Dispensationer fra lokalplan 541 Fremtidens Sølund, Nørrebro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til en række dispensationer om fældning af bevaringsværdige træer, antallet af parkeringspladser og udformning af tage.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensationer fra lokalplan 541 Fremtidens Sølund, som beskrevet under Løsning.

Problemstilling

Lokalplan 541 Fremtidens Sølund blev vedtaget den 15. december 2016. Lokalplanen muliggør opførelse et nyt alment Sølund med ca. 360 plejeboliger, 150 ungdomsboliger, 20 seniorboliger og en 5-gruppers daginstitution, i alt ca. 38.000 m2.
Bygherre anmoder om dispensation til at beskære og fælde bevaringsværdige træer, reducere antallet af parkeringspladser til biler og cykler samt reducere omfanget af tagterrasse. Begrundelserne er nærmere beskrevet i bilag 3, bilag 6 og bilag 7.
Sagen forelægges til politisk behandling, da forvaltningen har modtaget 61 høringssvar.

Løsning

Sagen udspringer fra en aftale mellem kommunen og bygherre indgået i 2012, om at opføre et nyt plejecenter for mere plejekrævende beboere. Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 21. januar 2013 startredegørelse for lokalplan for Sølund Plejecenter på baggrund af vinderprojektet i en indbudt arkitektkonkurrence. Efterfølgende borgerhenvendelser mod projektet betød, at det blev opgivet, og det blev besluttet at inddrage borgerne i udarbejdelse af grundlaget for en ny arkitektkonkurrence. Borgerinddragelsen betød bl.a., at byggefeltet er ændret, og at projektet nu også rummer andre boligtyper samt en offentlig parkeringskælder. I Budget 2015 (A, B, F, O og Ø) (2. oktober 2014) blev der afsat midler til den fremtidige anvendelse af Sølund.

Siden den endelige vedtagelse af lokalplanen den 15. december 2016 er der arbejdet med at konkretisere projektet, idet det bl.a. har været vanskeligt at tilpasse økonomien til de givne rammer for et alment nybyggeri. Der foreligger nu et gennemarbejdet projekt for byggeri af et moderne plejecenter, nye attraktive ungdomsboliger og en daginstitution. Projektet er tilpasset områdets karréstruktur, der etableres nye grønne by- og gårdrum og der plantes væsentlig flere træer, end der er dag.  

Dispensationer
Der er i lokalplanen udpeget 48 bevaringsværdige træer. Nogle af træerne er udpeget med det vilkår, at de kan fældes, hvis det er nødvendigt for byggeriet. Denne bestemmelse er indsat i lokalplanen for at sikre, at træerne først bliver fældet, når byggeriet bliver realiseret og derved sikre, at træerne står længst muligt.

Samlet betyder en dispensation, at der fældes 23 bevaringsværdige træer. Dertil skal lægges 13 bevaringsværdige træer, der uden dispensation må fældes i forbindelse med opførelse af nybyggeri. I skemaet nedenfor fremgår et overblik over bygherres ønsker i forhold til fældning af bevaringsværdige træer.

Bygherre ønsker dispensation til, at bilparkering fastsættes efter normerne i Kommuneplan 2019, og at cykelparkering for plejeboligerne fastsættes på baggrund af en konkret vurdering jf. Kommuneplan 2019. Cykelparkering skal kun tilgodese ansatte og besøgende, fordi beboerne i plejecenteret ikke har mobilitet til at cykle.

Lokalplanen bestemmer, at mindst 50 % af tagfladerne skal anvendes til opholdsareal. Bygherre ønsker i første omgang at indrette 30 % af tagfladen til ophold, mens 20 %forberedes til ophold på et senere tidspunkt- det vil sige at taget kan bære en tagterrasse til ophold. På den måde kan en større del af tagfladen fra start være solcelleanlæg for at opfylde energikrav.

