Forslag til lokalplan Oliefabriksvej 100, Amager Vest

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Oliefabriksvej 100 i høring. Forslaget vil muliggøre, at et område, der i dag anvendes som oplagsplads for et stilladsfirma, ændres til et grønt boligområde med række- og dobbelthusbebyggelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til lokalplan Oliefabriksvej 100 udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Ejeren af Oliefabriksvej 100 ønsker at omdanne området til et boligområde med række- og dobbelthuse. Området huser i dag primært en stilladsvirksomhed og vil med omdannelsen ændre markant udtryk, da det bliver et mere grønt og beboet område. Mod nord, vest og syd er området afgrænset af et større område med nyttehaver, og mod øst et større erhvervsområde ud til Oliefabriksvej. Der er ikke nogen gældende lokalplan for området, der med Kommuneplan 2019 ændrer status fra et institutions- og fritidsområde (O1) til et boligområde (B1).

Løsning

Bygherre har et ønske om at udvikle et erhvervsområde på 5.160 m2 til ca. 2000 m2 boliger. Projektets grundidé er at opføre et boligområde med ca. 20 boliger i række- og dobbelthuse, der er tilpasset områdets karakter, materialevalg og de omkringliggende bebyggelser.

Bygherre arbejder med forskellige boligstørrelser og boligtyper i form af rækkehuse og dobbelthuse. Kommuneplanrammen giver mulighed for højst 40 % bebyggelse og mindst et friareal svarende til størrelsen af etagearealet (friarealprocent på 100%).

Byggeriet kan opføres med stuetage og udnyttet tagetage (1,5 etage), og må for hovedparten ikke overstige 8,5 m i højden. Tre huse mod Oliefabriksvej kan dog være op til 10 m i højden. Øst for Oliefabriksvej ligger et erhvervsområde i to etager med en højde på 8,5 m med enkelte bygninger i en højde på op til 10 m. For at tilpasse projektet til de nyttehaver, der omgiver lokalplanområdet på tre sider, skal husene opføres med facader og sadeltage (skrå tage) i træ. Enkelte huse kan dog, efter ønske fra bygherre, opføres med facade og sadeltag i zink, for at skabe variation og bidrage med en moderne fortolkning af materialevalg. Nyttehavens bebyggelse er overvejende skure og mindre træhuse i et plan. Nyttehaverne vil kun i mindre grad blive påvirket af skyggevirkningen fra de nærmeste huse om morgenen/formiddagen i vinterhalvåret. Det vil i praksis ikke påvirke anvendelsen af nyttehaverne, da disse kun må bebos i sommerhalvåret.

Lokalplanen har også bestemmelser, der muliggør institution, men der er ikke nogen konkrete ønsker om dette.

Byliv

Et grønt område i midten af bebyggelsen skal fungere som fælles have og som mødested for beboerne. I fællesområdet placeres bl.a. et drivhus og et fælleshus, hvorved indsatsen i Københavns Kommunes strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet understøttes. Omkring boligerne sikres mindre private terrassearealer i kantzonerne.

Bæredygtighed og bynatur

Forvaltningen har drøftet Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed med bygherre. Bygherre overvejer at opføre et svanemærket byggeri i en trækonstruktion, men er ikke afklaret om dette endnu. Byggeriet beklædes primært med træ, men op til tre huse kan beklædes helt i zink, hvilket vil stille krav til særlig håndtering af regnvand fra disse huse, da zinkoverfladen afgiver zinkpartikler, der ikke ønskes udledt. Området ændres fra at være stort set 100% flisebelagt til at være bebygget og befæstet med eksempelvis fliser eller grus på omkring 50% af grunden. Ca. halvdelen af arealet bliver således græs og bede. Hertil stilles der krav om render, kanaler eller regnbede til afledning af overfladevand. Hvor der er flade tage, skal der etableres grønne tage.

Med lokalplanen stilles krav om plantning af 45 træer, hvilket står i kontrast til området i dag, der fremstår uden nævneværdig beplantning. Dette understøtter bl.a. princip i Træpolitik 2018-2025 om plantning af flere træer, men også ønsket om, at nedbringe andelen af belagte arealer, og derved sikre mere bynatur og flere vandgennemtrængelige arealer. Se bilag 5 Trænotat.

Almene boliger

Krav om minimum 25 % almene boliger stilles ikke, da det samlede etageareal for nye boliger i forslaget til lokalplan er under minimumsgrænsen på 3.200 m2, jf. Teknik- og Miljøforvaltningens praksis vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 8. april 2019.

Parkering

Der bliver adgang til lokalplanområdet fra Oliefabriksvej. Der udlægges ikke andre veje i området, da den øvrige del af området ønskes friholdt for biltrafik. Adgangsvejen vil primært blive benyttet til parkeringspladser på terræn og adgangsvej for renovationsbil.

Kommuneplan 2019 stiller krav om én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for bolig med mulighed for en konkret vurdering af parkeringsbehovet, så der kan tilvejebringes tilstrækkelig med parkeringspladser i et område med meget dårlig offentlig transportbetjening uden metro, letbane, S-tog eller højklasset busbetjening (BRT-betjening). Kommuneplanen definerer ikke en øvre eller nedre grænse for den konkrete vurdering af behovet. Forvaltningen vurderer, at der i lokalplanforslaget skal stilles krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, da bebyggelsen ikke ligger stationsnært samt er dårligt busbetjent. Derudover indgår i vurderingen, at Tårnby Kommune anbefaler en norm på én parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, som er den, der gælder i nærliggende villaområder indenfor Tårnby Kommune. Tårnby Kommune har herudover oplyst, at de har udfordringer med mange parkerede biler på Oliefabriksvej, og at de ikke ønsker, at dette problem forværres. Den konkrete vurdering er foretaget på baggrund af de ovenfor nævnte parametre, da der i kommuneplanen ikke er en fast definition af spændet.
Kravet om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal svarer til et krav om 14 parkeringspladser. Pladserne skal placeres på terræn langs ankomstvejen i områdets nordlige ende. Se Bilag 4 parkeringsnotat. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til ca. 81 p-pladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til boligformål (B1-område) med en bebyggelsesprocent på 40, en maksimal bygningshøjde på 10 m og en friarealprocent på mindst 100.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Amager Vest Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget havde ingen bemærkninger til den interne høring.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Den endelige vedtagelse forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2020.

                                 Søren Wille

                                                             / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 30. marts 2020

Det Konservative Folkeparti stillede ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

”dog således at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig, så parkering kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer med parkering.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med 2 stemmer mod 9. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C og I.

Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Enhedslisten, Alternativet, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Dansk Folkeparti stillede ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at:

” dog ændres parkeringsnormen til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal for boliger”.

Ændringsforslaget (ÆF2) blev godkendt med 6 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

For stemte: B, F, O, Ø og Å.

Imod stemte: A, C og I.

Enhedslisten, Alternativet, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Dansk Folkeparti stillede ændringsforslag (ÆF3) som tilføjelse til 1. at:

” dog udgår muligheden for at beklæde bygningerne med zink”.

Ændringsforslaget (ÆF3) blev godkendt med 11 stemmer mod 0. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, I, O, Ø og Å.

Alternativet stillede ændringsforslag (ÆF4) som tilføjelse til 1. at:

”og at der stilles krav om at beklæde bygningerne vertikalt med grønt i stedet for zink”.

Ændringsforslaget (ÆF4) blev godkendt uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt med 9 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Imod stemte: C og I.