Dispensation fra lokalplan til opførelse af ungdomsboliger, Glasvej 10/Brofogedvej

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der dispenseres fra lokalplan nr. 397 ”Blytækkervej” til at opføre byggeri på 5 etager mod Glasvej 10,
2. at byggeri mod Brofogedvej 9 reduceres, så lokalplanens bestemmelser om max 3½ etage overholdes.

Problemstilling

Forvaltningen modtog i oktober 2020 en ansøgning om at opføre 77 ungdomsboliger fordelt på to bygninger på en ubebygget grund mellem Glasvej og Brofogedvej (bilag 2).

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 397 ”Blytækkervej”, og projektet kræver dispensation herfra. I 2014 gav Teknik- og Miljøudvalget tilsagn til et andet projekt på grunden om almene plejeboliger, som også forudsatte dispensationer fra lokalplanen. Byggeriet er ikke blevet opført. Det nye ungdomsboligprojekt har lagt sig op ad de tidligere givne dispensationer. Byggeriet mod Brofogedvej er imidlertid forhøjet i det nye projekt og kræver yderligere dispensation.

Byggesagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget, fordi udvalget tidligere har taget stilling til byggeri på grunden. Forvaltningen har desuden modtaget mange kritiske indsigelser til det nye projekt om ungdomsboliger.

Løsning

Siden 2018 har forvaltningen været i dialog med ansøger, som i stedet for almene plejeboliger ønsker at opføre private ungdomsboliger på grunden. I 2016 gav forvaltningen dispensation fra lokalplanen til at opføre 42 almene plejeboliger. Der blev givet fem dispensationer til følgende:

• etageantallet mod Glasvej (5 etager plus penthouse mod 4½ etager i lokalplanen)
• overskridelse af det samlede etageareal for lokalplanområdet (må ikke overstige 54.000 m²)
• færre p-pladser end påkrævet i lokalplanen

Dispensationerne er ifølge planloven gældende i tre år og udløb i 2019. Ansøger er ikke forpligtet til at udnytte en dispensation og projektet blev ikke gennemført. Dispensationerne har givet ansøger en forventning om, hvad der kan gives tilladelse til på grunden.

I dialogen med ansøger har forvaltningen oplyst, at det nye byggeri skal holdes inden for de rammer, som de tidligere dispensationer gav mulighed for. Ifølge lokalplanen kan der bygges ungdomsboliger i området, og derfor skal dispensationerne vurderes ud fra byggeriets omfang og ikke den kommende anvendelse af boligerne.

I ungdomsboligprojektet er der ansøgt om at opføre to separate bygninger på grunden mod hhv. Glasvej 10 og Brofogedvej 9. Begge bygninger ønskes opført i 5 etager bestående af fire beboelsesetager og en tagterrasse på begge tagflader. Det samlede etageareal for byggeriet og etageantallet for bygningen mod Glasvej ligger inden for det, der tidligere blev dispenseret til. Etageantallet for bygningen langs Brofogedvej er imidlertid forhøjet i det nye projekt, og der er ikke tidligere dispenseret til 5 etager mod Brofogedvej.

Naboorientering
Der er foretaget naboorientering om lokalplandispensationerne. Der er indkommet 29 indsigelser fordelt på 26 borgere, en virksomhed, Bispebjerg Lokaludvalg og Ejendomsforeningen Andelsbo (se bilag 3). Hovedparten af indsigelserne er kritiske over for byggeriet. Tre af høringssvarene er generelt positive. Indsigelserne inddeler sig i følgende emner:

1. Væsentlige dispensationer fra bebyggelsesprocent, bygningshøjde og fritliggende bebyggelse mod Brofogedvej: 19 indsigere og Bispebjerg Lokaludvalg mener, at der bliver givet for mange dispensationer i området, og at der i det konkrete projekt er tale om væsentlige dispensationer, som ikke bør gives.
2. Ungdomsboliger: Det påpeges i tre indsigelser, herunder i den fra Bispebjerg Lokaludvalg, at der er mere brug for familieboliger i området, da der i forvejen er mange ungdomsboliger.
3. Støj fra tagterrasser: 21 indsigere vurderer, at der vil komme støjgener fra bl.a. tagterrasser.
4. Mindre grønt areal: 22 indsigere er imod, at det nuværende grønne areal bliver reduceret.
5. Øget skygge og indblik: 17 indsigere anfører, at projektet vil medføre forøgede skygge- og indbliksgener.
6. Parkering: Tre indsigere mener, at projektet vil give parkeringsproblemer i området.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Om bebyggelsesprocent: Ifølge lokalplanen, som er fra 2006, må det samlede etageareal i lokalplanområdet højst udgøre 54.000 m². Forskellige opgørelser over det samlede etageareal viser imidlertid, at det maksimale etageareal var fuldt udnyttet allerede ved lokalplanens tilblivelse. Det betyder, at der ikke kan bygges inden for lokalplanområdet uden dispensation. Det er et modsætningsforhold, da lokalplanen angiver byggefelter og beskriver, at der kan opføres sluttet randbebyggelse. Fordi der er udlagt et byggefelt mod Glasvej, vurderer forvaltningen, at intentionen er, at der kan opføres randbebyggelse på grunden. Byggeri mod Glasvej vil således være i overensstemmelse med lokalplanens intentioner uanset det opbrugte etageareal for området.