Høring
Dispensationerne har været i naboorientering i perioden den 11. maj til 1. juni og fra den 9. juni til 20. juni 2021 (bilag 3). Der er modtaget 61 høringssvar (bilag 4). I bilag 5 er hovedsynspunkterne i henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger.

Høringssvar fra Nørrebro Lokaludvalg, Institut for Geovidenskab og Red Byens træer

1. Nørrebro Lokaludvalg finder ikke beskæring af træerne velbegrundet. Solceller bør placeres på facaden. Der bør ikke dispenseres til færre parkeringspladser.
2. Institut for Geovidenskab mener ikke, at det er nødvendigt at beskære de to træer og giver anvisninger på, hvordan evt. beskæring kan foretages.
3. Red Byens Træer mener ikke, at tempeltræet mod Læssøesgade bør beskæres.

Forvaltningens bemærkninger

1. Vedrørende beskæring se forvaltnings bemærkning 1 til borgernes henvendelse.
   Bygherre oplyser, at det er ikke muligt at opfylde bygningsreglementets energikrav uden at anvende en større del af tagfladen til solceller, hvis byggeriets kvalitet i øvrigt skal opretholdes. Der kan ikke etableres solceller på facaderne i større omfang, hvis den materialemæssige sammenhæng i form af bl.a. teglfacader i området skal fastholdes. Forvaltningen er bemyndiget til at dispensere fra krav om parkering i gældende lokalplaner, så de følger de faste normer i kommuneplanen. Parkeringskælderen med 80 offentlige pladser berøres ikke. Der etableres yderligere 42 offentlige parkeringspladser i parkeringskælder. Den ændrede norm for cykelparkering tilgodeser plejeboligernes behov og svarer til normen i tilsvarende sager.
2. På det ene træ fjernes kun en knækket gren, mens det er nødvendigt at beskære en gren på det andet i forbindelse med spunsning jf. bilag 6. Det foreslås, at fjernelse af gren og beskæring sker i dialog med forvaltningens træsagkyndige og bygherres certificerede træplejer.
3. Der er ikke tale om en egentlig beskæring, men om fjernelse af en knækket gren på tempeltræet jf. bilag 6. Se forvaltningens bemærkning nr. 1 og 2.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. 39 henvendelser er imod fældning og beskæring af træer og mener ikke, det er nødvendigt at beskære de to træer. Træerne langs Ryesgade ønskes bevaret. Træerne langs stikvej til Sortedam Dossering ønskes bevaret.
2. 34 henvendelser nævner, at der mangler bilparkeringspladser i området.
3. 14 henvendelser nævner, at der mangler cykelparkeringspladser i området bl.a. til de erhvervsdrivende.
4. 11 henvendelser mener, at solceller bør placeres på facader i stedt for tag. Energikrav kan opfyldes på andre måder. Mange har set frem til at få adgang til tagterrasserne.
5. Seks henvendelser er glade for, at det grimme byggeri forsvinder. Der er altid ledige pladser i parkeringskælderen. Det er i orden at fælde træerne.
6. 11 henvendelser nævner skyggegener fra ungdomsboliger, indretning af byrum og byggegener.

