Lokalplan Kalvebod Brygge Vest med kommuneplantillæg

Der skal tages stilling til offentliggørelse af planforslag med tilhørende miljøvurdering, der muliggør en byudvikling mellem baneterrænet og Kalvebod Brygge fra Arni Magnussons Gade til Otto Busses Vej.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller at Teknik og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Kalvebod Brygge Vest” (Bilag 1) med miljøvurdering (Bilag 2) vedtages med henblik på offentliggørelse i to måneder. Juli måned medregnes ikke.
2. at den foreslåede dialogstrategi (Bilag 4) vedtages

Økonomiforvaltningen indstiller at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

3. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (Bilag 1) med miljøvurdering (Bilag 2) vedtages med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i to måneder. Juli måned medregnes ikke.

    4.   at den foreslåede dialogstrategi (Bilag 4) vedtages.

    5.    at det tages til efterretning, at der foreligger udkast til en udbygningsaftale med grundejeren (Bilag 5), idet aftalen vil blive forelagt i endelig form ved planernes endelig behandling.

Med lokalplan nr. 403 ”Rigsarkivet” blev der iværksat en byudvikling af de tiloversblevne banearealer vest for Kalvebod Brygge frem til Arni Magnussons Gade, med centralt beliggende serviceerhvervsarealer i form af firmadomiciler, hotel og indretning af et nyt Rigsarkiv. Området syd for Arni Magnussons Gade henligger i dag i det væsentligste ubebygget, og ubenyttet. Med nærheden til den centrale by og den umiddelbare tilknytning til Dybbølsbro Station og indfartsvejen Kalvebod Brygge, har området en attraktiv placering og et stort potentiale for en citynær byudvikling.

DSB Ejendomsudvikling A/S ønsker nu at fortsætte den påbegyndte byudvikling, i området syd for Arni Magnussons Gade, svarende til underområde IV i lokalplan ”Rigsarkivet”. Dette underområde i lokalplan ”Rigsarkivet” har alene rammebestemmelser og kræver udarbejdelse af en supplerende lokalplan, før der kan bygges. Samtidig ønsker Staten ved Bygningsstyrelsen at forberede udvikling af området syd herfor, mens Banedanmark skal stå for at opføre et nyt signalstyringsanlæg i den sydligste del af området ved Otto Busses Vej.

I Kommuneplan 2011 er området udlagt til henholdsvis boliger og serviceerhverv (C2*), samt Tekniske formål (T1*). Derfor forudsætter en byudvikling som ønsket et Kommuneplantillæg, som muliggør bebyggelse til fortrinsvis serviceerhverv.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 26. september 2011 og Økonomiudvalget den 11. oktober 2011 startredegørelsen for lokalplanforslaget med tilhørende forslag til tillæg til kommuneplanen.

Den påbegyndte byudvikling fra Bernstorffsgade langs Kalvebod Brygge fortsættes, således at der skabes et attraktivt, stationsnært byområde mellem den tætte by og de åbne bane- og havnearealer med direkte forbindelse til en af byens større indfaldsveje. Byudvikling på disse ubebyggede områder understøtter den erhvervsmæssige vækst i de centrale dele af byen. Den begyndte byudvikling er baseret på SLA’s og Lundgaard & Tranbergs helhedsplan for hele området fra Bernstorffsgade til Otto Busses Vej. Denne helhedsplan har et hævet grønt kuperet strøg som det gennemgående landskabelige træk, og vil nu blive realiseret i den fulde længde. Hermed sikres området en grøn profil, med en varieret indretning og beplantning, indeholdende bl.a. buske, større træer og grupper af træer med indretning af regnvandshåndtering (LAR) inden for området.

Kommuneplantillæg

For at muliggøre den foreslåede planlægning er der udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg, der udlægger området til to S3*-områder, områder til serviceerhverv. Den særlige bestemmelse, *-bemærkningen vil give mulighed for, at der i lokalplanen fastlægges bebyggelse og byggefelter med en højde på op til 47 m.

I Kommuneplan 2011 er en del af området udlagt som perspektivområde. Med kommuneplantillægget fremrykkes dette område til 1. del af planperioden i rækkefølgeplanen og overføres til et S3*-område. Dette er en væsentlig ændring af kommuneplanen, og derfor er der i perioden 18. august til 7. september 2011 afholdt en forudgående offentlig høring. Der indkom ikke bemærkninger ved denne høring, der har givet anledning til at begrænse den foreslåede byudvikling.

Lokalplanforslag

Lokalplanområdet opdeles i tre underområder, hvoraf der alene i to af områderne (DSB Ejendomsudvikling A/S og Banedanmarks arealer) fastlægges byggeretsgivende bestemmelser. Det sidste område (Staten ved Byggestyrelsens arealer) fastlægges alene med rammebestemmelser, og vil forudsætte udarbejdelse af supplerende lokalplan, før end området kan bebygges, idet Byggestyrelsen alene er på forberedelsesstadiet. Der ønskes i den forbindelse fastlagt rammer for bebyggelse i området.