   Om højde: Lokalplanen regulerer antallet af etager. Ifølge lokalplanen kan der bygges 3-4½ etager mod Glasvej. Forvaltningen vurderer, at der mod Glasvej kan gives dispensation til huludfyldning på 5 etager, som er bedre tilpasset nabobygningerne med tilsvarende bygningshøjde end et byggeri med et lavere etageantal. Dertil er øverste etage en åben tagterrasse og bygningshøjden på ca. 13,5 meter, svarende til fire etager, overskrides kun med trappe- og elevatorbygning samt tagterrassens værn.

   Mod Brofogedvej angiver lokalplanen et maksimalt etageantal på 3½. Der er ikke udlagt et byggefelt mod Brofogedvej. Lokalplanen beskriver, at der skal være høj randbebyggelse i udkanten af lokalplanområdet og lavere mere spredt bebyggelse inde i området. Derfor vurderer forvaltningen, at byggeriet mod Brofogedvej skal holdes inden for lokalplanens bestemmelser om maksimalt etageantal på 3½ og ikke 5 etager som ansøgt.

   Om fritliggende byggeri: Byggeriet mod Brofogedvej opføres med fritliggende gavle og er ikke sammenbygget med andre bygninger. Det vurderes at være i overensstemmelse med lokalplanen. Byggeriet mod Glasvej opføres som randbebyggelse og er ikke omfattet af samme krav.

2. Ungdomsboliger: Det er muligt at opføre ungdomsboliger i overensstemmelse med lokalplanen, og boliger for unge er undtaget fra lokalplanens bestemmelser om boligstørrelser. Lokalplanen regulerer ikke forholdet mellem antal familieboliger og antal ungdomsboliger.
3. Støj fra tagterrasser: Forvaltningen kan i henhold til bygge- og planlovgivningen ikke regulere beboernes adfærd på ejendommens friarealer, herunder tagterrassen.
4. Mindre grønt areal: Lokalplanen har fastlagt et byggefelt på ejendommen, og derfor er intentionen, at der kan bygges på grunden. Det samlede friareal på ejendommen lever op til kravene i lokalplanen.
5. Øget skygge og indblik: Forvaltningen vurderer ikke, at byggeriet giver en væsentlig forøgelse af indbliksgener eller væsentlig reduktion af lysforhold i området i forhold til bebyggelse, der overholder lokalplanen.
6. Parkering: Der stilles krav om fire p-pladser, hvilket er i overensstemmelse med rammerne for ungdomsboliger i Kommuneplan 2019. Reduceringen kræver dispensation fra lokalplanen.

Forvaltningens samlede bemærkninger til høringssvarene fremgår af bilag 4.

Forvaltningens vurdering
På grund af lokalplanens bestemmelser og intentioner vurderer forvaltningen, at lokalplanen giver mulighed for, at der sagligt kan dispenseres til byggeriet mod Glasvej. Forvaltningen vurderer imidlertid, at byggeriet mod Brofogedvej skal reduceres og overholde lokalplanens bestemmelser om maksimalt 3½ etager. Projektet vil stadig kræve dispensation fra lokalplanens bestemmelser om maksimalt etageareal i området, etageantal mod Glasvej og antal p-pladser.

Alternative løsninger

Løsning 1: Et alternativ er, at der ikke gives dispensation til byggeriet på Brofogedvej. Hvis der ikke opføres bebyggelse mod Brofogedvej, vil det reducere byggeriets omfang og etageareal til ca. 1.400 m². Forvaltningen vurderer, at det stadig vil være sagligt muligt at dispensere til byggeriet mod Glasvej på baggrund af ovenstående. Der skal dispenseres fra lokalplanen om maksimalt etageareal i området, etageantal mod Glassvej og antal p-pladser.

Forvaltningen vurderer, at der ikke er en saglig planlægningsmæssig begrundelse for at afslå at dispensere til den ansøgte bygning mod Glasvej. Forvaltningen lægger vægt på, at lokalplanen fastlægger et byggefelt mod Glasvej, og at den ansøgte bygnings omfang er tilpasset de omkringliggende bygninger. Den ansøgte bygning vurderes ikke at medføre skygge- eller indbliksgener ud over det forventelige. Desuden lægger forvaltningen vægt på, at der tidligere er dispenseret til en bygning af langt større omfang mod Glasvej. Sagsforløbet i den aktuelle sag og de tidligere meddelte dispensationer medfører, at Planklagenævnet i en eventuel klagesag om et afslag på dispensationer vil vurdere, om ansøger har berettigede forventninger om at opnå de ansøgte dispensationer.

Løsning 2: Et andet alternativ er, at der gives dispensation til hele det ansøgte byggeri, der således kan opføres i 5 etager mod både Glasvej og Brofogedvej. Løsningen vil betyde, at projektets omfang på 3.040 m² er tilsvarende etagearealet på 3.070 m², der blev dispenseret til i det tidligere projektforslag om plejeboliger.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen bede ansøger om at revidere projektet mod Brofogedvej og efterfølgende give byggetilladelse til byggeriet.