Startredegørelse for lokalplan Levantkaj I med kommuneplantillæg, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der på baggrund af vedlagte startredegørelse skal udarbejdes forslag til henholdsvis lokalplan og tillæg til kommuneplanen for at udvikle første etape af Levantkaj i Nordhavn til et blandet byområde med boliger og serviceerhverv, herunder en række kommunale funktioner.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Levantkaj I på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Med denne startredegørelse ønskes særligt en opmærksomhed omkring 1) bebyggelsesstruktur og kvaliteterne i de grønne gårdrum og 2) bebyggelse og anvendelse nær boldbanen. Desuden ønskes en pejling på de uafklarede spørgsmål om 3) byggeriets højde 4) bevaring af kulturhistoriske spor, herunder de tre eksisterede kraner og 5) opfyld i Skudehavnen.

Levantkaj ligger som en havnemole midt i Nordhavn og er næste etape i udviklingen af Nordhavn. Levantkaj skal i fremtiden udgøre to selvstændige holme (jf. Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023). Strukturplanen udlægger byggemuligheder for samlet 2,87 mio. etagemeter bebyggelse (jf. principaftalen mellem Københavns Kommune og staten). Der er pt. planlagt for ca. 870.000 etagemeter i Nordhavn. Levantkaj udgør den næste etape.

Grundejer har anmodet om en lokalplan for den første del af Levantkaj (Levantkaj I). Grundejer ønsker, at byggeriet skal anvendes til boliger og serviceerhverv. Det kræver en ny lokalplan at realisere grundejers ønsker, da den gældende lokalplan for Levantkaj Øst (1990) ikke giver mulighed for boliger, institutioner og serviceerhverv. Den gældende lokalplan for Levantkaj Vest (2013) har en bestemmelse om, at bebyggelse for en større del af arealet kræver ny lokalplan.

Kommuneplantillægget skal muliggøre, at byggemuligheden på Levantkaj Vest kan øges, og for hele Levantkaj skal der fastsættes nærmere retningslinjer for detailhandel, bygningshøjder over 24 m samt evt. opfyld og udgravning af kanaler.

Levantkaj er beliggende mellem den tidligere industrihavns havnebassin Skudehavnen og Skudeløbet i nord og Orientbassinet i syd. Mod vest er Svanemølleholm under lokalplanlægning og udbygning. Mod øst ligger det åbne havneløb, og her er det fremtidige Lynetteholm planlagt. Levantkaj omfatter et areal på ca. 34 ha, heraf indgår ca. 21 ha i den aktuelle lokalplan for første etape af Levantkaj (Levantkaj I). Levantkaj anvendes pt. til containerterminal for Copenhagen Malmø Port (CMP). Containerterminalen forventes at flytte til det yderste Nordhavn medio 2025.

Området er skabt ved opfyld og fremstår i dag primært som asfaltflader med enkelte terrænspring samt fire havnebygninger, der ikke vurderes til at være bevaringsværdige. Særligt karakteristisk for Levantkaj er de ca. 62 m høje containerkraner, kransporene og de farverige containere stablet i to til tre lag, som ligger vinkelret på kajkanterne i parallelle rækker. Omkring Skudehavnen og langs Skudeløbet og den østlige kajkant er der beplantning i form af mindre træer og buske med selvgroet karakter.

Lokalplanen og kommuneplantillægget vil udgøre det planmæssige grundlag for det tidligere havneområde og udnytte beliggenheden ved vandet i forlængelse af intentionerne i strukturplanen for Ydre Nordhavn. I alt skal planforslagene for Levantkaj I muliggøre ca. 300.000 etagemeter boliger og serviceerhverv (strukturplanen fastsætter 570.000 etagemeter for hele Levantkaj), grønne områder, en metrohøjbane, en ny metrostation samt gang- og cykelforbindelser, der sammenkobles med de overordnede forbindelser, herunder ”det grønne loop” i Nordhavn. Der stilles krav om 25 % (ca. 32.500 etagemeter) almene boliger i lokalplanen. By & Havn vil arbejde videre med andre yderligere tiltag for at styrke den sociale bæredygtighed på Levantkaj, herunder eventuelt at udnytte mulighederne i grundkøbslånsordningen mhp. at øge andelen af almene boliger op til 40 %.

