsat at have mulighed for at etablere en ny moské. På grunden for moskeen ligger to bygninger, som forvaltningen vurderer kan udpeges som bevaringsværdige, hvis udvalget vælger ikke at opretholde tillæg 2 og medtage området i den bevarende lokalplan (se bilag 10, hvor billede af bygningerne også fremgår).

Løsning

Lokalplanområdet for Provstevejkvarteret afgrænses af Frederikssundsvej, Tomsgårdsvej, Birkedommervej, Frederiksborgvej og Glasvej (bilag 2, s. 3). Provstevejkvarteret opstod som bykvarter omkring 1880’erne med mindre boligbygninger. Omkring 1900-tallet kom adskillige fabrikker til kvarteret samtidig med etageejendomme og herudover løbende opførelse af bebyggelse frem til 1970’erne. Det har givet kvarteret dets unikke bymiljø, hvor bygningerne varierer i højder, materialer, opførelsesår, anvendelser og arkitektoniske stilarter.

I lokalplanforslaget udpeges 98 bygninger som bevaringsværdige, der er karakteristiske for kvarterets egenart og repræsenterer områdets kulturhistorie (bilag 7). Forvaltningen har i lokalplanprocessen været i dialog med Københavns Museum om de bevaringsværdige bygninger og områdets kulturhistorie (bilag 8). Udvalget har mulighed for at til- og fravælge, hvilke bygninger der skal udpeges som bevaringsværdige indenfor lokalplanområdet.

Lokalplanforslaget fastsætter, at nyt byggeri over 1.000 m2 pr. matrikel vil kræve en supplerende lokalplan. Langs de større veje, der afgrænser lokalplanområdet, kan bygges mindre byggerier på fire til fem etager (højst 24 m), og i det øvrige lokalplanområde kan der højst bygges op til tre etager (højst 15 m). For at nyt byggeri spiller sammen med områdets egenart, stilles krav til, at byggeriet varierer med tilbage- eller fremspring og variation i etagehøjden. Ca. 30 % af boligerne i Provstevejkvarteret er under 50 m2, hvor kommunens gennemsnit er 12 %. I kvarteret er der de seneste fem år opført en stor andel ungdomsboliger og ca. 100 nye ungdomsboliger er på vej. Der er et lokalt ønske om flere større boliger i kvarteret. Forvaltningen foreslår, at der ikke må opføres boliger under 50 m2 i hele kvarteret, så kvarteret på sigt samlet vil få et mere varieret boligudbud. Det er ikke muligt med en lokalplan at forbyde ungdomsboliger, da der ikke er hjemmel til at regulere hvilken aldersgruppe der bor i eller ejer boligerne. Det er alene muligt at regulere indirekte via boligstørrelse. Kravet til boligstørrelser omfatter ikke boliger og botilbud, der skal tilgodese behov, som følger af nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller særlige sociale problemer. Lokalplanen muliggør opførelse af bofællesskaber.

Delområde III (bilag 2, s. 25) er i Kommuneplan 2019 udpeget til erhvervsformål (E0-ramme Kreativ zone) og med en bebyggelsesprocent på maks. 60. I gældende lokalplan 261 kan der bygges op til 110 i bebyggelsesprocent. Med lokalplanforslaget ændres bebyggelsesprocenten for delområde III fra 110 til 60, så lokalplanen stemmer overens med kommuneplanen.

På Frederiksborgvej 59 (delområde Va) ønsker bygherre at placere bebyggelse i op til fem etager (højst 23 m) langs Frederiksborgvej og til dels Dortheavej. Mod Bispevej ønskes opført en bygning i fire etager. I alt forventes der opført 7.750 m2 hvoraf 1.200 m2 er detailhandel (bilag 2, s. 17). Friarealer vil blive placeret på terræn og på tagterrasse ovenpå detailhandelen. Mod Frederiksborgvej placeres serviceerhverv med mulighed for detailhandel i stueetagen og boliger ovenpå. Byggeriet vil fungere som støjskærm for friarealer og eksisterende byggeri i forhold til trafikstøj fra Frederiksborgvej. Lokalplanen stiller krav til at boligernes opholdsrum ikke overstiger Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi. Mod Bispevej fastlægges et offentligt tilgængeligt byrum og almene boliger. Nybyggeriet kan udformes i røde eller gule tegl og med et arkitektonisk udtryk, der får inspiration fra ældre fabriksbygninger fra områdets industrielle kulturhistorie. Eksisterende sammenbyggede erhvervsbygninger fra 70’erne forudsættes nedrevet, da forvaltningen vurderer, at de er uden særlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi. Udvalget kan vælge at udpege de eksisterende erhvervsbygninger som bevaringsværdige, det vil dog bevirke, at bygherre ikke fuldt ud kan udnytte den med Kommuneplan 19 ændrede bebyggelsesprocent.

