Forslag til lokalplan Jorisvej II med udbygningsaftale, Amager Øst

Ejeren af ejendommene mellem Jorisvej og Engvej ønsker at omdanne området til et blandet byområde med boliger og erhverv, og der forventes samlet at blive bygget ca. 35.500 m2, hvoraf ca. 21.000 m2 opføres som lejlighedsbyggeri. I området er der i dag blandet erhverv i form af skole og foreninger, som videreføres i den nye planlægning for området. Lokalplanen stiller krav om plantning af 106 træer. Ifølge parkeringsnormen fastsat i forslag til Kommuneplan 2024, skal der etableres 121 parkeringspladser i området. Yderligere stilles der krav om 1.063 cykelparkeringspladser. Den ønskede anvendelsesændring er ikke i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, hvorfor realisering af ønskerne forudsætter, at kommuneplanrammen ændres med bekendtgørelse af Kommuneplan 2024.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Ejeren af ejendommene mellem Jorisvej og Engvej ønsker at omdanne området til et blandet byområde med boliger og erhverv. Der forventes samlet at blive bygget ca. 35.500 m2, hvoraf ca. 21.000 m2 opføres som lejlighedsbyggeri og en mindre del som rækkehuse. Lokalplanen muliggør et alment plejecenter og udvidelse af den eksisterende skole med en tilbygning og påbygning. Grundejer ønsker at samle den overvejende del af områdets parkering i en parkeringskælder. I området er der i dag blandet erhverv i form af skole og foreninger, som videreføres i den nye planlægning for området. Den gældende lokalplan Jorisvej fra 1996 udlægger området til serviceerhverv, herunder bl.a. administration og liberale erhverv. Den ønskede anvendelsesændring er ikke i overensstemmelse med den gældende kommuneplan, hvorfor realisering af ønskerne forudsætter, at kommuneplanrammen ændres med bekendtgørelse af Kommuneplan 2024.  

Lokalplanområdet ligger i bydelen Amager Øst tæt på kommunegrænsen til Kastrup. Bebyggelsen ligger mellem banen for metrolinje M2 og Engvej. Langs banen ligger Jorisvej, som er en mindre blind vej, hvor man via en betrådt sti for enden af vejen kan komme videre til en tværgående cykelsti. Jorisvej anvendes i dag primært til parkering. Lokalplanområdet består i dag af flere mindre matrikler og sammensatte bygninger. Bebyggelsen ligger samlet centralt i lokalplanområdet trukket tilbage fra Jorisvej og Engvej. Eksisterende bygninger er primært opført i en etage eller består af haller med højt til loftet. Området bærer præg af at være et af de sidste industri-/erhvervsområder i denne del af byen.

Lokalplanen muliggør omdannelse af et tidligere isoleret erhvervsområde til et boligområde og med plejecenter og skole. Lokalplanen udpeger tre eksisterende bygninger samt en mur i skel som bevaringsværdige. Mod Jorisvej muliggøres boligbebyggelse og alment plejecenter. Bygningshøjden i projektet varierer mellem 3-5 etager. Mod Engvej placeres rækkehuse samt etageboliger. I midten af området placeres et byrum, der indrettes til ophold og med beplantning. Gennemgange og stier gennem gårdrum og mellem bygninger forbinder området på tværs for cyklister og gående. 

Økonomiforvaltningen ønsker, at lokalplanforslaget muliggør et alment plejecenter på ca. 10.000 m2 for at sikre udbygning af kapaciteten til Københavns demografiske udvikling.  

Byliv
Biltrafik er placeret i lokalplanområdets yderkant for at sikre et bilfrit indre område på gående og cyklisters præmisser. En åben ankomstplads ved Engvej fører ind til områdets interne stisystem og plejecenteret. Via stier mellem byggefelter kan gående og cyklister komme på tværs af området. Dette er med til at åbne området op mod det omkringliggende nærområde.

Bynatur
Der er 11 træer, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer, hvoraf 3 udpeges som bevaringsværdige i lokalplanen. Lokalplanen stiller krav om plantning af 106 træer. Området inddeles i beplantningszoner, så en fordeling af beplantning sikres i området. Alt efter beplantningszone skal hhv. mindst 50 % og mindst 70 % af de nye træer være hjemmehørende træer eller frugttræer. 

Almene boliger
Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om mindst 25 % almene boliger, jf. forslag til Kommuneplan 2024. De almene boliger etableres som plejecenter. Vurderingen er uddybet i bilag 4.  

Parkering
I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på 1 parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger, 1 parkeringsplads pr. 143 m2 etageareal for erhverv, 1 parkeringsplads pr. 714 m2 etageareal for plejecentre og -boliger og 1 parkeringsplads pr. 464 m2 etageareal for grundskoler. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af parkeringsnormer i forslag til Kommuneplan 2024.  

Det svarer til, at der skal etableres 121 parkeringspladser. Pladserne skal placeres i konstruktion, dog kan 30 pladser placeres på terræn. For boliger skal 20 % af parkeringspladserne svarende til 24 pladser reserveres til delebiler, som alle skal være elbiler. Derudover skal 20 % af de øvrige parkeringspladser svarende til 19 pladser reserveres til elbiler. Øvrige parkeringspladser skal forberedes til ladeinfrastruktur.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om 4 pladser pr. 100 m2 etageareal for boliger, 3 pladser per 100 m2 erhverv, 0,5 plads pr. 100 m2 plejecentre og -boliger og 1 plads pr. 2 elever og ansatte for grundskoler. Dette svarer til 1.063 cykelparkeringspladser, hvoraf 493 pladser kan placeres på terræn. 

Kommuneplan
I forslag til Kommuneplan 2024 udlægges området til boligformål med mulighed for grundskoleundervisning (B4*-ramme), en maksimal bygningshøjde på 24 m og en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Det præciseres, at der kan udøves grundskoleundervisning på matr.nr. 3851 og 4182 Sundbyøster, København. Forslag til Kommuneplan 2024 består også af en ændring af afgrænsningen af den nuværende kommuneplanramme i Kommuneplan 2019. Ændring af afgrænsningen vil medføre en justering af afgrænsningen i to tilstødende kommuneplanrammer. Den endelige lokalplan tilpasses evt. ændringer i Kommuneplan 2024 inden endelig vedtagelse af lokalplanen. Forudgående høring af ændring af kommuneplanrammen er afrapporteret på Økonomiudvalgets møde den 13. august 2024. 

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Amager Øst Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 8). Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget: 

Forvaltningens bemærkninger

Miljøvurdering
Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.  

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at 

Udbygningsaftale
På grundejeres anmodning er der udarbejdet udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b (bilag 7). Det fremgår af aftalen, at grundejer afholder udgifterne til cykelsti ved vendeplads på Jorisvej (delvist udenfor lokalplanområdet), omlægning af fællessti ved Engvej samt ny vigeplads og omlægning af parkering på Engvej (udenfor lokalplanområdet). Hvis udbygningsaftalen vedtages, afsættes der 99.240 kr. i afledt drift til projektet. Beløbet indarbejdes i en kommende budgetindstilling i en pulje under Økonomiudvalget. Midlerne udmøntes, når Teknik- og Miljøforvaltningen overtager driften, efter projektet er etableret og ibrugtaget.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen 1. kvartal 2025. 

               Søren Hartmann Hede                                   Søren Wille