Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 425 "Krimsvej", Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan Krimsvej. Tillægget skal blandt andet muliggøre nedrivning af to erhvervsbygninger, fastlægge nye byggefelter samt muliggøre ændret anvendelse.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende tillæg nr. 2 til lokalplan Krimsvej med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, jf. bilag 9 og 10.

Problemstilling

Teknik- og Miljøudvalget drøftede færdiggørelsen af lokalplan Krimsvej den 16. marts 2015, hvor der var ønske om en proces, hvor de resterende udfordringer i forhold til færdiggørelsen af udviklingsområdet løses i tre tillæg. Tillæg 2 er et led i at realisere denne proces.

Forslag til tillæg 2 blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 22. juni 2016 med henblik på offentliggørelse, jf. bilag 1. Tillægget muliggør blandt andet nedrivning af erhvervsbygninger, fastlægger nye byggefelter og muliggør ændret anvendelse. Forslaget har været i høring fra den 18. august til den 17. oktober 2016. Forvaltningen har modtaget 63 henvendelser. Forvaltningens forslag til ændring på baggrund af de modtagne henvendelser har været i supplerende høring fra den 6. april til den 27. april 2017. Forvaltningen har modtaget 35 henvendelser i den supplerende høring. Høringerne har givet anledning til de ændringsforslag, som er beskrevet under Løsning, jf. bilag 9 og 10.

Løsning

Forslaget, som har været i offentlig høring, muliggør nedrivning af to erhvervsbygninger og fastlægger rammerne for nybyggeri i stedet for. I delområde A foreslås industribygningen (Baltic) muliggjort nedrevet og i stedet gives mulighed for opførelse af en boligbebyggelse i 3-5 etager med publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen mod Amager Strandvej. I delområde B foreslås en erhvervsbygning muliggjort i op til 5 etager, hvor der i gældende lokalplan er muliggjort enten bolig eller erhverv i 3-5 etager. I delområde C foreslås muliggjort erhvervsbyggeri i op til 5 etager i stedet for den eksisterende 2-etagers erhvervsbygning (Bunkeren) med mulighed for at bygge 3 etager ovenpå. Endvidere foreslås anvendelsesbestemmelserne justeret, så det maksimale bruttoetageareal til butik i bydelscenter Øresund udvides i overensstemmelse med Kommuneplan 2015, og der gives mulighed for, at stueetager i tårnene i området også kan anvendes til serviceerhverv, herunder liberale erhverv.

På baggrund af den offentlige og supplerende høring foreslås nedenstående væsentlige ændringer, som betyder en samlet reduktion af etagearealet på ca. 850 m2. Ændringerne er uddybende beskrevet i bilag 11 og grafisk fremstillet i bilag 12.

I den gældende lokalplan har ejeren af delområde A og B en byggemulighed på hhv. 4.055 m2 erhverv (BBR), ca. 5.200 m2 bolig og ca. 1.750 m2, som kan bruges til enten bolig eller erhverv, dvs. i alt ca. 11.005 m2. Med de foreslåede ændringer i tillæg 2 vil ejeren af delområde A og B i stedet få i alt ca. 7.950 m2 bolig og ca. 2.200 m2 erhverv, dvs. i alt ca. 10.150 m2. Der er således tale om en reduktion af byggemuligheden på ca. 850 m2. Boligandelen af byggemuligheden er øget fra 6.940 m2 til 7.950 m2, dvs. ca. 1.010 m2.

I forhold til ejeren af delområde C (og delområde D) er byggemuligheden uændret. Der er alene tale om ændring af byggefelter og anvendelse.

Borgermøde

På borgermødet den 15. september 2017 deltog ca. 60 borgere. I drøftelserne på mødet fremkom samme synspunkter, som fremgår under Høring. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 8.

Offentlig høring

De 63 modtagne henvendelser i høringsperioden er vedlagt som bilag 3 og refereret i bilag 4 med forvaltningens bemærkninger. Resume af hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg – bilag 3, henvendelse nr. 35.

Lokaludvalget finder det meget vigtigt, at borgerne kan have tiltro til, at nye godkendte lokalplaner ikke ændres. Lokaludvalget appellerer til, at bygninger, som er forudsat bevaret, også bevares, at maksimale byggehøjder fastholdes, at fordeling mellem bolig og erhverv opretholdes, at placering af henholdsvis bolig og erhverv fastholdes, og at bebyggelsesprocenten fastholdes på 130. Lokaludvalget finder det ærgerligt, at der ikke indgår almene boliger i bebyggelsen. Forvaltningen har endvidere i forlængelse af den supplerende høring holdt et møde den 27. april 2017 med Amager Øst Lokaludvalg, hvor lokaludvalgets synspunkter blev drøftet.