Byliv

Nyt byggeri vil blive etableret med belyste indgange mod gaden, siddemuligheder og kantzoner, hvilket vil forøge bylivsaktiviteten og trygheden i gaden. Kantzoner er det stykke, hvor bygningen møder byens rum, altså koblingen mellem byrummets flade, bygningens facade og funktionen i stueetagen. En kantzone kan være både privat, halvprivat eller offentlig, men handler altid om indretningen af overgangen mellem byrum og bygning. Der muliggøres etablering af nye butikker i området både på Frederikssundvej, Frederiksborgvej og i det øvrige lokalplanområde, hvilket giver mulighed for blandt andet at etablere enkeltstående butik i de eksisterende stueetager. Stueetagerne for nybyggeriet langs Frederiksborgvej 59 etableres med en åbenhed for at sikre kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor, hvilket øger bylivet og trygheden i byrummene. Der er placeret et offentligt tilgængeligt byrum ud til Bispevej i tilknytning til publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen, hvor fx en cafe, vil kunne skabe liv i byrummet. Byrummet vil kunne fungere som et lokalt mødested, synligt fra Frederiksborgvej og med sol om dagen og eftermiddagen, men delvist skærmet fra vejstøjen. Lokalplanen fastlægger desuden en fælles gårdhave på dagligvarebutikkens tag.

Bynatur

I kvarteret udpeges 53 træer som bevaringsværdige. Der stilles krav om nyplantning af 17 nye træer i delområde Va, hvor der i dag ikke er træer. Fire af de nye træer skal placeres langs Frederiksborgvej, hvor et eksisterende vejudlæg ophæves. Der er ikke aktuelle planer om udvidelse af Frederiksborgvej. I kantzoner og friarealer for nyt byggeri ud over delområde Va, stilles krav til bede, facadebeplantning og nye træer.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanforslaget gjort brug af bæredygtighedsværktøjet. Bæredygtighedsværktøjet er 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 24. august 2020, at bæredygtighedsværktøjet skal indgå i forvaltningens dialog med bygherre i lokalplanprocessen fortrinsvist i lokalplaner med kategori 3 (kompleks lokalplan) og 4 (meget kompleks lokalplan) for at understøtte den bæredygtige byudvikling. Bilag 6 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvor de tre anvendte initiativer i lokalplan Provstevejkvarteret er krydset af og efterfølgende med en uddybning af, hvordan initiativerne indarbejdes i lokalplanen.
Forvaltningen indarbejder følgende initiativer i lokalplanen: 1.6 Trygge passager, 3.1 Eksisterende konstruktioner og 4.1 Mindre varmeophobning. Det er blandt andet indarbejdet i lokalplanen, at adgang og indgange er placeret, så der er øjne på byen og passage gennem området forbedres ved at hegning begrænses og sti fra Provstevej-Landfogedvej videreføres fra gældende lokalplan. Med udpegningen af de 98 bevaringsværdige bygninger fremmes renovering og transformation frem for nedrivning. Krav til begrønnede facader og flade tage, bede og nye træer i kantzoner og byrum vil afhjælpe en stigende varmeophobning i kvarteret. I delområde Va stiler bygherre mod, at byggeriet DGNB-guld certificeres og bygges med genbrugsmursten. Det nuværende lovgrundlag muliggør ikke, at der kan stilles krav til bæredygtigt byggeri, CO2-krav eller eks. krav om livscyklusberegninger for materialer. Udvalget kan vælge at tilføje flere facadematerialer, eller fravælge dem, der er muliggjort i lokalplanen.

Kunst i lokalplanen

Gavlmalerier i gadebilledet er karakteristisk for store dele af Nordvest, hvilket også er gældende for Provstevejkvarteret. Lokalplanen udpeger to bygninger med gavlmalerier (gavl ved Rentemestervej 35 og gavl ved Thoravej 18), herudover udpeges seks enkeltstående etageejendomme, der har potentiale til i fremtiden at kunne udsmykkes med gavlmalerier. Bevaringsbestemmelser forhindrer ændringer af bygningerne, medmindre de føres tilbage til oprindeligt udseende, og dette beskytter derved ikke nødvendigvis gavlmalerierne. Nedrivning eller tilbygning af bygningerne kan ikke ske uden tilladelse, men samtidigt er grundejer ikke forpligtet til at vedligeholde bevaringsværdige bygninger eller gavlmaleri.

Almene boliger

Kommunen har mulighed for at stille krav om, at op til 25 % af boligmassen skal være til almene boliger, når der planlægges for nye boliger i lokalplaner. Ifølge kommunens administrationsgrundlag for anvendelse af krav om boliger (BR 9. maj 2019) skal kravet om almene boliger stilles, når den samlede boligandel er over 3.200 m2. I delområde Va muliggøres op til 5.823 m2 bolig.

Lokalplanforslag Provstevejkvarteret ligger i et udsat byområde. Ifølge administrationsgrundlaget bør der stilles krav til almene boliger i udsatte byområder, når lokalplanområdets skoledistrikt har under 30 % almene boliger og når lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, hvilket er tilfældet for delområde Va (Frederiksborgvej 59).

