Husleje til den bemandede legeplads i Kvartershaven (tidl. Kornblomstparken), Amager

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til frigivelse af anlægsmidler, økonomiske omdisponeringer og indgåelse af tredjemandslejemål med VIBO i forbindelse med etablering af den bemandede legeplads i Kvartershaven på Amager.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Københavns Kommune indgår et tredjemandslejemål med VIBO med en uopsigelig leje i 15 år for stueetagen i VIBO’s beboerhus

2. at de afsatte anlægsmidler på 2,80 mio. kr. som oprindeligt var afsat til at kommunen kunne bygge en bygning sammen med VIBO overføres til Økonomiudvalget til at dække en del af deponeringsforpligtigelsen i 2019 på i alt 4,88 mio. kr., jf. økonomiafsnittet.

3. at den resterende deponeringsforpligtelse på 2,08 mio. kr. håndteres ved træk på kommunens låneramme i 2019. Trækket på lånerammen kan opnås, da indgåelsen af lejemålet giver en effektiviseringsgevinst på 3 pct. af trækket på lånerammen (62.400 kr.), hvoraf halvdelen omplaceres til Økonomiforvaltningen. Teknik- og Miljøudvalgets ordinære driftsbudget skal på den baggrund nedskrives med 31.200 kr. jf. økonomiafsnittet.

4. at midler som oprindeligt var afsat til drift af den planlagte park i Budget 2014 overføres til  at dække udgifter til drift af legepladsen og til leje af stueetagen i VIBO’s beboerhus, jf. økonomiafsnittet.

Problemstilling

Løsning

Baggrund
I 2016 havde forvaltningen og VIBO i samarbejde udarbejdet et dispositionsforslag for det samlede projekt for Kornblomstparken, dvs. for en offentlig park, en bemandet legeplads i parken og et beboerhus med bl.a. indendørs lokaler til legepladsen. Det har dog siden vist sig svært at realisere dispositionsforslaget, hvilket Teknik- og Miljøudvalget blev orienteret om i december 2017 (bilag 2) Sidenhen har den ene af to VIBO- afdelinger stemt imod projektforslaget, hvilket betyder, at deres del af projektarealet udgår. På den baggrund har forvaltningen og VIBO i enighed valgt at indskrænke projektarealet, omdøbe projektet til Kvartershaven og fokusere anlægsmidlerne på at skabe optimale rammer på selve den bemandede legeplads. Københavns Kommune vil efter denne plan, foruden de lejede lokaler i beboerhuset, få brugs- og råderet til et udendørs legepladsareal på 300-400 m², herunder forpligtelse til drift og vedligehold af arealet i de 15 år lejekontrakten løber.

Mulig finansiering af husleje
Indskrænkningen af projektarealet fra en hel park til ’kun’ legeplads betyder, at Teknik- og Miljøforvaltningen har et mindre behov for midler til drift end beregnet i forbindelse med bevillingen fra 2014. Forvaltningen foreslår derfor, at driftsmidler afsat til ”drift af park” i Budget 2014 anvendes dels til drift af legeplads, dels til at dække huslejeudgiften jf., økonomiafsnittet. I forbindelse med, at kommunen skal indgå et tredjemandslejemål med VIBO, følger der jf. bevillingsreglerne en deponeringsforpligtelse. Forvaltningen foreslår at deponeringsforpligtelsen delvist dækkes af anlægsmidler afsat i Budget 2014, og at den resterende deponeringsforpligtelse håndteres ved træk på kommunens låneramme i 2019. Trækket på lånerammen kan opnås, da forvaltningen kan fremvise en effektiviseringsgevinst fra 2019 og frem, jf. økonomiafsnittet.

Høringssvar fra Økonomiforvaltningen vedr. lejemålet
Økonomiforvaltningen har, i forbindelse med høring i sagen, gjort opmærksom på, at VIBO’s leje pr. m2 langt overskrider markedslejen, og anbefaler derfor, at lejen bringes ned eller afvises. Lejeniveauet vil ligge på mellem 239.590 kr. pr. år og 270.920 kr. pr år afhængig af, om der opnås støtte fra Landsbyggefonden til alle m2 i huset gennem anvendelse af VIBO’s reguleringskonto. Det er imidlertid ikke muligt at bringe lejen ned, eftersom den allerede er fastsat ud fra et balanceprincip, der betyder, at VIBO som udlejer ikke må opnå en fortjeneste af huslejeindtægten men kun kan få dækket de reelle omkostninger.