Forvaltningens bemærkninger

Forvaltningen er enig i, at det mest optimale er, at der ikke opstår behov for at ændre nye lokalplaner. I dette tilfælde er lokalplanen fra 2009 og gælder for et udviklingsområde, hvor det ved vedtagelsen af den oprindelige lokalplan har været umuligt at forudsige behov 8-10 år ud i fremtiden. Efter forvaltningens vurdering kan tillæg 2 medvirke til at færdiggøre området. Den maksimale bebyggelsesprocent på 130 er uændret i forslaget. Der kan ikke stilles krav om almene boliger efter planloven, da området i forvejen er lokalplanlagt til boliger (og serviceerhverv). Kravet om almene boliger kan alene stilles, når der er tale om et nyt boligområde.

Bemærkninger fra Københavns Museum – bilag 3, henvendelse nr. 37

Museet mener, at intentionerne fra lokalplanen ændres markant i tillæg 2, idet blandt andet lokalplanens formål om at bevare eksisterende bygninger og træer ikke fastholdes. Museet stiller spørgsmål ved, om formålsbestemmelsen i lokalplanen kan fraviges uden en ny lokalplan.

Forvaltningens bemærkninger

Nedrivning af de to bygninger er ikke i overensstemmelse med lokalplan Krimsvejs formålsbestemmelse og kan ikke tillades uden et tillæg til lokalplanen. Forslag til tillæg 2 er en ny lokalplan, som vil erstatte visse bestemmelser i lokalplan Krimsvej, herunder muliggøre nedrivning af de to bygninger. Hensigten er, at ændringerne kan medvirke til færdiggørelse af området.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser

1. Der er tale om en ny lokalplan, som ikke bør ændres.
2. Bygningshøjder og byggefelter ønskes reduceret, særligt i delområde A.
3. Eksisterende byrum J og bevaringsværdige træer i delområde A ønskes bevaret.
4. Der ønskes boliger i stedet for erhverv i delområde C.
5. Der ønskes mulighed for serviceerhverv i Strandtårnet mv.
6. Eksisterende parkeringsnorm på 1 p-plads pr. 100 m2 ønskes fastholdt.
7. Eksisterende bygninger ønskes bevaret.

Forvaltningens bemærkninger

1. Se forvaltningens bemærkninger til henvendelse fra Amager Øst Lokaludvalg.
2. Se forvaltningens bemærkninger til den supplerende høring under punkt 2.
3. For at sikre byrum J og bevaringsværdige træer i byrummet foreslår forvaltningen en tilbagetrækning af byggefeltet til 3 m fra eksisterende facadelinje. Det indebærer, at byrummet bliver 3 m dybere end i gældende lokalplan, og at samtlige bevaringsværdige træer kan bevares.
4. Det er ikke muligt inden for Kommuneplan 2015 at ændre anvendelsen for byggefeltet i delområde C fra erhverv til bolig uden at ændre andre byggefelters anvendelse til erhverv, idet den samlede andel af erhverv i området da vil være lavere end de fastlagte 25 %. Forvaltningen foreslår efter dialog med ejeren af delområde C, som også ejer matr. 847a (Voksfabrikken/Sydtårnet), at byggefeltet i delområde C ændres til bolig (rækkehuse i 2 etager). For at sikre kommuneplanens krav til fordelingen mellem bolig og erhverv foreslås Sydtårnet samtidig ændret fra bolig til erhverv, og der foreslås bolig (rækkehuse i 2-3 etager) og erhverv (2-3 etager), hvor Voksfabrikken er beliggende i dag (nyt delområde D). Efter forvaltningens vurdering er der tale om et forslag, som både kan imødekomme ønsket i mange høringssvar om boliger i delområde C og samtidig muliggør en god bebyggelse med bolig og erhverv, hvor Voksfabrikken, som kan nedrives i forhold til gældende lokalplan, er beliggende i dag, og som ikke giver nye gener for beboerne i området.
5. Som en delvis imødekommelse af ønsket foreslås det, at 3/4 af Strandtårnets stueetage samt den sydligste del af Strandkantens stueetage kan anvendes til serviceerhverv, herunder liberalt erhverv.
6. Det foreslås, at forslagets parkeringsnorm på 1 p-plads pr. 150 m2 fastholdes på grund af den stationsnære beliggenhed.
7. Med henblik på at muliggøre en færdiggørelse af området foreslås, at det fastholdes, at de to eksisterende bygninger (Baltic og Bunkeren) kan nedrives. Voksfabrikken er muliggjort nedrevet i tillæg 1.

Supplerende høring

De 35 modtagne henvendelser i høringsperioden er vedlagt som bilag 6 og refereret i bilag 7 med forvaltningens bemærkninger.