På baggrund af ønsker fra Københavns Kommune er der i masterplanen for hele Levantkaj indarbejdet en række kommunale funktioner, herunder både en midlertidig og en permanent folkeskole, en boldbane, daginstitutioner, et halkompleks, et socialt botilbud, et plejecenter, et kulturhus samt skæve boliger. I lokalplanen for første etape (Levantkaj I) indgår den midlertidig og permanente skole, boldbanen, idrætskomplekset, kulturhuset og flere daginstitutioner med arealreservationer. Den midlertidige skole forventes klar til elever i 2029 og den permanente skole i 2032 således, at der er sikret tilstrækkelig skolekapacitet fra start. Derudover undersøges muligheden for indarbejdelse af decentrale varmeforsyningsanlæg i fx p-huse. Det bemærkes, at lokalplanområdets afgrænsning kan blive ændret bl.a. under hensyn til også at sikre muligheden for midlertidige aktiviteter, indtil området er fuldt udbygget.

Med denne startredegørelse ønskes særligt en opmærksomhed omkring 1) bebyggelsesstruktur og kvaliteterne i de grønne gårdrum og 2) bebyggelse og anvendelse nær boldbanen. Desuden ønskes en pejling på de uafklarede spørgsmål om 3) byggeriets højde 4) bevaring af kulturhistoriske spor, herunder de tre eksisterede kraner og 5) opfyld i Skudehavnen.

1. Bebyggelsesstruktur og kvaliteterne i de grønne gårdrum
Grundejers forslag til bebyggelsesplan for Levantkaj har referencer til områdets nuværende karakter. Containernes snorlige rækker har inspireret til en byplan med nord-sydgående bebyggelser, grønne gårdrum og lokalgader. Områdets erhverv er især koncentreret omkring Metros højbane.

Den viste bebyggelsesplan er i overensstemmelse med den reviderede Strukturplan for Ydre Nordhavn 2023 (TMU 18.12.2023 og ØU 09.01.2024). I forbindelse med Teknik- og Miljøudvalgets behandling den 18. december blev det besluttet, at forvaltningerne i det videre arbejde med udviklingen af Nordhavn i udstrakt grad arbejder med karrébyggeri (stadig med mulighed for punkttårne), og at karréerne udformes, så gårdrummene fungerer som attraktive byrum for beboerne. Forvaltningerne bemærker, at projektet i overensstemmelse med Teknik- og Miljøudvalgets beslutning, i den videre proces bearbejdes yderligere, så bebyggelsesstrukturen opnår kvaliteter, som kendes fra en klassisk karréstruktur med gårdrum og gade. Mod syd og nord afgrænses gårdrummene af stakit/hegn/halvmure med låger imellem de mindre byhuse i 3 etagers højde, så gårdrummene mod syd og nord vil fremstå mere åbne, men stadigvæk vil være reserveret til karréens beboere, som det kendes fra en klassisk karréstruktur med lukkede gårdrum. Med projektet skal der opnås en form for karréstruktur med gode og trygge friarealer til boligerne, der samtidig taler ind i områdets egenart som tidligere havneområde og sikrer tilstrækkeligt lys i boliger og gårdrum.

2. Bebyggelse og anvendelse nær boldbanen
Der planlægges for foreningsidræt på boldbanen ved skolen, hvilket betyder, at bebyggelse tæt på boldbanen om nødvendigt skal etableres som erhvervsbyggeri eller med en facadeudformning til boliger, der tager højde for eventuelle støj- og lysgener fra boldbanen. Forvaltningerne kan ikke anbefale høje og markante støjskærme omkring boldbanen af hensyn til byrummet og sammenhængen med de omkringliggende bygninger og opholdsarealer. Emnet afklares i den videre lokalplanproces.

3. Byggeriets højde
Den maksimale bygningshøjde inden for lokalplanområdet er generelt 16-24 m (4-7 etager). Herudover er der enkelte bygninger på 40-62 m (ca. 13-20 etager). Placering af bygninger på over 24 m skal særligt vurderes i forhold til mikroklima som sol og vind, sigtelinjer og byrum. Forvaltningerne foreslår derudover, at den høje bygning, der pt. er vist på den sydøstlige molespids, under hensyn til sigtelinjerne omplaceres, så sigtelinje og udsyn over vandet bevares.  

4. Bevaring af kulturhistoriske spor, herunder de tre havnekraner
Forvaltningerne foreslår, at de tre havnekraner søges bevaret. De tre kraner og kranspor er væsentlige historiske landemærker på Levantkaj. Forvaltningerne foreslår derfor, at der knyttes en større byggeret til kranerne for at skabe et incitament til, at de tre kraner og kranspor i den sydlige havnepark bevares. Det foreslås, at der kan bygges i op til 7 etager under kranerne. Bevares kranerne derimod ikke, anbefaler forvaltningerne, at der ikke placeres større bygninger over 2 etager i havneparken, da disse vil fremstå malplacerede i forhold til bl.a. sigtelinjer, sol og vindforhold, hvis ikke de er arkitektonisk begrundede og integrerede med de oprindelige kraner. Det skal i den videre proces afklares, om kranerne skal udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen. Det bemærkes, at kranerne har en højde på ca. 62 m. For at bevare stedets særlige kendetegn og historie, og for at kranerne også i fremtiden skal være fremtrædende, bør de særligt høje bygninger på hele Levantkaj også begrænses til maksimalt 62 m, mens resten af bebyggelsen bør fastholdes under 24 m.