Der muliggøres inden for hele lokalplanområdet bebyggelse med et samlet etageareal på 118.000 m², eksklusive arealer til parkering og teknik, svarende til en bebyggelsesprocent på 146 for området set under ét.

Bebyggelse skal opføres inden for en række adskilte byggefelter med mellem 5.000 m² og 16.000 m² etageareal. Byggefelterne vil over terræn to og to kunne knyttes sammen med forbindelsesbroer.

Området vil, hovedsagligt på grund af beliggenheden mellem banearealerne og den meget trafikerede Kalvebod Brygge, blive indrettet med serviceerhverv, men der åbnes mulighed for at indrette daginstitutioner og indtil 25 % af etagearealet til boliger i bebyggelsens øverste etager. Indtil 10 % af disse boliger kan indrettes uden helårsstatus. Områdets indretning med større samlede serviceerhvervsarealer og beliggenhed ved banen og indfartsvej til København er velegnet til at kunne imødegå efterspørgslen på eksempelvis ”company flats”. Sådanne lejligheder kan dække danske og internationale virksomheders behov for at kunne tilbyde udenlandske medarbejdere bolig i kortere eller længere tid i København.

Parkeringsdækningen er fastsat til 1 parkeringsplads pr. 150 m² etageareal, der skal etableres i konstruktion, idet enkelte parkeringspladser vil kunne indrettes på Carsten Niebuhrs Gade.

Hele lokalplanområdet bindes sammen med et gennemgående hævet, kuperet landskabsstrøg med en serie af forbundne byrum, der er en fortsættelse af landskabsstrøget i lokalplanområdet nord for. Under dette landskabsstrøg etableres parkering i konstruktion og eventuelt udstillings- og kongresfaciliteter.

Landskabsstrøget skal være offentligt tilgængeligt, og indrettes med sti- og gangforbindelser samt rekreative arealer og en varieret beplantning. Landskabsstrøget etableres således at det ved Dybbølsbro er i samme niveau som broen, hvorved der fuldt udbygget skabes en attraktiv grøn cykel- og fodgængerforbindelse fra Bernstorffsgade til Sydhavnen, med tværgående forbindelser til vandet og Vesterbro.

Bebyggelse med fladt eller svagt skrånende tage skal udføres som grønne tage, herunder beplantede tagterrasser, og det gennemgående hævede landskabsstrøg udformes med henblik på at kunne håndtere regnvand fra området.

Lokalplanområdet fastlægges som lavenergiområde, hvor bebyggelsen skal opføres som lavenergibebyggelse.

Miljøvurdering

Med planerne er der tale om inddragelse af meget lavt udnyttede arealer til et tæt bebygget område. Med baggrund i beliggenheden stationsnært i forhold til Dybbølsbro Station, vil området indeholde større samlede serviceerhvervsarealer. På den baggrund har forvaltningerne besluttet, at der i henhold til Lov om Miljøvurdering af planer og Programmer, skal udarbejdes en miljøvurdering. De i miljøvurderingen foreslåede tiltag til imødegåelse af væsentlige indvirkninger på miljøet i form af sikring mod støj fra vej og jernbane, jordforurening, vindforhold og bebyggelsens visuelle effekt er inddraget i udarbejdelsen af lokalplanforslaget. Miljøvurderingen er vedlagt som bilag 2, og vil blive sendt i offentlig høring sammen med planforslagene.

Trafikale forhold

Efter åbning af Bryggebroen er cykeltrafikken på Dybbølsbro steget markant og der forventes en yderligere stigning, når ”Cykelslangen” etableres og skaber en direkte forbindelse mellem Dybbølsbro og havnen. Byudviklingen på Kalvebod Brygge vil bidrage til en stigning i antallet af stitrafikanter. Sammen med den lokale trafik må det forudses, at antallet af stitrafikanter på et tidspunkt vil overstige Dybbølsbros kapacitet. Det anslås at en ombygning vil koste ca. 100 mio. kr. En ombygning/udvidelse af Dybbølsbro er medtaget i Handlingsplan 2012 ”Fra Kødbyen til Polititorvet”.

