Startredegørelse for lokalplan Drejervej, Bispebjerg

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Drejervej på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af bilag 2.

Problemstilling

Tre bygherrer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for henholdsvis ejendommen Drejervej 2/Rebslagervej 4, ejendommen Drejervej 4 og ejendommen Drejervej 8/10. Bygherrerne ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger og serviceerhverv med et samlet bruttoetageareal på op til 14.670 m2. Det forudsætter en ny lokalplan at realisere bygherrernes ønsker. Forvaltningen ønsker herudover at udpege to ældre bebyggelser i lokalplanområdet på Drejervej 25 og Gørtlervej 2-4/Lygten 29 som bevaringsværdige.

Løsning

På ejendommen Drejervej 2/Rebslagervej 4 ønsker bygherre en lokalplan, der muliggør dagligvarebutik og boliger på i alt op til ca. 4.370 m2. Bygherre vil frem mod udarbejdelse af lokalplanforslaget afklare, om boligerne skal opføres som ungdomsboliger. På ejendommene Drejervej 4 og Drejervej 8/10 ønsker bygherrerne muliggjort boliger og serviceerhverv med bl.a. hotel. På Drejervej 4 i alt op til ca. 5.900 m2 og på Drejervej 8/10 i alt op til ca. 4.400 m2. For alle tre projekter arbejdes med tilpasning til områdets industrielle karakter og en ca. bygningshøjde på 20 meter og svarende til den maksimale etagehøjde i området, bilag 2. I lokalplanforslaget gennemføres en trafikanalyse med henblik på at løse forholdene for den ekstra trafik og varelevering, som projekterne medfører.

Lokalplanområdet ligger i en del af Bispebjerg med mange rester fra den industrihistoriske kulturarv, bilag 6. Med planforslaget udpeges to ældre bebyggelser i lokalplanområdet på Drejervej 25 og Gørtlervej 2-4/Lygten 29, som er bevaringsværdige i kraft af deres kulturhistoriske værdi. Bebyggelserne er fra slutningen af 1800-tallet og er udtryk for områdets egenart med en blanding af værksteder og småindustri.

Byliv

Ejendommene fremstår i dag primært med hegning og lukkede facader. De nye funktioner som butik, hotel og boliger sikrer en øget brug af og ejerskab til området, og stueetagerne etableres med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor. Der etableres grønne friarealer på terræn og tagterrasser med mulighed for ophold. Det øger bylivet og trygheden lokalt og understøtter indsatsen i Københavns Kommunes strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet. 

Miljø og bynatur

Der vil blive stillet krav om begrønning og plantning af træer på de tre ejendomme, som i dag primært fremtræder med faste belægninger og som en ryddet byggegrund uden belægning og bevaringsværdig beplantning, bilag 4. Det nærmere omfang samt mulighed for begrønning af vejene vil blive bestemt i lokalplanforslaget.

Almene boliger

Muligheden for at stille krav om almene boliger skal vurderes efter Teknik- og Miljøforvaltningens administrationsgrundlag vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 8. april 2019 samt efter forslag til Kommuneplan 2019, da lokalplan Drejervej vil blive forelagt til endelig vedtagelse efter vedtagelse af Kommuneplan 2019. Lokalplanområdet ligger i Tagensbo Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 28 %. Det betyder, at der i henhold til retningslinjerne i forslag til Kommuneplan 2019 som udgangspunkt stilles krav om almene boliger. Forvaltningen forventer at indarbejde krav til almene boliger i lokalplanforslaget. Det samlede etageareal til boliger ligger over minimumsgrænsen, men etagearealet ligger på tværs af de tre ejendomme, hvilket medfører en vis kompleksitet og kan gøre det vanskeligt at realisere.

Parkering

Kommuneplan 2015 stiller krav om én parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal til boliger, serviceerhverv, butikker og hotel. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres 127 parkeringspladser. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om 4 parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til 587 parkeringspladser, bilag 5. Hvis kravene til bil- og cykelparkering ændres med Forslag til Kommuneplan 2019, ændres de tilsvarende i lokalplanforslaget.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv (S3-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter. I Forslag til Kommuneplan 2019 foreslås området ændret fra serviceerhverv (S3-område) til boliger og serviceerhverv (C3-område). Der ændres ikke i den mulige bebyggelsesprocent, højde og friarealprocent. Projekterne realiseres ud fra den nye lokalplan, som udarbejdes i overensstemmelse med den forventede kommuneplanramme. Det er en forudsætning for lokalplanens vedtagelse, at den er i overensstemmelse med den kommende kommuneplanramme for området. Såfremt den nuværende kommuneplanramme S3 (serviceerhverv) videreføres, vil der ikke kunne bygges samme andel af boliger i nybyggeriet.

Intern høring

Der er foretaget intern høring om det forestående planarbejde, herunder af Bispebjerg Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter er fremført af lokaludvalget:

1. At Drejervej 25 og de gamle bygninger i karréen Gørtlervej/Rebslagervej/Lygten bevares i kraft af deres kulturhistoriske værdi.
2. At områdets historiske kulturarv spejles i arkitekturen i nybyggerier ved at tænke i forskellige farver, variation i typer af vinduer og spring i højde samt ved at arbejde med kunst som formidling af industrihistorien. Der ønskes en højde på højst i et niveau svarende til Rebslagerhus (ca. 21 meter).
3. At der etableres en god og tryg trafikal løsning.
4. Nybyggerier i området skal være med til at sikre grønne områder og forbindelser.
5. At der max. må bygges 50 % boliger i området, såfremt kommuneplanrammen ændres, og at det gerne må være boliger af forskellige typer.

Forvaltningens bemærkninger

Punkt 1-4: Forvaltningen er overordnet enige og anbefaler at arbejde videre med lokaludvalgets hovedsynspunkter, dog har kommunen som planlægningsmyndighed ikke mulighed for at kræve kunst indarbejdet i nybyggeriet.

Punkt 5: Kommuneplanen er Økonomiudvalgets ressort og den endelige beslutning om at ændre kommuneplanens ramme træffes i forbindelse med vedtagelse af Kommuneplan 2019. Boligandelen i nybyggeriet fastlægges i forbindelse med lokalplanforslaget. Der planlægges for forskellige boligtyper.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• Ved materialevalg og udformning af nybyggeriet tages udgangspunkt i områdets særlige sammensatte typologi og forskelligartede karakter med bygninger fra forskellige perioder og stilarter, så bebyggelserne kommer til at fremstå i moderne udformning men med referencer til eksisterende bygningers udtryk. Facaderne gives en hierarkisk opbygning med en særlig udformning af stueetagerne med større etagehøjde, store vinduespartier mv.
• Trygheden på Drejervej og Rebslagervej skal forbedres ved at placere eksempelvis boliger i stueetagen.
• Der skal gennemføres en trafikanalyse med henblik på at forbedre de trafikale forhold, så det bliver trygt at færdes i området.
• Friarealerne i kantzoner, på terræn og tagterrasser skal bearbejdes, så de bidrager til en øget begrønning af området.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i efteråret 2019, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget primo 2020. Lokalplanprocessen følger planprocessen for Kommuneplan 2019. Eventuelle ændringer heri vil medføre tilsvarende ændringer i lokalplan for Drejervej.

                                Michel Schilling

                                                            /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. april 2019

Sagen blev udsat.