Bemærkninger fra Amager Øst Lokaludvalg – bilag 7, henvendelse nr. 31

Lokaludvalget undrer sig over, at der indgår et nyt delområde D. Lokaludvalget mener, at der tale om en stor afvigelse fra hensigten i den gældende lokalplan om balance mellem bevaring og fornyelse, og finder på den baggrund, at der bør foretages en helt ny høringsrunde. Forøgelse af bygningshøjden fra 14 m til 20 m i delområde A findes uacceptabel, men positivt med fokus på byrum og nye og bevaringsværdige træer. Der ønskes ikke erhverv i højhusene, og det beklages, at publikumsorienteret serviceerhverv foreslås ændret til serviceerhverv.

Forvaltningens bemærkninger

Forslag til tillæg 2 omfatter hele lokalplanens område, herunder arealet benævnt delområde D. De foreslåede ændringer i delområde D er eneste mulighed inden for kommuneplanens rammer for at muliggøre bolig i delområde C (Bunkeren) i stedet for erhverv. Der muliggøres ikke nedrivning af andre bygninger end allerede foreslået (Baltic og Bunkeren). Baggrunden for den supplerende høring er, at der er tale om væsentlige ændringer i forhold til det fremlagte lokalplantillæg. Ændringerne vurderes ikke så omfattende, at der er reelt er tale om et nyt lokalplanforslag.

Forvaltningen er enig i, at der fortsat er gener for naboerne ved den foreslåede øgede bygningshøjde i delområde A, se forvaltningens bemærkninger herunder til de øvrige henvendelser under 2. En ændring af Sydtårnets anvendelse til erhverv vil muliggøre blandt andet hotel/hotellejligheder, men det er grundejer, som bestemmer den konkrete anvendelse indenfor lokalplanens rammer. Det vurderes, at delvis muliggørelse af serviceerhverv i Strandtårnet/Strandkanten ikke vil modvirke aktive og levende byrum.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser:

1. Kritik af inddragelse af nyt delområde (Voksfabrikken).
2. Fortsat kritik af bygningshøjde i delområde A.
3. Modstand mod foreslåede ændringer i delområde D.
4. Voksfabrikken ønskes bevaret.

Forvaltningens bemærkninger

1. Se forvaltningens bemærkninger til henvendelse fra Amager Øst Lokaludvalg.
2. På baggrund af ønsket om en reducering af bygningshøjden i mange høringssvar - både til den offentlige og supplerende høring - foreslår forvaltningen, at byggefeltet reduceres med én etage til maksimalt 3-4 etager, og der fastsættes en maks. højde på 14 meter over eksisterende terrænhøjde svarende til højden på byggemuligheden i den gældende lokalplan. Derudover stilles der krav til bebyggelsens ydre fremtræden, krav om en portåbning, og begrænsning af teknik på tag udover bygningshøjden. Det betyder, at byggemuligheden i delområde A foreslås reduceret med knap 1.000 etagemeter i forhold til det forslag, som har været i supplerende høring.
3. På baggrund af ønsket i høringssvarene om en reducering af højden på den foreslåede rækkehusbebyggelse på Voksfabrikkens område (nyt delområde D), foreslår forvaltningen, at etagehøjden ændres fra 2-3 til 2 etager, og at der i øvrigt stilles krav om kantzoner ved erhvervsbebyggelsen og krav til rækkehushaver ud til byrum F (størrelse, hækhøjde og direkte udgang til byrum).
4. Voksfabrikken er allerede muliggjort nedrevet i tillæg 1.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

Pernille Andersen

/Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. maj 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1) til erstatning af 1. at-punkt:

”At godkende tillæg nr. 2 til lokalplan Krimsvej med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, jf. bilag 9 og 10 dog således, at der kan bygges i 3-5 etager i delområde A og den maksimale bygningshøjde i ny § 5, stk. 3 ændres fra 14 m til 18 m, jf. det forslag som har været sendt i supplerende høring.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med fem stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, C, I og V.
Imod stemte: B, F og Ø.

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2):
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med tre stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.

Radikale Venstre fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF3) til erstatning af det ændrede 1. at-punkt:
”At godkende tillæg nr. 2 til lokalplan Krimsvej med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, jf. bilag 9 og 10 dog således, at der kan bygges i 3-5 etager i delområde A og den maksimale bygningshøjde i ny § 5, stk. 3 ændres fra 14 m til 18 m, jf. det forslag som har været sendt i supplerende høring. Og at forslaget om, at 3/4 af Strandtårnets stueetage samt den sydligste del af Strandkantens stueetage ændrer anvendelse til serviceerhverv i stedet for publikumsorienteret serviceerhverv, ikke imødekommes.”

Ændringsforslaget blev vedtaget af et samlet udvalg.

Den således ændrede indstilling blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med fem stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, C, I og V.
Imod stemte: B, F og Ø.