Endelig vedtagelse af lokalplan Øresundsvej 21, Amager Øst

Se alle bilag

En grundejer har ønsket at nedrive en ejendom på Øresundsvej 21. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 8. maj 2023 at nedlægge et § 14-forbud mod nedrivningen. Derfor har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet et lokalplanforslag, der har til formål at bevare forhuset på Øresundsvej 21. Bygningen fra 1850 er et af de eneste tilbageværende huse fra den tidligere landsby Sundbyøster og har derfor en kulturhistorisk værdi. Forvaltningen vurderer, at der er en risiko for overtagelsespligt efter planlovens § 49 for så vidt angår bebyggelsen på Øresundsvej 21. Lokalplanen har været i offentlig høring og forelægges nu til endelig vedtagelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Øresundsvej 21 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 8. maj 2023 at nedlægge et § 14-forbud for ejendommen beliggende på Øresundsvej 21. Forhuset mod Øresundsvej ønskes bevaret som et vidnesbyrd om det historiske Sundbyøster samt kvarterets udvikling. § 14-forbuddet nedlægges på baggrund af ansøgning om nedrivning af eksisterende bebyggelse den 30. januar 2023. På baggrund af § 14-forbuddet har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet en bevarende lokalplan for forhuset på ejendommen. Lokalplanforslaget har været i høring fra den 17. april 2024 til den 12. juni 2024. Forvaltningen har modtaget 16 henvendelser. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Lokalplanforslaget har derfor været sendt i høring uden forudgående politisk behandling.

Løsning

Øresundsvej 21 er placeret i bydelen Amager Øst i området Sundbyøster og er kendt i lokalområdet som det tidligere Herolds Varehus, der var placeret i forhuset. Forhuset på Øresundsvej 21 er fra 1850 og udgør en sidste rest fra landsbyen Sundbyøster. Det er en af de ældste bygninger på Amager og vidner dermed om tiden, før Amager blev en del af København. Københavns Museum vurderer, at forhuset er sjældent og bør bevares, så Amager og Sundbyernes historie fortsat er aflæseligt i gadebilledet. Forhuset har i de sidste knap 100 år været kendt for butikken Herolds Varehus. Butikken har haft en signifikant betydning i mange lokale borgeres erindringer om fortidens Amager.

Forslag til lokalplan Øresundsvej 21 udlægger forhuset som bevaringsværdigt, og bygningen må derved ikke ændres, ombygges eller rives ned. Forhuset er SAVE-registeret med en værdi på 6 (middel bevaringsværdi), dog med en kulturhistorisk værdi på 2 (høj bevaringsværdi). Desuden blev forhuset udpeget i Byens Sjæl som værende bevaringsværdigt. Baghuset udlægges ikke som bevaringsværdigt og kan nedrives.

Høring

Der er modtaget 16 henvendelser i høringsperioden (bilag 4). I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkterne i høringen er anført nedenfor.

Amager Øst Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 13):

Dele af Amager Øst Lokaludvalg bakker op om, at forhuset bevares grundet den kulturhistoriske værdi for borgerne på Amager.
Dele af Amager Øst Lokaludvalg bakker ikke op om, at forhuset bevares. Forhuset er i meget dårlig stand, og der drives ikke længere butik. Det bemærkes, at hvis der gives tilladelse til nedrivning, bør der stilles krav til, at en evt. fortætning på matriklen sker med stor arkitektonisk værdi og med respekt for det øvrige område og bebyggelse.

Forvaltningens bemærkninger

Lokaludvalgets synspunkter er sammenfaldende med borgernes henvendelser, og forvaltningen kommenterer derfor samlet nedenfor.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