Afsøgte alternativer mht. bygning i tilknytning til den bemandede legeplads
Teknik- og Miljøforvaltningen har afsøgt mulighederne for at indgå andre lejemål i området. Det har ikke vist sig muligt at indgå et alternativt lejemål, der samtidig ligger inden for en acceptabel afstand til den legeplads, der anlægges. Det er heller ikke et alternativ at fortsætte med at bruge de nuværende pavilloner, der er anlagt på den midlertidige legeplads, da de er etableret med en midlertidig byggetilladelse og ikke er godkendt som permanente bygninger. Desuden ligger pavillonerne på VIBO’s arealer, og kommunens brugs- og råderet over arealet er bundet op på det fælles projekt omkring Kvartershaven. Fortsættelse af den eksisterende indsats vil derfor kræve indgåelse af en aftale om et helt nyt projekt med VIBO herunder ny lokalplan, en ny byggetilladelse til pavilloner og udskiftning af de eksisterende pavilloner.

Motivation for anbefalet løsning
Der har siden 2016 været en midlertidig bemandet legeplads på projektområdet, som har til huse i midlertidige pavilloner på Øselsgade 5. Den foreslåede permanente løsning for legepladsen vil sikre, at områdets beboere og andre brugere får en blivende legeplads, der viderefører og udbygger den midlertidige indsats. Det er forvaltningens klare vurdering, at legeplads-indsatsen er et væsentligt bidrag til trygheden i denne lokale del af det udsatte byområde og giver en markant opgradering til et nedslidt friluftsareal. I hverdagen vil der være et tæt samarbejde mellem den bemandede legeplads og de boligsociale aktiviteter forankret i VIBO.

Alternativ beslutning
Alternativet til at indgå lejeaftalen med VIBO er, at der træffes politisk beslutning om at nedlægge den bemandede legeplads på dette sted. Lokalplansforslaget ”Kornblomstparken II”, som endnu er i offentlig høring, fastlægger på nuværende tidspunkt offentlig anvendelse i stueetagen på VIBOs hus. Det betyder, at kommunen kan blive pålagt overtagelsespligt, selvom den bemandede legeplads ikke realiseres. Såfremt Borgerrepræsentationen beslutter at nedlægge legepladsen, og beslutningen træffes senest den 22. november, er det muligt at nå at ændre anvendelsesbestemmelsen for beboerhuset, så den åbner for, at VIBO kan etablere boliger i stueetagen i stedet.

Økonomi

I Budgetnotatet vedrørende ”Kornblomstparken - ny bypark i Sundholmskvarteret” er der afsat 573.000 kr. (2018 p/l) til drift at parken. Da det driftede parkareal indskrænkes til kun at omfatte den bemandede legeplads, foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at de 573.000 kr. afsat til drift af park i stedet anvendes til udgifter til drift af legeplads (220.000 kr.) og til at dække huslejen for den bemandede legeplads (280.000 kr.), som det fremgår af tabel 1 nedenfor. Det betyder at forvaltningen opnår en besparelse på 73.000 kr. årligt, som føres tilbage til kommunekassen.

Tabel 1: Afledte driftsudgifter før og nu (alle beløb i 2018 p/l)

De bevillingsmæssige konsekvenser vedrørende deponeringsforpligtigelsen og trækket på lånerammen fremgår af bilag 3.

Videre proces

Såfremt Borgerrepræsentationen godkender indstillingen skal den endelige erhvervslejekontrakt forhandles på plads mellem Økonomiforvaltningen, Teknik- og Miljøforvaltningen og VIBO.

Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender indstillingen, skal forvaltningen sørge for at ændre lokalplanens anvendelsesbestemmelse for stueetagen i VIBO’s beboerhus, så den ikke længere fastlægger offentlig anvendelse. Da lokalplanen sendes til politisk behandling i januar 2019, kan sagen ikke udsættes.

Det er en forudsætning for projektets gennemførelse, at VIBO afdelingen 140 stemmer for det reviderede projekt. Denne afstemning forventes at blive gennemført i 2019. Såfremt der opnås et flertal for denne indstilling og resultatet af VIBO’s beboerafstemning er positiv, vil forvaltningen indstille overfor Teknik- og Miljøudvalget, Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen, at de resterende midler til ”anlæg af park”, frigives til at anlægge legepladsen. Den permanente bemandede legeplads forventes ifølge tidsplanen for beboerhuset at kunne tages i brug i juni 2021.

Pernille Andersen

                                                                     /Jon Pape