Startredegørelse for lokalplan ”Sydhavnsgade”, Vesterbro/Kgs. Enghave

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Sydhavnsgade på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Grundejerne i området mellem Sydhavnsgade, Borgmester Christiansens Gade og Scandiagade i Kongens Enghave har anmodet Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen om et nyt plangrundlag for området, da de ønsker at udvikle det nuværende erhvervsområde til et tæt bykvarter med blandet bolig og serviceerhverv. I den gældende lokalplan nr. 324 er området udlagt til erhverv og lettere industri med en maksimal højde på tre etager (13 meter) samt udnyttet tagetage. Realisering af projektet forudsætter udarbejdelse af ny lokalplan og kommuneplantillæg, som øger den mulige bebyggelsesprocent, muliggør flere boliger og ændrer den maksimale højde.

Løsning

Grundejerne har fået udarbejdet en helhedsplan for området med et samlet etagemeterantal på ca. 115.000 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 185. Bebyggelsen er udformet med en karréstruktur med varierende højde på to-seks etager (op til 19 meter og tre meter til teknik på tag, som der i lokalplanen fastlægges principper for). Den maksimale højde i den gældende lokalplan er tre etager / 13 meter. Mod Sydhavnsgade foreslås en kantbebyggelse, ”Kanthusene”, på seks-syv etager samt punktvis ottende etage som penthouse (op til 29 meter og tre meter til teknik på tag), der vil skærme området mod trafikstøj fra Sydhavnsgade. I kanthusene ønskes en anvendelse til serviceerhverv og boliger. I resten af området ønskes primært boliger med enkelte stueetager anvendt til udadvendt serviceerhverv. Efter ønske fra Københavns Kommune skal der indarbejdes en daginstitution på 18 grupper (ca. 288 børn) i lokalplanen. Mod syd ønsker grundejerne en bygning på op til 40 meter. Grundejerne ønsker at etablere en ”sivegade” parallelt med Sydhavnsgade, som kan udgøre et ankomstareal til kanthusene langs Sydhavnsgade.

Byliv

I helhedsplanen indgår lokale pladser og byrum, som understøtter et aktivt byliv og en bedre hverdag i byrummet. Der etableres udadvendte serviceerhverv mod Sydhavnsgade og udvalgte steder mod Borgmester Christiansens Gade, hvilket vil understøtte bylivet i området. Planen understøtter dermed målsætningen i Fællesskab København om en mere levende by.

Miljø og bynatur

Trærækken langs Sydhavnsgade består af 48 træer, som opfylder Københavns Kommunes kriterier for at blive udpeget som bevaringsværdige. Grundejer foreslår at erstatte den eksisterende trærække med minimum et tilsvarende antal nye træer i en tilsvarende størrelse. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at nye træer plantet efter kommunens retningslinjer vil have bedre vækstbetingelser end de eksisterende, der har spor efter skader, og hvor jorden synes komprimeret (se bilag 4).

Trafikstøj fra Sydhavnsgade udgør en særlig udfordring i forhold til anvendelse af kanthusene mod Sydhavnsgade, hvor grundejerne ønsker mulighed for ca. 40 % boliger. Grundejernes foreløbige støjanalyser viser, at støjafskærmning kan reducere støj på facaden til under 73 dB, hvilket gør det muligt at indrette boliger, der overholder støjgrænserne. Det skal konkretiseres, hvilke støjforanstaltninger der skal iværksættes for, at boligerne får en høj boligkvalitet trods støjforholdene. Der udarbejdes en miljøvurdering i forbindelse med forslag til lokalplan og kommuneplantillæg.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Ellebjerg skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 52 %. Det betyder, at det i henhold til Kommuneplan 2015 er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Der fastsættes derfor ikke krav om etablering af almene boliger i lokalplanen (bilag 7). Lokalplanområdet grænser op til skoledistrikt for Skolen i Sydhavnen, hvor andelen af almene boliger udgør 16 %.

Parkering

Parkeringskravet er i Kommuneplan 2015 én plads pr. 100 m2. Det foreslås med kommuneplantillæg at inddrage lokalplanområdet i byudviklingsområde Sydhavnen. Det vil betyde, at der som udgangspunkt stilles krav om én parkeringsplads pr. 150m2 etageareal, men at kravet efter konkret vurdering kan maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal eller minimeres til én plads pr. 200 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et andet parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretage en konkret vurdering af lokalplanens krav til parkering på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan, boligtype og muligheden for dobbeltudnyttelse af parkeringspladser. I kommuneplanen stilles krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.

Kommuneplan

Kommuneplan 2015 udlægger området i to kommuneplanrammer: en C1-ramme for boliger og serviceerhverv (Ramme nr. 804) og en S2*-ramme for serviceerhverv (Ramme nr. 684). Der er desuden et detailhandelsområde til særligt pladskrævende varer.

