Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt og nybyggeri) og kapitaltilførsel, Bo-Vita, afd. Mjølnerparken og Hothers Plads, Nørrebro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til ændringer og forøgelse af den kommunale garantistillelse i forbindelse med et renoveringsprojekt i boligorganisationen Bo-Vitas afdelinger Mjølnerparken og Hothers Plads.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Teknik- og Miljøforvaltningen bemyndiges til at godkende ændringerne i en helhedsplan for Bo-Vitas afdelinger Mjølnerparken og Hothers Plads, som indebærer, at anlægsudgiften stiger fra 913,3 mio. kr. til 1.076,2 mio. kr.
at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for ustøttet realkreditlån på op til 50 mio. kr. til renoveringen.
at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til den valgte bygherre i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 21,6 mio. kr. til familieboligerne i Mjølnerparken, 5 mio. kr. til ungdomsboligerne i Mjølnerparken og 1,3 mio. kr. til ældreboligerne i Hothers Plads. I forhold til tidligere er det en samlet forøgelse på 4,2 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2014.
at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste.

Problemstilling

Borgerrepræsentationens har den 10. december 2015 godkendt helhedsplanen for Bo-Vitas afdeling Mjølnerparken og har den 24. august 2017 godkendt helhedsplanen for Hothers Plads (Skema A). Helhedsplanerne omfatter renovering, nybyggeri og nedrivning til en samlet anlægssum på 913,3 mio. kr. Borgerrepræsentationen bemyndigede samtidig Teknik- og Miljøudvalget til at godkende de endelige projekter (Skema B) under forudsætning af, at der ikke var væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste. Efterfølgende har Borgerrepræsentationen godkendt Udviklingsplan for Mjølnerparken den 20. juni 2019 omfattende salg. Bo-Vita søger nu om godkendelse af en samlet anskaffelsessum på 1.076,2 mio. kr. Stigningen bevirker, at Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, at kommunen yder yderligere garanti og grundkapitallån.

Løsning

Den samlede anlægssum er steget fra 913,3 mio. kr. til 1.076,2 mio. kr. Stigningen skyldes primært, at der er generelle prisstigninger i branchen, men også at helhedsplanen er et komplekst projekt, der består af en række underprojekter, hvor nogle ikke har væsentlige afvigelser og andre har.

Helhedsplanen for de to afdelinger er omfattende og kompleks. Projektet omhandler både nedrivning af den øverste etage, nybyggeri på eksisterende byggeri og byggeri på eksisterende grund samt forskellige former for renovering af de eksisterende afdelinger. Siden Borgerrepræsentationen godkendte projektet, har der været mindre ændringer, dels fordi der har været nødvendige tilretninger i forhold til udviklingsplanen, og dels fordi der har været udvikling i projektet. Ændringerne har været en del af udviklingsplanen, som Borgerrepræsentationen har godkendt den 20. juni 2019. Endvidere har Teknik- og Miljøudvalget den 14. september 2020 og Økonomiudvalget den 29. september 2020 vedtaget statusrapport vedr. Udviklingsplan for Mjølnerparken, hvor ændringerne også er beskrevet. Helhedsplanen er nærmere beskrevet i bilag 2 og 3, der er de oprindelige bilag fra Borgerrepræsentationens vedtagelse.

Ændringer

Siden Borgerrepræsentationens godkendelse i 2015 er der sket mindre justeringer, idet daginstitutionerne Asgård og Midgård flyttes ud af Mjølnerparken, og et fællesareal og et mandskabsrum konverteres til to familieboliger. Desuden flyttes et fælleshus til Hothers Plads 2 og størrelsen justeres, da boligantallet reduceres som følge af det i udviklingsplanen vedtagne frasalg af boliger. Ændringerne fra Borgerrepræsentationens godkendelse til i dag er beskrevet i bilag 4.

Ændringen i anlægsudgiften har følgende betydning for huslejen i de to områder:

Husleje – Renovering i Mjølnerparken

Bo-Vita skønnede, at huslejen i 2015 efter gennemførelsen af renoveringen ville stige til gennemsnitligt 1.125 kr. pr m² pr. år.
I 2021 skønner Bo-Vita, at huslejen efter gennemførelsen af renoveringen med støtte vil stige til 1.053kr. pr m² pr. år, og dermed mindre end skønnet i 2015.

Husleje – Renovering i Hothers Plads

Bo-Vita skønnede, at huslejen i 2017 efter gennemførelsen af renoveringen ville stige til gennemsnitligt 1.171 kr. pr m² pr. år.
I 2021 skønner Bo-Vita, at huslejen efter gennemførelsen af renoveringen med støtte vil stige til 1.256 kr. pr m² pr. år.

