Opførelse af 44 almene familie- og ungdomsboliger på Strandholmen 1, Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af et alment boligprojekt med familie- og ungdomsboliger på Strandholmen 1, Amager Øst.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af et alment boligprojekt med syv familieboliger og 37 ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 1,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til den valgte driftsherre i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 5,93 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2017, jf. økonomiafsnittet,
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti for realkreditlån på op til 48 mio. kr. til projektet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udbød oktober 2016 kommunal grundkapital afsat i Budget 2015 (BR den 2. oktober 2014) (A, B, F, O, Ø).  

Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Løsning

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed.

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen samt Teknik- og Miljøforvaltningen. Udvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 1.

I projektet sammenbygges 44 almene boliger med private boliger i et samlet byggeri. Hermed realiseres lokalplanens (tillæg 1 til lokalplan nr. 449 Strandlodsvej) bestemmelse om, at 25 % af byggeriet eller 2.071 m2 etageareal skal bestå af almene boliger.

Projektet skal opfylde lokalplanens krav og leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er placeret i byudviklingsområdet Nordøstamager og sammenbygget med et projekt med private boliger og vil derfor bidrage med variation i boligtyper og med arkitektoniske kvaliteter, der er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner om bl.a. overflader i naturmaterialer og bygninger i varierende højder. De almene boliger bliver opført som en boligafdeling med i alt 37 ungdomsboliger og syv familieboliger. To af ungdomsboligerne indrettes til selvhjulpne kørestolsbrugere og seks andre af ungdomsboligerne indrettes som små billige ungdomsboliger. Der indrettes seks små familieboliger med statsligt tilskud, jf. økonomiafsnittet, samt én større familiebolig uden statsligt tilskud. Alle boliger er veldisponerede og har gode dagslysforhold. I stueetagen indrettes fællesrum med adgang til både en lille plads ved Strandlodsvej og til gården. På taget indrettes fælles tagterrasse.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

Nye almene boliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud.  Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån op til 5,93 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor. Da projektet indeholder små billige familieboliger, vil forvaltningen søge statslig støtte hertil (jf. Topartsaftalen melem Regeringen og KL om integration af flygtninge), hvilket kan nedbringe det kommunale grundkapitallån med ca. 427.000 kr. Boligerne vil herefter indgå i den boligsociale anvisning, jf. aftale mellem Københavns Kommune og BL om boliger til flygtninge i København (BR-beslutning den 25. august 2016)(F, A, Ø, B og V).

Økonomien i projektet fremgår af bilag 1.

Udvalg	Aktivitet/projekt	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Beløb i 1.000 kr. (2017 p/l)
				År 2017	I alt
TMU	Grundkapitallån til nye almene boliger	Finansposter	8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden)	5.929	5.929
I alt	-	-	-	5.929	5.929

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 48 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 37 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 166.000 kr. (2017 p/l). Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens§ 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved mødet den 16. juni 1988, hvor det blev vedtaget at yde tilskud, som siden da har været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 37 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.100 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere tilbudsgiver om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

 

                           Pernille Andersen

                                                                                /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. maj 2017

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.