Der stilles ikke krav om almene boliger i delområde l, ll, og V, med undtagelse af delområde Va, da det samlede etageareal for nye boliger i delområderne ligger under minimumsgrænsen på 3.200 m2. De tre delområder har forskellige grundejere og byggeri over 1.000 m2 pr. matrikel vil forudsætte en supplerende lokalplan. Udvalget vil ved en eventuel supplerende lokalplan kunne stille krav til almene boliger. Udvalget kan vælge at stille krav til almene boliger for delområde I, II og V, hvilket dog vil være imod kommunens administrationsgrundlag for anvendelse af krav om almene boliger.

Parkering

Lokalplanområdet vil for nybyggeri følge kommuneplanens parkeringsnormer for biler og cykler. For delområde Va, stiller lokalplanen krav til én bil-parkeringsplads pr. 214 m2 bolig og pr. 143 m2 erhverv. Det svarer til, at der skal etableres ca. 34 nye p-pladser, hvor højst 9 parkeringspladser kan være på terræn, øvrige pladser placeres i p-kælder. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 bolig og butik og tre pr. 100 m2 erhverv, hvilket svarer til ca. 264 antal p-pladser til cykler i delområde Va.

Borgerinddragelse

Der har været afholdt to offentlige møder i samarbejde med Bispebjerg Lokaludvalg i forår og sommer 2021. Første møde blev grundet Covid-19 afholdt som et digitalt debatmøde, med deltagelse af København Museum, hvor kvarterets karakteristika, bærende kulturhistoriske fortællinger, og hvordan kvarteret i fremtiden skal udvikles, blev drøftet. I august blev der afholdt et fysisk dialogmøde lokalt i kvarteret, hvor forvaltningen gav status på arbejdet med den bevarende lokalplan og drøftede mulige principper for udvikling af kvarteret. Herudover har Områdefornyelse Nordvest i sommeren 2021 afholdt offentlige møder om ”Udviklingsplan for industrikvarteret langs Rentemestervej”, hvor forvaltningen har deltaget. Udviklingsplanens beskrivelser af kvarteret og dets bymiljøer er indskrevet i lokalplanen og flere af anbefalingerne er stillet som krav i lokalplanens bestemmelser.

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Bispebjerg Lokaludvalg og Københavns Museum, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført.

1. Københavns Museum: Området rummer adskillige kulturhistoriske interessante bygninger og kulturmiljøer, og det er glædeligt, at der udarbejdes en bevarende lokalplan. Der bør tages hensyn til den store variation i bygningernes skala og originalitet samt den knopskydende karakter, der også karakteriserer området.
2. Bispebjerg Lokaludvalg: Nybyggeriet i delområde V, underområde a, bør afspejle industriområdet med skalaspring og en afvekslende facade, som kontrast til de ensartede bygninger, der kendetegner Frederiksborgvej.
3. Bispebjerg Lokaludvalg: For at imødekomme manglen af familieboliger i bydelen, bør minimumskravet for boliger i lokalplanen sættes op til 80m2 og ungdomsboliger begrænses.
4. Lokalplanen bør sikre de få grønne elementer i kvarteret og tilføres nye i form af nye træer.

Forvaltningens bemærkninger

1. Forvaltningen har i samråd med Københavns Museum udpeget 98 bygninger som bevaringsværdige, der både rummer industriejendomme, baghuse, etageboliger og mindre boliger fra Utterslev Mark tiden.
2. Forvaltningen kan anbefale det ønskede byggeri, da det arkitektonisk relaterer sig til industriområdet med sin facadekomposition og tagform og til de store homogene bygninger langs Frederiksborgvej i materialevalg og homogenitet. Forvaltningen vurderer at placeringen af hovedparten af byggeriet langs Frederiksborgvej er hensigtsmæssig af hensyn til trafikstøj. Mod syd falder bygningen i højde og åbner sig op med et offentligt byrum der er synligt fra Frederiksborgvej.
3. Forvaltningen foreslår, at lokalplanen ikke muliggør ungdomsboliger i kvarteret ved at stille krav til, at der ikke kan opføres boliger under 50 m2. Forvaltningen foreslår, at kommuneplanens boligstørrelser fastholdes, for at imødekomme lokaludvalget og de lokales ønske om at kvarteret skal have flere familieboliger.
4. Der udpeges 54 træer som bevaringsværdige og et område med beplantning. Der stilles i lokalplanen krav om bede og nye træer i kantzoner og byrum for fremtidigt byggeri.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte at vedtage eller afvise lokalplanforslaget. Udvalget kan desuden ændre lokalplanens afgrænsning, herunder hvorvidt eksisterende bygninger skal udpeges som bevaringsværdige og om Moské grunden skal indgå i lokalplanens afgrænsning (bilag 10). For de almene boliger kan udvalget vælge at ændre placeringen af de almene boliger, så de placeres i byggefeltet mod Frederiksborgvej og derved blandes med de private boliger (forvaltningen henviser til administrationsgrundlag for placering af almene boliger vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgsmøde den 11. okt. 2021). Det er muligt for udvalget at til- og fravælge bygninger, der udpeges som bevaringsværdige indenfor lokalplanområdet. For det kommende nybyggeri kan udvalget vælge at ændre omfanget og placering af byggeriet samt ændre forhold omkring de foreslåede materialer og udearealer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget til politisk behandling. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2022.

                                        Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. januar 2022

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.