Forslag til lokalplan ”Laksegade Øst” med kommuneplantillæg, Indre By

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til lokalplan ”Laksegade Øst” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
   
   
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.
3. at tage til efterretning, at der foreligger et udkast til udbygningsaftale med grundejeren (bilag 4), og at aftalen vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Danske Banks hovedkvarter ved Laksegade er blevet solgt og forventes fraflyttet fra 2023. Ejendommens nye ejer ønsker at omdanne kvarteret, som i dag udelukkende anvendes til erhverv, til et blandet bykvarter med serviceerhverv, detailhandel og boliger. Herudover ønsker ejer at indrette byrum og gader med opholds- og fodgængervenlige forhold. Da området ikke ligger inden for den nuværende afgrænsning af City Bymidte i Kommuneplan 2015, kræves tillæg til kommuneplanen, og på grund af projektets omfang og påvirkning af nærmiljøet kræves lokalplan. Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkendte henholdsvis den 27. november 2017 og den 5. december 2017 en startredegørelse for lokalplan og kommuneplantillæg. Et samlet Teknik- og Miljøudvalg og et samlet Økonomiudvalg afgav en protokolbemærkning om, at der frem mod lokalplanforslaget arbejdes med en konkretisering med udgangspunkt i et konkret projekt.

Løsning

For at opnå et blandet bykvarter med boliger og butiksliv fastlægger lokalplanen, at 25 % af det samlede etageareal skal anvendes til boliger, svarende til 9.146 m2. Heraf skal 25 % være almene boliger. Bygherre har ønsket, at lokalplanen muliggør op til 43 % boliger i området, men på grund af den store usikkerhed i forhold til at finde placering til boliger, herunder almene boliger, i det eksisterende byggeri, fastlægges boliganvendelsen til 25 %. Der kan placeres op til 13.700 m2 detailhandel i lokalplanområdet. Bygherre har oplyst, at ejendommens samlede bruttoetageareal inklusive nybyggeri, som muliggøres med lokalplanen, er 36.585 m2.

Lokalplanområdet rummer en række karakterfulde bevaringsværdige bygninger, der bevares med lokalplanen. Med respekt for kvarterets bevaringsværdige bygninger muliggør lokalplanen, at stueetagerne ombygges i et vist omfang med større vinduespartier og flere indgange for at fremme handelslivet og oplevelserne i gadeplan. En gennemgang af planområdets bevaringsværdige og fredede bygninger findes i bilag 2 s. 14-16.

Lokalplanen muliggør desuden, at et eksisterende parkeringshus i Asylgade bliver erstattet af et nyt byggeri med butik i stueetagen og almene boliger på de øvrige etager. Den eksisterende erhvervsbygning på Bremerholm 33 kan blive ombygget med ny facade og indrettet med publikumsorienteret stueetage samt almene boliger og erhverv på de øvrige etager. Siden startredegørelsen er projektet blevet viderebearbejdet til konkrete arkitektoniske forslag. Lokalplanen fastsætter således bestemmelser for den ydre fremtræden af både nybyggeri og ombygning af eksisterende bygninger. Formålet er at sikre, at nyt byggeri og ombygninger udføres med respekt for områdets arkitektoniske egenart og den høje bygningsmæssige kvalitet, som præger lokalplanområdet og kvarteret omkring. En oprindelig planlagt forbindelse mellem Banktorvet og Laksegade er udgået af projektet siden startredegørelsen, idet konstruktionsmæssige forhold gør, at denne løsning vil være uforholdsmæssigt dyr at realisere. Der henvises i øvrigt til bilag 2.

Byliv
Dele af Laksegade og Vingårdstræde bliver lukket for gennemkørende biltrafik og omlagt med ny brostensbelægning, der vil give fodgænger- og opholdsvenlige forhold. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lukningen af dele af gaderne ikke vil få betydning for den trafikale afvikling i området, da de konkrete gader ikke er væsentlige forbindelsesveje. I overensstemmelse med forvaltningens sædvanlige praksis vil Politiet blive involveret i forbindelse med den senere konkretisering af vejprojektet.

Åbne og aktive stueetager vil skabe oplevelser i Laksegade, Vingårdstræde, Bremerholm og Holmens Kanal, hvor bygningerne i dag fremstår lukkede. Der fastlægges en passage gennem en gård mellem Laksegade og Holmens Kanal. Boliger, restauranter og butikker vil give et varieret liv. Samlet understøtter det målet i Fællesskab København om mere ophold og en bedre hverdag i byens rum.