Økonomiforvaltningen afholdt, som Økonomiudvalget blev oplyst om den 12. juni 2018, forudgående offentlighed for det kommende kommuneplantillæg i perioden den 10. - 31. august 2018. Der indkom 86 høringssvar (bilag 6), herunder fra Kongens Enghave Lokaludvalg, Danmarks Naturfredningsforening København og et svar fra afdelingsformand for AKB Amager Øst. Resumé af høringssvarene samt Økonomiforvaltningens bemærkninger hertil er behandlet i hvidbogen (bilag 5). Notatet ”Sydhavnsgade - Arbejdsnotat om forbindelser” er desuden bilag (bilag 8). Hovedsynspunkter i høringssvarene:

• Ønsker om en bedre sammenbinding af områderne i Sydhavn.
• Tilkendegivelser om, at de kommunale skole- og pasningstilbud samt kommunale kultur- og fritidstilbud er underrepræsenteret i bydelen.
• Ønsker om rekreative områder og grønne byrum i helhedsplanen.
• Ønsker om mere detailhandel i form af mindre udvalgsvarebutikker og dagligvarebutikker.
• Ønsker om erhverv i form af caféer og restauranter.
• Ønsker om billige boliger, ungdomsboliger og studieboliger.
• Bygningshøjder og arkitektur med udgangspunkt i det gamle Sydhavn.
• Ønsker om forbedrede cykel- og gangforbindelser over Sydhavnsgade.

Henvendelserne giver ikke anledning til at ændre intentionerne i det kommende kommuneplantillæg. I kommuneplantillægget foreslås, at området kommer til at indgå i byudviklingsområde Sydhavnen, og at området udlægges til boliger og serviceerhverv (C3*-ramme) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185. Det foreslås desuden, at der gives mulighed for op til 29 meter mod Sydhavnsgade og op til 40 meter mod hjørnet ved Sydhavnsgade-Borgmester Christiansens Gade. Rammerne for detailhandel for arealet fastlægges med en overordnet detailhandelsundersøgelse i den følgende planproces frem mod Kommuneplan 2019.

Intern høring
Der er foretaget en intern høring, herunder af Kongens Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget fremfører følgende hovedsynspunkter: 

• Der skal tages stilling til sammenhæng til naboområder, trafikafvikling og parkering, samt at mulighederne for finansiering af en gang- og cykelbro over Sydhavnsgade bør afsøges.
• Der skal udføres grundige skyggediagrammer for byggeriet.
• Projektet vil medføre et øget behov for institutioner i området, herunder også skoler og kulturfunktioner.

Teknik- og Miljøforvaltningen bemærker, at det er et fokuspunkt i planlægningen, at forbindelserne i området styrkes, og at det er et fast krav i lokalplanlægningen, at der udarbejdes skyggediagrammer (bilag 9). Økonomiforvaltningens bemærkninger vedr. broforbindelse over Sydhavnsgade og øget institutionsbehov fremgår af hvidbog om forudgående høring af kommuneplantillæg (bilag 5).

Anbefalinger til den videre planlægning

1. Der skal sikres gode forbindelser, herunder til en udpeget destination i området for det omkringliggende Sydhavn.  
2. Kantbebyggelsen mod Sydhavnsgade skal bearbejdes, så den fremstår som flere enheder med variation i højde og arkitektonisk udtryk.
3. Det skal undersøges, om der kan indgås en aftale med grundejer om nyplantning af trærækken langs Sydhavnsgade, bestående af 48 træer, som skal erstattes med minimum tilsvarende antal. De grønne hjørner i nord og syd skal fortsat sikres, og der skal indarbejdes nye, grønne rum, der understøtter klimasikring.
4. Der skal bevares spor fra områdets industrielle historie i form af enkelte bygninger og indarbejdelse af elementer i området. Der skal tages hensyn til den bevaringsværdige Citroën-bygning i bebyggelsesplanen.  
5. Den endelige maksimale bebyggelsesprocent skal fastlægges på baggrund af en vurdering af, hvorvidt byrum og dagslysforhold er sikret tilstrækkeligt, og om der sikres attraktive boligforhold med planen. Det skal endvidere afklares, hvordan støjafskærmning mod Sydhavnsgade udformes, og om der kan sikres tilstrækkelig boligkvalitet på dette sted.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen.

Økonomi

Udpegning af et areal til daginstitution i lokalplanområdet kan medføre krav fra grundejer om, at Københavns Kommune overtager dette areal.

På bygherrens anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Anmodningen er fremsendt på vegne af enkelte af grundejerne i området. Udbygningsaftalen forventes at omhandle ændring af Sydhavnsgades vestside mod lokalplanområdet, forbedring af krydsningsmulighederne på tværs af Sydhavnsgade, samt ombygning af dele af Borgmester Christiansens Gade. Når det præcise indhold af udbygningsaftalen kendes, vil Teknik- og Miljøforvaltningen vurdere driftsomkostningerne og finansieringen heraf.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i foråret 2019, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i fjerde kvartal 2019.

                  Peter Steensgaard Mørch                  Pernille Andersen