I forbindelse med projektet er muligheden for at ombygge den eksisterende kulbro til en stiforbindelse mellem det hævede strøg og Ingerslevgade undersøgt. Prisen anslås til ca. 40 mio. kr. Bygherre ønsker ikke at gå videre med ombygningen og kommunen har pt. ikke afsat midler til ændringen. Ombygning af ”Kulbroen” til en stiforbindelse, er ligeledes medtaget i Handlingsplan 2012 ”Fra Kødbyen til Polititorvet”

Tilgængelighedsvurdering

Tilgængeligheden fremgår af bilag 3. I langt overvejende del af området ses der ikke at være hindringer for tilgængeligheden. På grund af landskabsstrøgets bakkede forløb, vil der dog være enkelte steder, hvor genvejsmuligheder ikke vil være tilgængelige for alle. Disse steder vil der være fri tilgængelighed ad andre lidt længere forløb. Forvaltningerne vurderer at oplevelsesværdien i det bakkede landskab opvejer den begrænsede tilgængelighed nogle steder i området.

Borgerdialog

Vesterbro Lokaludvalg finder, at lokalplanen fremstår som grundig gennemarbejdet med inddragelse af ønsker og forestillinger, som er fremført af Lokaludvalget og borgerne. Især fremhæver lokaludvalget forøgelsen af det rekreative areal ved det grønne strøg, der skal fremtræde som en slags livsnerve i området. Lokaludvalget udtrykker betænkeliged ved den høje bebyggelse, der pga. vindforhold kan mindske det grønne strøgs rekreative værdi, og parkeringskapaciteten, der forekommer ret høj i betragtning af områdets stationsnære beliggenhed. Trafikken ved Dybbølsbro bør monitoreres indgående med henblik på tilstrækkelig kapacitet for især cykeltrafikken, når området udbygges. Kulbroen ses gerne bevaret for at give bedre tværforbindelser over baneterrænet. Desuden ser udvalget gerne en udendørs scene, evt. som et amfiteater til brug for udendørs koncerter, der ikke generer naboer. Udvalget fremhæver som et positivt element udbygningsaftalen med DSB om etablering af midlertidige boldbaner.
Forvaltningens bemærkninger hertil: Risikoen for generende vindturbulens vil blive imødegået ved beplantning af store træer, ligesom den trafikale udvikling, herunder især på Dybbølsbro vil blive fulgt løbende. Den detaljerede disponering af de ubebyggede arealer tænkes foretaget i dialog med Lokaludvalget, hvilket ventes at styrke omsorgen for arealerne og hermed trygheden i området.
Den offentlige høring af planforslagene tilrettelægges i samarbejde med Lokaludvalget og DSB Ejendomsudvikling A/S.

Forvaltningen foreslår, at der afholdes en byvandring i området, kombineret med et orienteringsmøde, evt. hos DSB Ejendomsudvikling  A/S

Planerne har ingen direkte økonomiske konsekvenser.

Det gennemgående hævede landskabsstrøg drives og vedligeholdes af grundejerforeningerne i området.

Udbygningsaftale
Planlovens § 21b åbner mulighed for, at en grundejer frivilligt kan indgå en aftale med kommunen om bidrag til udbygning af infrastrukturen. DSB Ejendomsudvikling A/S har anmodet om at indgå en udbygningsaftale med kommunen om etablering af midlertidige boldbaner umiddelbart nordvest for lokalplanområdet. Udkast til betinget udbygningsaftale vedlægges som bilag 5.

Kommunen skønner at området genererer ca. 4.700 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 21 mio. kr. (2012 priser). Skønnet baseres på et fuldt udbygget lokalplanområde.

Efter politisk behandling sendes planforslagene og miljøvurdering i offentlig høring i 2 måneder. Juli måned medregnes ikke.

I offentlighedsfasen vil blandt andet blive arrangeret en byvandring med efterfølgende orienteringsmøde jf. dialogstrategien.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene.

 

 

                      Claus Juhl

                                                                                       Hjalte Aaberg


Bilag 5 Udkast til betinget udbygningsaftale

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i møde den 30. april 2012

Forvaltningen stillede teknisk ændringsforslag til indstillingen om at ændre § 8 stk. 1

Fra:

"Friarealet (eksklusiv parkering og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 30 % af boligetagearealet samt 10 % af erhvervsarealet"

Til:

"Friarealet (eksklusiv parkering og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 30 % af boligetagearealet samt >
20 % af erhvervsarealet"

Det tekniske ændringsforslag blev vedtaget. Bilagsmaterialet opdateres inden oversendelsen til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

SF og Socialdemokraterne stillede ændringsforslag om, at lokalplanens § 3, stk. 2 ændres
 
Fra:

”Indtil 25 procent af etagearealet beregnet for hvert underområde må anvendes til boliger, der placeres i bebyggelsens øverste etager. I hvert underområde skal mindst 90 procent af boligerne være helårsboliger.”

Til:

”Indtil 25 procent af etagearealet beregnet for hvert underområde må anvendes til boliger, der placeres i bebyggelsens øverste etager. Samtlige boliger skal være helårsboliger.”

Ændringsforslaget blev vedtaget.

Indstillingens 1. og 2. at-punkt blev anbefalet.