5. Opfyld i Skudehavnen
Ved den sydlige kant i Skudehavnen og på nordsiden af metrobanen foreslås et opfyld på ca. 7.700 m2, hvor der skal etableres et naturpræget vildt kystlandskab. Bygherres ønske om opfyldet i den sydlige kant skal vurderes i forhold til kvaliteten ved at fastholde arealet som en del af Skudehavnens vandrum. Bygherre er i den videre proces indstillet på at undersøge emnet nærmere herunder skal eksisterende naturværdier under vandet også undersøges.

Forvaltningerne ønsker i den forbindelse en pejling af, om der skal arbejdes videre med et opfyld i Skudehavnen. Det bemærkes, at grundejer begrunder opfyldet med et ønske om at understøtte den rekreative brug af den sydlige side af Skudehavnen, der ellers bliver afsluttet af metroens højbane i vandkanten. Det bemærkes, hertil, at man med opfyldningen erstatter et eksisterende vandareal med et nyt anlagt grønt område. Ny beplantning og rekreationsmuligheder kan sikres i lokalplanbestemmelserne.

Parkering
Lokalplanområdet var i kommuneplanen 2019 udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at planlægge for bilfrihed og fastsætte parkeringsnormen med 50 % reduktion. I Forslag til Kommuneplan 2024 er der mulighed for at reducere p-normen med op til 20 %. Med den centralt placerede metrostation i lokalplanområdet foreslås p-normen reduceret med 20 %. Parkering placeres i p-huse i periferien af området for at sikre delvis bilfrihed. Det bemærkes, at By & Havn ønsker at reducere p-normen med 50 % på Levantkaj Vest (den vestlige holm). Dette er ikke muligt jf. Forslag til Kommuneplan 2024 uden et kommuneplantillæg.

Bynatur
Der er i dag 57 træer inden for lokalplanområdet ved den sydlige kant af Skudehavnen, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Projektet forudsætter, at alle disse træer fældes, da den kommende metro føres igennem området, der hvor træerne står. Forvaltningerne undersøger dog nærmere, om enkelte træer nord for metroen kan bevares, idet placeringen af arbejdsarealer til metroen pt. er usikker. Antallet af træer forøges væsentligt med planens realisering. Der forventes plantet 550-700 træer inden for lokalplanområdet.

Byliv
Med planen sikres der byrum til et varieret byliv med et klart by- og pladshierarki ved, at der etableres en nord-sydgående boulevard, en sydlig havnepark (Levantparken) og et gennemgående sti- og parkbånd (Levantens Haver) midt i området samt lokalgader, promenader og gårdrum. Forvaltningerne foreslår, at der i det videre arbejde skal være fokus på sammenhængen mellem den planlagte promenade og vandarealerne, herunder skal de rekreative muligheder for fx badezoner/badeanlæg undersøges nærmere.

Området planlægges som et delvist bilfrit område, da området er stationsnært. Det indebærer, at det vil være muligt at anlægge de interne lokalgader mellem bygninger som lege- og opholdsområder, der understøtter byliv og lokale fællesskaber.

Kommuneplantillæg
Kommuneplantillægget skal muliggøre, at byggemuligheden for Levantkaj Vest kan øges i overensstemmelse med startredegørelsen og Strukturplan for Ydre Nordhavn. Derudover skal der for hele Levantkaj fastsættes nærmere retningslinjer for detailhandel, bygningshøjder over 24 m, samt evt. opfyld og udgravning af kanaler.

Indledende høring
Der er foretaget indledende høring, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, inden lokalplanforslaget med tilhørende tillæg til kommuneplanen sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

Forvaltningernes bemærkninger

Anbefalinger til den videre planlægning
Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med grundejer særligt fokusere på følgende temaer:

Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte at fastlægge større eller mindre ændringer, der skal indgå i den videre planlægning. Det kan fx være:

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Bygherre vil frem mod lokalplanforslaget tage stilling til mulighed for en frivillig udbygningsaftale. Udkast til udbygningsaftale vil i givet fald blive forelagt sammen med planforslagene. 

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i september 2025, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen forventes endeligt vedtaget i 1. kvartal af 2026.

                Søren Hartmann Hede                                   Søren Wille