Forslag til tillæg til lokalplan 312 Studiestræde, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg 1 til lokalplan Studiestræde i høring. Forslaget vil muliggøre boliger og erhverv på ejendommen Nørregade 13-15 og Sankt Peders Stræde 1-3.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til tillæg 1 til lokalplan 312 Studiestræde (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Grundejeren af ejendommen på Nørregade 13-15 og Sankt Peders Stræde 1-3 ønsker at anvende den eksisterende ejendom til boliger og erhverv, herunder en café. Den gældende lokalplan Studiestræde fra 2000 fastlægger ejendommen til offentlige formål samt private institutioner mv. Siden gældende lokalplan blev vedtaget er kommuneplanrammen for området ændret til boliger og serviceerhverv. Den ønskede anvendelsesændring er således i overensstemmelse med Kommuneplan 2015. Den ønskede anvendelsesændring er ikke i overensstemmelse med den gældende lokalplan, hvorfor realisering af ønskerne forudsætter et tillæg til lokalplanen.

Løsning

Forslag til lokalplantillægget muliggør en anvendelsesændring af den eksisterende ejendom, så der kan etableres ca. 1.100 m2 boliger og 2.300 m2 serviceerhverv. Forhuset i Nørregade 13 er fredet og Sankt Peders Stræde 3 har SAVE-værdien 2. Begge bygninger har derfor høj bevaringsværdi. Nørregade 15/Sankt Peders Stræde 1 har SAVE-værdien 4 og har middel bevaringsværdi.

Forvaltningen foreslår at fastlægge samtlige bygninger på ejendommen som bevaringsværdige i planforslaget. Det betyder, at enhver ombygning eller ændring af bygningerne vil kræve dispensation fra Teknik- og Miljøudvalget, ligesom der er forbud mod nedrivning. Dog giver lokalplanforslaget mulighed for at etablere fælles tagterrasser, kviste, franske altaner og altandøre samt ændre taget mod gårdsiden. Mod gadesiden fastlægger forslaget, at der skal være publikumsorienterede serviceerhverv, og at indgangsparti skal flugte med facadelinjen.

Byliv

Stueetagen på hjørnet af Nørregade 15 og Sankt Peders Stræde 1 etableres som publikumsorienteret serviceerhverv. Det vil øge bylivet og den oplevede tryghed i byrummene, fordi der er aktivitet i stueetagen. Dermed understøttes også indsatsen i Københavns Kommunes strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet.

Miljø og bynatur

Der er i dag ingen træer eller anden form for beplantning i planområdet. Forvaltningen foreslår at fastlægge bestemmelser for friarealerne, der fastsætter krav om en øget begrønning af gårdrum og fælles tagterrasser.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Den Classenske Legatskole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 1%. Det betyder, at det i henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2015 er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. I dette tilfælde, hvor der alene muliggøres etablering af ca. 1100 m2 boliger, anbefaler Teknik- og Miljøforvaltningen dog ikke at stille krav om 25 % almene boliger. Efter retningslinjerne, som Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 8. april 2019, stilles krav om minimum 25 % almene boliger i planforslag, der muliggør mindst 3.200 m2 ny byggeret til boliger, således at der kan opføres minimum 800 m2 almene boliger.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, men kan efter konkret vurdering maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal eller minimeres til én plads pr. 200 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et andet parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser og boligtype vurderet, at kravet til parkering i lokalplanen skal fastsættes til én parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal. Området har tidligere været anvendt til erhverv, derfor stilles der alene krav om parkeringspladser til boligdelen. Kravet svarer til, at der skal etableres seks parkeringspladser, der kan placeres andre steder i kvarteret fx. i parkeringskælder under Israels Plads (bilag 4). I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket svarer til 44 parkeringspladser.

Borgerinddragelse

Der er foretaget intern høring af planforslaget, herunder af Indre By Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

1. Ejendommen skal indrettes til boliger og ikke til hotel.
2. Friarealet må ikke indrettes på tagterrasser.
3. Forvaltningen skal undersøge muligheden for at sikre bopælspligt i boligerne, så de ikke anvendes som hotellejligheder.
4. Endvidere opfordrer lokaludvalget kommunen til at vende den igangværende udvikling, hvor Middelalderbyen i stigende grad er en kulisse for natteliv og turisme.

Forvaltningens bemærkninger

1. Området er i kommuneplanen fastlagt til, at boligandelen skal udgøre 40-75 % af etagearealet, men vil efter nærmere vurdering kunne nedsættes til 25 %. I planforslaget er boligandelen fastlagt til 25-33 %, fordi krav til friareal og dagslysforhold skal overholdes. Bygherre har pt. ikke ønske om at indrette hotel i ejendommen, dog muliggør forslaget bl.a. hotel i den del, der er udlagt til serviceerhverv.
2. Friarealet er fastsat til mindst 18 %. For at muliggøre boliger i en tredjedel af ejendommen er det nødvendigt også at indrette friarealer på fælles tagterrasser, fordi gårdrummet er meget lille. Hvis tagterrasserne ikke talte med i friarealet, ville der kun kunne etableres halvt så mange boliger, da friarealet på terræn udgør under halvdelen af det samlede friareal. De fælles tagterrasser vil desuden bidrage til højere kvalitet af friarealerne, fordi der er mere sollys, hvilket gør det mere indbydende at opholde sig der.
3. I forslaget fastlægges boligerne som helårsboliger. I kommuneplanens ramme for boliger fremgår det, at helårsboliger ikke må benyttes til ferieboliger eller anden form for midlertidig beboelse. Der kan i en lokalplan ikke stilles krav om bopælspligt.
4. Forvaltningen er opmærksom på, at Middelalderbyen i stigende grad er præget af turisme og natteliv. Efter planloven er det ikke muligt i en lokalplan at regulere, hvornår der må være servering. Det er bevillingsnævnet, der afgør dette.

Miljøvurdering

Lokalplanen medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2019.

                                      Michel Schilling

                                                                          / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. april 2019

Sagen blev udsat.