Forvaltningens bemærkninger

1. Nedkørslen til parkeringskælderen får samme placering som eksisterende, men der skal spunses til en dybere kælder, etableres længere nedkørsel til parkeringskælder og etableres varegård i kælder. Derfor er det nødvendigt at fjerne træerne. Hvis træerne skal bevares, kræver det, at projektet ændres væsentligt, herunder at nuværende spunsvæg bevares og nedkørsel placeres et andet sted og bygningerne rykkes eller flyttes. Forvaltningen vurderer, at dette vil medføre behov for omfattende ændringer og medføre forringelser i det samlede projekt. Der bevares 12 bevaringsværdige træer, plantes 46 erstatningstræer og plantes yderligere ca. 30-35 nye træer. I alt plantes mindst 70-80 nye træer jf. bilag 3 og bilag 6.Se i øvrigt bemærkning til Nørrebro Lokaludvalg og Institut for Geovidenskab.
2. Der etableres 122 offentlige parkeringspladser i parkeringskælder under byggeriet. Det er 42 pladser mere end i dag. Med den reducerede parkeringsnorm reduceres parkeringspladserne til nybyggeriet fra ca. 133 til 52 pladser.
3. Plejecentrets behov for cykelparkering er vurderet på baggrund af, hvor mange ansatte og besøgende, der er til stede samtidig. Cykelparkeringen skal kun dække nybyggeriets behov for cykelparkering.
4. Bebyggelsen skal overholde bygningsreglementet. Derfor er der behov for at placere solceller på taget. Andre løsninger kan være tykkere mure og mindre vinduer. Det kan medføre, at  overskridelse af bebyggelsesprocenten og forringede lysforhold i boligerne. Solceller på facader vil betyde mindre materialemæssig sammenhæng til kvarterets øvrige murstensbebyggelse. Der bliver offentlig afgang til grønne områder på terræn.
5. Forvaltningen har ingen bemærkninger.
6. Forvaltningen bemærker, at skyggegener, indretning af byrum og byggegener er forhold, der ikke indgår i dispensationerne.
   Skyggegener: I forbindelse med endelig vedtagelse af lokalplanen blev der udarbejdet et supplerende skyggediagram, der belyser de fremtidige lysforhold (bilag 7). Skyggediagrammet gav ikke anledning til ændringer. Forvaltningen vurderer, at begge naboejendomme fortsat vil have gode dagslysforhold (bilag 5 s. 11 og bilag 7, s. 20). 
   Indretning af byrum: I byrummet må indpasses en kørevej, højst 15 parkeringspladser for biler samt en nedkørsel til en parkeringskælder. Desuden må indpasses skybrudssikring som rekreative elementer. Byrummet skal have en grøn og frodig karakter med træer og beplantning. Der skal være opholdsmuligheder og en offentlig tilgængelig stiforbindelse (bilag 5 s. 12).
   Byggegener: Det kan ikke undgås, at byggeriet giver gener for beboerne, men disse søges minimeret mest muligt. Kommunen har fastlagt retningslinjer for inden for hvilke tidsrum, der må arbejdes (bilag 5, s. 12).

Sundheds- og Omsorgsforvaltningen oplyser desuden, at antallet af ældre københavnere er stigende. En forsinkelse af projektet, særligt forsinkelse af 96 pleje- og 22 tryghedsboliger i fase 2, vil betyde, at det forventeligt ikke vil være muligt at opretholde dækningsgraden af plejeboliger i Københavns Kommune i den periode projektet evt. forsinkes. De oplyser, at der i Budget 2020 (BR 3. oktober) (A, B, F, V, Ø og Å) er tilført supplerende midler til projektet, og der er foretaget en lang række besparelser. Eventuelle merudgifter, som følge af forsinkelse, udgifter til omprojektering og/eller øgede anlægsudgifter, kan derfor ikke afholdes indenfor den eksisterende projektøkonomi, hvis projektets forventede kvalitet skal kunne fastholdes. Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker dog, at der i planlægningen ikke må tages økonomiske hensyn. 

Økonomi

 Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. 

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt dispensationerne, vil forvaltningen meddele dispensationerne, og byggesagsbehandlingen vil fortsætte med henblik på, at der meddeles byggetilladelse. Det nye Sølund forventes at stå færdigt i 2024-26.

                                          Søren Wille

                                                            / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 30. august 2021

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O og Ø.

Imod stemte: C, V og Å.

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne er imod fjernelse/beskæring af de bevaringsværdier træer, der er med til at give området karakter.

Vi ønsker heller ikke at begrænse antallet af parkeringspladser under Sølund, da det vil øge behovet for parkering over jorden, hvor der i forvejen er en parkeringsbelægning på 126 procent.”

Det samlede udvalg afgav følgende protokolbemærkning:

“Vi er imod fældning af bevaringsværdige træer.”