Analyse af barrierer for billige boliger

På baggrund af et medlemsforslag vedtaget på Borgerrepræsentationens møde den 14. december 2023 har Økonomiforvaltningen i samarbejde med Teknik- og Miljøforvaltningen og Socialforvaltningen udført en analyse af aktuelle barrierer, der forhindrer opførelsen af billige boliger i København. Analysen præsenterer mulige ændringer af rammer og lovgivning, som er nødvendige for at kunne opnå flere billige boliger, der kan betales af målgrupperne for kommunens boligsociale anvisning, herunder mennesker i hjemløshed.

Teknik- og Miljøforvaltningen, Socialforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget, Socialudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

På Borgerrepræsentationens møde den 14. december 2023 blev der vedtaget et medlemsforslag stillet af Enhedslisten, Socialdemokratiet, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre, Venstre og Dansk Folkeparti om udarbejdelse af en analyse af barrierer for opførelsen af billige boliger til mennesker i hjemløshed og andre med meget lave indtægter i Københavns Kommune. Analysen skal samle den viden, der er tilvejebragt gennem tidligere analyser og arbejdsgrupper på området, og præsentere løsningsforslag. Herunder mulige ændringer af rammer og lovgivning på nationalt niveau.

Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen og Socialforvaltningen har udarbejdet en analyse af aktuelle barrierer for opførelsen af boliger i Københavns Kommune, der kan betales af målgruppen for kommunens boligsociale anvisning, herunder mennesker i hjemløshed.

Det primære fokus i analysen er på almene boliger, da det er denne ejerform, kommunen har bedst mulighed for at støtte og stille vilkår til. Den primære målgruppe er borgere, der indstilles via den kommunale boligsociale anvisning til enten en ordinær almen lejebolig eller en såkaldt ”skæv bolig”. I analysen beskrives bl.a. målgruppens betalingsevne samt hvilke boligtilbud, der findes til de borgere, som ikke kan anvises en ordinær bolig.

Københavns Kommune har siden 2013 stillet vilkår om, at der i det almene nybyggeri indarbejdes billige boliger målrettet anvisning. Erfaringen har indtil nu været, at boligerne ofte ender med at være for dyre i forhold til målgruppens betalingsevne. En billig bolig er i analysen præciseret til hhv. en husleje på maks. 5.000 kr./måned for en familiebolig og maks. 3.000 kr./måned for en ungdomsbolig. Begge beløb er ekskl. forbrug og er Socialforvaltningens aktuelle beløbsgrænser for boligsocial anvisning baseret på en vurdering af målgruppens betalingsevne. I analysen begrundes de valgte beløbsgrænser (bilag 3, kapitel 1.3).

Den gennemførte analyse tager udgangspunkt i, at der overordnet er tre måder at tilvejebringe flere billige boliger på: 1 Der kan bygges billigere/gives bedre rammer for at bygge, 2) støtten til byggeriet kan øges og 3) betalingsevnen hos målgruppen kan øges.

Københavns Kommune vurderer løbende, hvordan der kan bygges billige boliger til mennesker i hjemløshed og andre med meget lave indtægter, herunder borgere der anvises en bolig gennem den kommunale boligsociale anvisning.

Københavns Kommune har tidligere gennemført en række analyser og drøftelser med den almene boligsektor og private udviklere. Aktuelt har en teknisk arbejdsgruppe med repræsentanter fra Københavns Kommune og BL 1. kreds set på byggetekniske og juridiske barrierer for at bygge boliger til målgruppen. Konklusionen for denne arbejdsgruppe og andre analyser har været, at der ikke inden for de gældende rammevilkår kan etableres tilstrækkeligt billige boliger til en husleje, som målgruppen kan betale. Det skyldes dels, at almene boliger, der skal bygges inden for et lovbestemt maksimumbeløb, er udfordret af høje grund-, bygge- og materialepriser samt et højt renteniveau. Dels er de eksisterende støttemulighederne til boligerne og målgruppen ikke tilstrækkelige. Det er derfor begrænset, hvor meget kommunen og boligsektoren selv kan gøre, og der er således behov for at finde løsninger i dialog med staten, bl.a. via regulering af rammevilkår og støttemuligheder.

I vedlagte analyse oplistes en række anbefalinger til ændringer af rammevilkår for tilvejebringelsen af billige boliger (bilag 3, kapitel 5). Særligt fire af anbefalingerne vurderes af forvaltningerne til at have en balance mellem effekt og ressourceforbrug.

Disse anbefalinger præsenteres kort i det følgende og uddybes i analysen.

Permanent og midlertidigt huslejetilskud

I regi af Fonden for Blandede Byer under Landsbyggefonden findes der i dag to puljer til hhv. midlertidig og permanent huslejenedsættelse i almene boliger. Imidlertid er det erfaringen, at puljerne i deres nuværende form ikke fungerer optimalt i en københavnsk kontekst, hvor huslejen er højere end andre steder i landet. På baggrund af analysen anbefales det, at puljerne i fonden tilpasses, så det midlertidige huslejetilskud bliver gjort varigt, og så den statslige pulje til permanent huslejenedsættelse bliver udvidet og gjort mere fleksibel, så tilskuddet ikke tilfalder specifikke boliger, men en andel af de opførte boliger.

Udslusningstilskud til unge

Herudover peger analysen på, at der er et potentiale i at give mulighed for, at kommunerne kan yde udslusningstilskud til unge (tilskud til huslejen til udsatte borgere, som er i eller i risiko for hjemløshed) - også selvom kommunen ikke vurderer, at den unge vil kunne betale den højere husleje inden for fem år, hvilket i dag er et krav for at kunne anvende tilskuddet.

Storbytillæg til boligsikringen

Yderligere er der et potentiale i at øge betalingsevnen hos målgruppen. De forskellige offentlige forsørgelsesydelser har direkte indvirkning på borgerens betalingsevne. Ved at hæve disse – evt. ved et storbytillæg til boligsikringen – vil flere borgere kunne få adgang til en bolig i København.

Alle ovenstående anbefalinger vil kræve en statslig lovændring. På baggrund af analysens resultater vil forvaltningerne gå i dialog med staten.

Politisk handlerum
De foreslåede anbefalinger i analysen kræver alle statslig lovændring, før de kan realiseres. Det kan besluttes, at relevante forvaltninger skal gå i dialog med staten om udvalgte anbefalinger fra den gennemførte analyse.

Indstillingen har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt sagen, vil analysen fungere som grundlag for kommunens videre arbejde med at fremme billige boliger i København – herunder i dialogen med staten.

                   Mads Grønvall                   Mikkel Boje                  Søren Wille