Fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, AAB afd. 23, Østerbro

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan og kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kapitaltilførsel til et renoveringsprojekt i den almene boligafdeling AAB afd. 23, beliggende på Østerbrogade m.fl., Østerbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling AAB afd. 23, jf. bilag 2.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 248,3 mio. kr. til renovering af AAB afd. 23 under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 3. 
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,3 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel, jf. bilag 3, under forudsætning af, at realkreditinstituttet, Landsbyggefonden og boligforeningen AAB yder deres andel af kapitaltilførsel. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter 2022, jf. økonomiafsnittet.
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har i maj 2022 modtaget en fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) for den almene boligafdeling AAB afd. 23 til godkendelse.

Helhedsplanen og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte.  Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, som kommunen anbefaler, og som godkendes af beboerne i den berørte afdeling.

Afdelingen og renoveringsprojektet

AAB afd. 23 består af 380 familieboliger og 8 ungdomsboliger, i alt 388 boliger. Bebyggelsen er opført i 1925 og består af fire karréer beliggende på ydre Østerbro. Ejendommen har ca. 280 små og utidssvarende badeværelser. Med renoveringen får afdelingen ombygget disse til tidssvarende badeværelser. Det sker ved at inddrage køkkentrappearealet i boligerne. Desuden renoveres 40 større badeværelser. Faldstammer og stigstrenge udskiftes, og der etableres ventilation. Hovedtrapper, døre og loftrum brandsikres. Der etableres ny adgang til kælder og loft fra hovedtrappen, og udearealerne i gården opgraderes. Et overblik og beskrivelse af renoveringen kan ses i bilag 2.

Huslejekonsekvens

Renoveringen koster 248,3 mio. kr. svarende til 0,78 mio. kr. pr. bolig ved 320 boliger. Den nuværende årlige husleje er på 666 kr./m2 eksklusive forbrug for en familiebolig, og den fremtidige husleje bliver 733 kr./m2. Det vil betyde en månedlig huslejestigning på 442 kr. for en bolig på gennemsnitligt 79 m2, hvilket svarer til en huslejestigning på 10%.

Beboerdemokrati

AAB´s organisationsbestyrelse har godkendt helhedsplanen den 6. oktober 2021, og beboerne har godkendt helhedsplanen på afdelingsmøde den 25. april 2022.

Genhusning

Helhedsplanen er så indgribende, at det er nødvendigt midlertidigt at genhuse beboerne i de lejligheder, der har små badeværelser, og hvor køkkentrappearealet skal inddrages. I lejligheder med større badeværelser etableres der midlertidige bade- og toiletfaciliteter i lejlighederne, så genhusning som udgangspunkt ikke er nødvendig.

Grøn revurdering

I forlængelse af Grøn boligaftale skal alle renoveringsprojekter igennem en grøn revurdering for at kunne få støtte fra Landsbyggefonden. Resulterer dette i krav om energibesparende tiltag, indarbejdes disse i projekterne. Landsbyggefonden har besluttet, at der ikke skal laves en grøn revurdering af projektet, da det kun omfatter renovering af badeværelser.

Politisk handlerum 

• Helhedsplanrenoveringen er i overensstemmelse med det vedtagne administrationsgrundlag for den kommunale sagsbehandling af almene renoveringer i Københavns Kommune (Teknik- og Miljøudvalget, 11. oktober 2021). 
• Det er muligt at afvise indstillingen om helhedsplanen, hvilket vil medføre, at 280 boliger ikke får tidssvarende badeværelser.
• Hvis helhedsplanen ikke bliver godkendt, skal afdelingen udskifte stigstrenge og faldstammer inden for en kortere årrække, hvilket vil medføre en stor udgift for afdelingen og for de enkelte lejere. Huslejestigningen for disse arbejder forventes at blive højere end huslejestigningen som følge af helhedsplanrenoveringen, hvor afdelingen opnår støtte fra Landsbyggefonden.

Økonomi

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojektet er kommunal garanti for realkreditlån på op til 248,3 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,3 mio. kr. Kommunens økonomiske støtte er nærmere beskrevet i bilag 3.

Hvis kommunen godkender helhedsplanen, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel.

Kommunal garanti for lån til renoveringsprojektet 

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiver inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 137,7 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 179,5 mio. kr. af det samlede støttede og ustøttede lån.

Den kommunale garanti er en såkaldt eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling. 

Kapitaltilførsel til renoveringsprojektet

En kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingen. Kapitaltilførslen består af bidrag fra Landsbyggefonden, kommunen, boligorganisationen og realkreditinstituttet. Landsbyggefonden bidrager med 2/5 og de øvrige parter med hver 1/5. Behovet for kapitaltilførsel afgøres i forbindelse med ansøgningen, når projektets indhold er afklaret med Landsbyggefonden. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel i dette projekt. Kapitaltilførslen tilbagebetales, når Landsbyggefonden vurderer, at afdelingen har mulighed for det.

Det kommunale lån til kapitaltilførslen på 0,3 mio. kr. ydes fra de resterende midler afsat til renovering af almene boliger i Budget 2013 (Borgerrepræsentationen 4. oktober 2012) (A, B, F, I, Ø) og finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) (bilag 4). Der resterer 13,6 mio. kr. af puljen til renoveringsprojekter efter bevilling af 0,3 mio. kr. til AAB afd. 23. Se tabellen nedenfor:

Tabel 1 Lån til kapitaltilførsel. Finansbevilling – frigivelse af midler

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i januar 2024.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

             Søren Wille 

                                              / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. august 2022