Husleje – Nybyggeri i Mjølnerparken

Husleje for nybyggede familieboliger er beregnet til 1.130kr. pr m² pr. år.
Husleje for nybyggede ungdomsboliger er beregnet til 1.459kr. pr m² pr. år.

Husleje - Nybyggerii Hothers Plads

Husleje for nybyggede ældreboliger er beregnet til 1.319 kr. pr m² pr. år.
Husleje for nybyggede familieboliger er beregnet til 1.130 kr. pr m² pr. år.
Husleje for nybyggede ungdomsboliger er beregnet til 1.415 kr. pr m² pr. år.

Bo-Vita oplyser, at stigningerne er indenfor den ramme, som beboerne har besluttet, og har derfor ikke genfremsat projekterne. Forvaltningen vurderer, at de fysiske ændringer ikke er så væsentlige, at beboerne igen behøver tage stilling til projekterne.

Godkendelse af helhedsplanen for Hothers Plads

Beboerne i Hothers Plads har selv taget initiativ til at stemme om helhedsplanen den 13. februar 2019, hvor beboerne nedstemte helhedsplanen for Hothers Plads. Efterfølgende besluttede Bo-Vita den 7. marts 2019 at annullere beboernes afstemning med argumentet om, at beboerne nedstemte helhedsplanen på et sent tidspunkt i forløbet, hvilket ville bringe afdelingen i en økonomisk svær situation, da afdelingen både skulle finansiere udviklingsomkostninger til helhedsplanen, de nødvendige arbejder og ikke ville kunne opnå Landsbyggefondens støtte. Forvaltningen er enig i Bo-Vitas vurdering.

Salg

I forlængelse af helhedsplanen gennemføres en udviklingsplan med efterfølgende salg af boliger. Kommunens godkendelse af helhedsplanen vil forudsætte, at kommunen kan godkende salget af boliger, så udviklingsplanen kan gennemføres. Hvis salget ikke kan godkendes, kan der være behov for igen at justere den fysiske helhedsplan.

Økonomi

Borgerrepræsentationen har tidligere godkendt helhedsplanen for Bo-Vitas afdelinger Mjølnerparken og Hothers Plads (Skema A) til en samlet anlægssum på 913,3 mio. kr. Bo-Vita søger nu om godkendelse af en samlet anskaffelsessum på 1.076,2 mio. kr. Landsbyggefonden har generelt øget tilskuddet i de delsager, hvor det er muligt. Dette har følgende virkning på økonomien.

Kapitaltilførslen

Borgerrepræsentationen godkendte den 10. december 2015 at yde 14 mio. kr. lån i kapitaltilførsel. Landsbyggefonden har efterfølgende meddelt, at der kun er behov for, at kommunen yder en kapitaltilførsel på 4,4 mio. kr.

Garanti

Borgerrepræsentationen godkendte i 2015 at garantere for op til 100 % for lån på 457,6 mio. kr. til renovering af Mjølnerparken. Borgerrepræsentationen godkendte i 2017 at garantere for op til 100 % for lån på 51,3 mio. kr. til renovering af Hothers Plads. Det var en forudsætning, at lånet var med 50 % regaranti og ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Bo-Vita har nu ansøgt om, at kommunen garanterer for op til 100 % for de støttede lån på 431 mio. kr. til renovering af Mjølnerparken og Hothers Plads med 50 % regaranti og ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden. Endvidere søges der om, at kommunen garanterer for op til 100 % for de ustøttede lån på 50 mio. kr. til renovering af Mjølnerparken og Hothers Plads.

Bo-Vita har meddelt, at de oprindeligt godkendte garantier til nybyggeriet stadig gælder. Kommunen garanterer for realkreditlån på op til 224,8 mio. kr. til nybyggeriet i Mjølnerparken og 34,6 mio. kr. til nybyggeriet i Hothers Plads.

Grundkapital

I tre af de fem nybyggerier er anlægssummen hævet i en sådan grad, at kommunen skal yde et højere grundkapitallån på i alt 4,2 mio. kr. i forhold til tidligere indstillinger. Midlerne bliver finansieret af budget 2014 på Finansposter, funktion 8.32.24.5. Kommunen skal derfor yde et grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 21,6 mio. kr. til familieboligerne i Mjølnerparken, 5 mio. kr. til ungdomsboligerne i Mjølnerparken og 1,3 mio. kr. til ældreboligerne i Hothers Plads.

Videre proces

Hvis Borgerrepræsentationen godkender indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen give tilsagn til de ansøgte arbejder, der forventes at starte i januar 2022 og være færdige i maj 2024.

Søren Wille

/ Karsten Biering Nielsen