Forslag til tillæg til lokalplan nr. 462 "Grønttorvsområdet", Valby (fællesindstilling)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan Grønttorvsområdet og kommuneplantillæg i høring. Forslaget vil bl.a. muliggøre yderligere ca. 8.000 m2 boliger og parkeringskældre i stedet for parkeringshuse. 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan Grønttorvsområdet (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 1) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.
3. at tage til efterretning, at der foreligger udkast til udbygningsaftaler med grundejerne (bilag 5 og 6), og at aftalerne vil blive forelagt til godkendelse i endelig form ved planforslagenes endelige behandling.

Problemstilling

Bygherre overtog Grønttorvsområdet medio 2016 og ønsker at ændre den gældende lokalplan i forbindelse med udvikling af området til en tæt og attraktiv grøn boligby. Det drejer sig bl.a. om at etablere parkeringskældre i stedet for parkeringshuse, mere hensigtsmæssig placering af erhverv, udelade ét højhus og flere etager i to af de fire tilbageværende højhuse, udformning af Grønttorvsparken, en mindre forøgelse i byggeretten samt justering af underområder. En oversigt over de væsentligste ændringer fremgår af bilag 8. Det ønskede kræver ændring af anvendelsen og bebyggelsesprocent i forhold til kommuneplanen og forudsætter et nyt tillæg til lokalplanen samt tillæg til Kommuneplan 2015. Forslaget til lokalplantillægget omfatter samme område som tillæg 1 og erstatter dette.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør, at parkering flyttes fra parkeringshuse i karréerne til parkeringskældre under karréerne og under en del af den centrale park. Herved opnås en mere levende by, som tilbyder et blandet udbud af billigere boliger. Der er ikke tilstrækkelig plads under karrébebyggelsen til at placere det nødvendige antal parkeringspladser. Samtidig gør kalk i jordbunden og en høj grundvandstand det problematisk at bygge parkeringskældre i flere etager.  Derfor foreslås parkeringen etableret delvis under Grønttorvsparken, men kun fordi det samtidig er muligt at tage hensyn til træerne i parken.  Det bidrager desuden til en bedre fordeling af parkeringen i området og nedbringer biltrafikken, da trafikken ledes i parkeringskældrene fra hovedindgangsvejene. Lokal- og kommuneplanforslaget viderefører byggeretten fra tillæg 1, og øger den med 8.000 m2 boliger, primært hvor der før var placeret parkeringshuse samt 2.000 m2 til erhverv. Det betyder, at den samlede byggeret er på 280.000 m2 fordelt på 238.000 m2 til helårsboliger og 42.000 m2 til erhverv inden for Grøntorvsområdet. To mindre områder ændrer anvendelse fra henholdsvis tekniske anlæg og boliger/serviceerhverv til boliger. Området til tekniske anlæg har bygherre erhvervet fra Banedanmark, og ændring af området fra boliger/serviceerhverv til boliger vil muliggøre den ønskede fleksibilitet for placering af erhverv i lokalplanen. Det betyder, at to underområder med en bebyggelsesprocent på henholdsvis 150 og 185 sammenlægges til ét underområde med en samlet bebyggelsesprocent på 155. Bebyggelsesvolumenet fra tillæg 1 ændres ikke med dette tillæg, da parkeringshuse, som ikke tæller med i bebyggelsesprocenten, fjernes og anvendelsen ændres til boliger, som tæller med i bebyggelsesprocenten.

Et højhus i udkanten af Grønttorvsområdet reduceres til karrebebyggelse, hvorved 42 meter (13 etager) fjernes. Der er afholdt konkurrence for tre af de fire resterende højhuse rundt om parken, som har vist, at højhusene fremstår slankere ved at øge højden på højhusene. Lokalt bidrager de slankere højhuse til at markere Grønttorvsparken, og i en større skala markerer de Grønttorvsområdet i Københavns skyline. Grundplanet skal have en vis størrelse for at kunne rumme trappekernen og ændres ikke med dette tillæg. På den baggrund ændres et højhus med et grundplan på 550 m2 fra 37 meter til 60 meter (11 til 18 etager). Et andet højhus med et grundplan på 400 m2 ændres fra 55 meter til 64 meter (17 til 20 etager). Kommuneplanens fastsatte maksimale højde på 80 meter på højhusene fastholdes.

Friarealet udgør 40 % af boligetagearealet, 10 % af erhvervsarealet og 100 % af arealet til daginstitutioner. Friarealet omfatter opholdsarealer på dæk i gårdrum, på fælles tagterrasser, i Grønttorvsparken, på dele af de interne veje, der er forbeholdt fodgængere og cyklister samt private og fælles kantzoner jf. bilag 2.