Miljø og bynatur

Lokalplanområdets eneste 11 træer findes på kommunens areal i en række langs Holmens Kanal. Alle 11 træer udpeges som bevaringsværdige, da de lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Kvarteret bliver desuden indrettet med seks nye træer. Heraf bliver fem placeret i forlængelse af den eksisterende trærække. Ét nyt træ bliver placeret på egen matrikel mod Laksegade.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Den Classenske Legatskole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør under 20%. Det betyder, at det i henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2015 er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. Der stilles i lokalplanen krav om 25 % almene boliger, svarende til 2.286 m2 almene boliger.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, men kan efter konkret vurdering maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal eller minimeres til én plads pr. 200 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et andet parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet vurderet, at kravet til parkering i lokalplanen skal fastsættes til én parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal. En uddybning af Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering fremgår af bilag 5. For cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal. Hvis det eksisterende parkeringshus i Asylgade nedrives, som lokalplanen giver mulighed for, nedlægges de private parkeringspladser i bygningen. Der er ikke tale om byggelovspladser (pladser, der opfylder et parkeringskrav), hvorfor kommunen hverken kan kræve parkeringspladserne opretholdt eller kræve, at nedlagte parkeringspladser skal erstattes andetsteds. I forbindelse med omlæggelsen af veje forventes 17 offentlige gadeparkeringspladser nedlagt, som led i den planlagte nedlæggelse af parkeringspladser i forlængelse af Kvæsthusprojektet, jf. Borgerrepræsentationens beslutning af 10. juni 2009.

Kommuneplan

Muliggørelsen af projektet kræver kommuneplantillæg, der geografisk udvider City Bymidte detailhandelsramme til også at dække lokalplanområdet. Der tillades ikke yderligere butiksareal.

Borgerinddragelse

Bygherre har i forbindelse med udvikling af projektet afholdt et åbent arrangement den 19. september 2017. Begge forvaltninger deltog ved arrangementet. I forbindelse med den interne høring har Indre By Lokaludvalg ytret ønske om, at lokalplanen ikke skal muliggøre restauranter, grundet bekymring for larmende natteliv. Det er ikke muligt med lokalplanen at regulere åbningstider og bevillinger, hvilket reguleres af Bevillingsnævnet. Borgerrepræsentationen har i den 24. august 2017 vedtaget en Restaurations- og Nattelivsplan, der bl.a. skal medvirke til at begrænse gener fra nattelivet. Det er bygherres intention, at området primært skal indrettes med eksklusive butikker.

Miljøvurdering

Planforslagene medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Udbygningsaftale

På bygherres anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21b vedrørende en omdannelse og forbedring af Laksegade, Asylgade og en del af Vingårdsstræde samt forbedring af den offentlige forplads ved Holmens Kanal 12, ”Peschiers gård”. I den forbindelse justeres forløbet af cykelstien med henblik på at etablere en sammenhængende trærække langs pladsen.

Økonomi

Københavns Kommune vil overtage anlæggene, der etableres som følge af udbygningsaftalen vederlagsfrit, når de er færdiganlagt og godkendt af kommunen. I forbindelse med aftalen forventer Teknik- og Miljøforvaltningen marginale årlige følgeomkostninger til drift. De forøgede driftsomkostninger bliver dækket indenfor Teknik- og Miljøforvaltningens ordinære driftsramme.

Økonomiforvaltningen skønner, at gennemførelse af projektet vil være udgiftsneutralt, hvad angår skatteindtægter, men i og med dele af ejendommen konverteres til bolig- og detailhandel vil antallet af arbejdspladser falde.  

Nedlæggelse af 17 offentlige parkeringspladser medfører et indtægtstab på ca. 0,75 mio. kr. pr. år (2018 p/l). På grund af lovgivning på området påvirker hele indtægtstabet kommunes servicemåltal, mens kun 30 % eller 0,23 mio. kr. pr. år påvirker kommunens økonomiske råderum. Indtægtstabet kan søges dækket af Teknik- og Miljøforvaltningen i kommende budgetforhandlinger, når tidspunkt for realisering af projektet kendes nærmere.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslag og forslag til kommuneplantillæg, sender Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen planforslagene i høring i otte uger. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2019.

                         Peter Stensgaard Mørch              Pernille Andersen