Fem henvendelser omhandler anvendelse af forhuset ved en bevaring. Der udtrykkes ønsker om, at forhuset kan anvendes til museum, til lokalhistorisk forening, til butik lignende Herolds Varehus eller til almennyttigt/socialt formål, foreningslokale eller lignende. En henvendelse ønsker ikke, at der placeres supermarked, bodega, restaurant eller cafe, da disse allerede findes i området.
Ni henvendelser omhandler, at forhuset er bevaringsværdigt. Dette da forhuset har været et vartegn for flere generationer. Det er vigtigt og af historisk betydning, at der stadig findes huse i Sundby med det oprindelige landsbypræg. I henvendelserne udtrykkes bekymring for, at kvarteret mister sin sjæl, hvis de gamle huse forsvinder og udskiftes af høje lejlighedsbyggerier. Der udtrykkes ønske om, at forhuset skal restaureres i samme stil som den eksisterende bygning.
Syv henvendelser omhandler, at forhuset ikke er bevaringsværdigt, da bygningen er forfalden, og en restauration af bygningen vil være omkostningstungt. Desuden er husets funktion ophørt, og skiltningen, der giver minder om den historiske funktion, er væk.
To henvendelser omhandler et ønske om en redegørelse for baghusets bevaringsværdi, der ikke er udpeget som bevaringsværdigt i lokalplanforslaget.
I henvendelsen fra ejendommens ejer påpeges det, at det er en nedrivningsparat ejendom. Ejendommens udvendige og indvendige stand er ikke egnet til anvendelse uden en udskiftning af de bygningsdele, som en bevarende lokalplan vil skulle bevare. Ejer af ejendommen mener, at Københavns Kommune vil blive stillet over for overtagelsespligt og krav om ekspropriationserstatning efter planlovens § 49 som følge af udpegning af huset som bevaringsværdigt.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen har i lokalplanforslaget muliggjort flere anvendelsesmuligheder, som vurderes at være forenelig med forhusets historiske anvendelse. Forvaltningen har forslået, at mindst 60 % af stueetagen skal være publikumsorienteret serviceerhverv. Publikumsorienteret serviceerhverv kan være butikker, restauranter og lignende.
Henvendelsen er taget til efterretning.
Teknik- og Miljøudvalg besluttede den 8. maj 2023 at nedlægge et § 14-forbud med henblik på at udarbejde en lokalplan for at bevare forhuset som vidnesbyrd om det historiske Sundbyøster.
Forvaltningen fastlægger i lokalplanforslaget ikke bestemmelser for baghusene på matriklen. Det er forhuset, der er markant i bybilledet. Forhuset har en kulturhistorisk værdi på baggrund af tiden med Herolds Varehus og som rest af landsbyen Sundbyøster. Baghuset har en SAVE-værdi på 7(lav bevaringsvurdering). Lokalplanforslaget forhindrer ikke renovering, nedrivning eller lignende af baghuset.
Vedtagelsen af en bevarende lokalplan udløser ikke i sig selv krav om kommunens overtagelse af en ejendom, men ifølge planlovens § 49 kan kommunen ved afslag på ansøgning om nedrivning blive forpligtet til at overtage en ejendom. Det er en forudsætning for overtagelsespligten, at lokalplanens bevarende bestemmelser om nedrivningsforbud udløser en væsentlig forringet afkastningsgrad i forhold til ejendomme med lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. Der vil således skulle foretages en konkret vurdering af, om det er tilfældet. En udpegning af en bygning som bevaringsværdig omhandler alene bygningens ydre.

Politisk handlerum

Der kan stilles forslag til ændringer af anvendelse og ydre fremtræden. Dette vil kræve, at et revideret lokalplanforslag sendes i ny offentlig høring og fremlægges til ny politisk behandling.

Det kan besluttes ikke at vedtage lokalplanen og dermed ikke fastlægge forhuset på Øresundsvej 21 som bevaringsværdigt. Dette vil betyde, at grundejer efter ansøgning kan få tilladelse til at nedrive bygningerne og opføre ny bebyggelse i henhold til nuværende lokalplan for området.

Økonomi

Sagen kan medføre økonomiske konsekvenser, idet der er en risiko for overtagelsespligt efter planlovens § 49 for så vidt angår bebyggelsen på Øresundsvej 21. Hvis grundejer stiller krav om overtagelsespligt, skal der i den forbindelse foretages en konkret vurdering af, om kravet kan gennemføres i dette tilfælde. Hvis det vurderes, at kommunen har overtagelsespligt for en ejendom, skal der derefter tages stilling til overtagelsessummen, og flere forhold kan indgå i en vurdering af, hvordan den sum fastsættes. Hvis der ikke kan opnås enighed om overtagelsessummen, fastsættes den af Taksationskommissionen (se bilag 7). Forvaltningen vurderede i forbindelse med nedlæggelse af §14-forbuddet, at det var overvejende sandsynligt, at kommunen vil kunne blive pålagt at overtage ejendommen grundet ejendommens stand.