Byliv, miljø og bynatur

Flere boliger i stedet for parkeringshuse vil øge aktiviteten i gårdrummene og på gaderne i nærområdet, og det vil bidrage til øget tryghed i området. For at bidrage til mere bynatur i området forstærkes konstruktionen af parkeringskældre under gårdrummene og halvdelen af parken, så de kan bære det nødvendige vækstvolumen til mellemstore træer som frugttræer. Det giver den sydlige del parken et udtryk af frugtplantage, og dele af konstruktionen fra Grønttorvshallen bevares. I den anden halvdel af parken, hvor der ikke er parkeringskælder, plantes store træer (se bilag 7). Tilsammen udgør det de historiske spor fra Københavns Grønttorv. Der er afholdt konkurrence om Grønttorvsparken, og resultatet er indarbejdet i lokalplanforslaget.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Lykkebo Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel i dag udgør 37 %. Når området er fuldt udbygget, vil andelen af almene boliger udgøre omkring 27 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Forvaltningen foreslår, at der ikke stilles krav om 25 % almene boliger som følge af en øget byggeret. Baggrunden er, at der for nuværende og fremadrettet vil være en relativ høj andel af almene boliger i skoledistriktet. Teknik- og Miljøudvalget kan dog vælge at stille krav om, at 25 % af den øgede byggeret på 8.000 etagemeter skal etableres som almene boliger svarende til 2.000 etagemeter almene boliger. Desuden har Teknik- og Miljøudvalget den 6. februar 2017 godkendt et medlemsforslag om Domeas byggeønsker, der muliggør flere almene boliger på Grønttorvet.

Parkering

Området er i tillæg til Kommuneplan 2015 et B-område (boliger), hvor p-normen er mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2. Dette tillæg viderefører 1 plads pr. 175 m2 fra tillæg 1 svarende til ca. 1.360 pladser ud fra en sammenligning med tilsvarende områder og en konkret vurdering af følgende forhold, jf. bilag 4. Området ligger mellem stationerne Ny Ellebjerg og Vigerslev i en afstand af ca. 700-1.000 meter. Området ligger uden for betalingsområdet og parkeringsbelægningen i kvarteret er høj. Disse forhold vurderes at være gennemsnitlige for et B-område. Der stilles krav om cykelparkering i henhold til Kommuneplan 2015, hvilket er 4 pladser pr. 100 m2 svarende til ca. 9.500 pladser i dette projekt, der placeres primært på terræn i nærheden af lejlighedsopgange.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget ændrer rammerne for Grønttorvsområdet. C3*-området nord for Torveporten ændres til B4*. En del af T1-området i nordvestligt hjørne ændres til B4*. Bebyggelsesprocenten for B4*-området øges fra 150 til 155.

Intern høring

Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Vejstruktur og nedkørsler til parkeringskældre indrettes, så gennemkørsel begrænses.
2. Parkeringskældre skal konstrueres, så det kan bære letbane, og der kan beplantes ovenpå.
3. Fastholde nedtrapning af bebyggelse mod Retortvej, og undgå højhuse over 17 etager.
4. Ønske om, at DSB´s grund inddrages i planlægningen.
5. God forbindelse til Kulbanekvarteret, og cykel/gangforbindelse på tværs af banen.
6. Udbygning af Grønttorvet understreger behov for en ny skole i området.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Vejstruktur og parkeringskældre er placeret, så gennemkørsel begrænses.
2. Parkeringskældre konstrueres, så de kan bære træbeplantning og eventuelt letbane.
3. Nedtrapning af bebyggelse mod Retortvej fastholdes i dette tillæg. Højden på to af de fire resterende højhuse ændres fra henholdsvis 11 og 17 etager til 18 og 20 etager for at opnå slankere højhuse. Trappekernen skal have en vis størrelse og er dermed afgørende for størrelsen af grundplanet. Grundplanerne højhusene ændres ikke med tillæg 3.
4. Foranalyse af cykel- og gangforbindelse på tværs af banen kan indgå i forhandlingerne om Budget 2018 eller 2019. Tillæg 1 sikrer allerede grøn sti mellem Grønttorvet og Kulbanekvarteret.
5. Hele området fra tillæg 1 er medtaget i dette tillæg, inkl. DSB´s grund.
6. Økonomiforvaltningen undersøger mulighederne for at etablere en ny skole i nærområdet. Lokaludvalget vil blive inddraget, når der foreligger en konkret placering

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes ny miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

På grundejernes anmodning er der udarbejdet udkast til nye udbygningsaftaler jf. planlovens § 21 b. Udbygningsaftalerne forpligter fortsat grundejerne til at medfinansiere tunnel eller bro på tværs af baneterrænet, men giver kommunen en forlænget tidsfrist til at skaffe nødvendig restfinansiering. Etablering af grøn park ved Grønttorvshallens areal udgår af aftalen, idet parken reguleres i lokalplanen, som et fællesanlæg (se bilag 5 og 6). Anlægsudgifterne til broforbindelsen kendes endnu ikke. Københavns Kommune er forpligtet til at tilvejebringe restfinansiering. Kommunen skønner, at der genereres ca. 1.000 arbejdspladser med en årlig skattemerindtægt på ca. 57 mio. kr. årligt.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget og kommuneplantillæg, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil Teknik- og Miljøforvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen december 2017.

                Peter Stensgaard Mørch             Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. maj 2017

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med tre stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.