Alment ungdomsboligprojekt, Faste Batteri, Amager Vest (fællesindstilling)

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiforvaltningen over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at godkende opførelse af boligprojekt udarbejdet af Boligselskabet AKB, København med i alt 97 almene ungdomsboliger, jf. bilag 1
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte til den valgte bygherre i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til 13,3 mio. kr. (inkl. 5 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele garanti for realkreditlån på op til 108,0 mio. kr. til projektet
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige ungdomsboligprojekt og anskaffelsessum, under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende
5. at der ydes grundkøbslån til grundkøb i forbindelse med projektet svarende til 19,2 mio. kr. Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen udmønter kommunal grundkapital til almene boliger i tre årlige runder (januar, juni og oktober). På baggrund af januarrunden 2016 skal Borgerrepræsentationen tage stilling til nærværende almene ungdomsboligprojekt, herunder også kommunal støtte i form af grundkapitallån, garantistillelse og ydelse af grundkøbslån til nærværende projekt. Indstillingen er den første, hvor kommunens mulighed for at yde grundkøbslån anvendes, jf. nedenstående uddybning.

I henhold til aftale mellem grundejer og Boligselskabet AKB, København om etablering af almene boliger opføres der 97 almene ungdomsboliger, svarende til et samlet etageareal på 4.560 m², jf. bilag 1. Boligerne er placeret i området omfattet af lokalplan nr. 527 ”Faste Batteri III”, endeligt vedtaget af Borgerrepræsentation (A, B, C, I, O og V) den 28. januar 2016. 

Løsning

Det overordnede formål med udmøntning af grundkapital er at få opført almene boliger med en rimelig husleje udført i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed. Projektet er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Teknik- og Miljøforvaltningen, herunder stadsarkitekten, og Økonomiforvaltningen. Projektet er bedømt ud fra følgende fem overordnede målsætninger: Arkitektur og bokvalitet; boligudgift og økonomi; energi og bæredygtighed; placering og samspil med byen samt små og mindre, billige boliger.

I udvælgelsen af projektet har bedømmelsesudvalget blandt andet lagt vægt på, at de almene ungdomsboliger indgår som en integreret del af en samlet og varieret karrebebyggelse med ejerboliger, liberalt erhverv og forskellige boligtyper. Selve boligerne fremstår veldisponerede med god rumfordeling og dagslysforhold. Der tilbydes en blanding af 1- og 2-rums boliger i projektet. Boligerne placeres primært på 1., 2. og 3. sal i karreen, der samlet er på op til 7 etager. Boligerne får en central placering i byen med nærhed til Københavns Universitet, grønne og aktive rekreative arealer samt nye cykel- og gangstiforbindelser ind til centrum af København. Se bilag 1 for en nærmere beskrivelse af projektet.

Med udgangspunkt i projektets udformning, placering, lokalplanens hovedgreb og krav til bæredygtighed og materialevalg vil projektet skabe attraktive ungdomsboliger, som bidrager til en positiv udvikling af området. Udformning og anvendelse er i overensstemmelse med lokalplanen, og endelig tilladelse til opførelse af det samlede byggeri behandles som en byggesag i Teknik- og Miljøforvaltningen.  

Grundkøbslån

Folketinget vedtog i februar 2015 en ændring af Lov om almene boliger mv. Lovændringen giver kommunen mulighed for at yde et grundkøbslån med henblik på at opnå en alsidig boligsammensætning i de dele af byen, hvor grundprisniveauet er så højt, at det ikke muliggør opførelse af almene boliger.

Borgerrepræsentationen (A, F, Ø) vedtog den 30. april 2015 et sæt af kriterier for ydelse af grundkøbslån. Kriterierne omhandler beliggenhed, boligtype og prissætning af grunden/byggeretten. Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen har på baggrund af en vurdering på tværs af de tre kriterier vurderet, at projektet kan tildeles grundkøbslån:

• Beliggenhed: Projektet er placeret i et skoledistrikt med 23 % almene boliger (ekskl. projektet). Med udgangspunkt i projektets arkitektoniske udtryk og boligtyper, herunder blandede ejerformer, vurderer forvaltningerne, at projektet vil bidrage positivt til den generelle udvikling af området.

• Boligtype: Projektet består primært af almene ungdomsboliger, hvilket forvaltningerne vurderer, er et passende supplement til områdets eksisterende boligtyper, der primært udgøres af familieboliger. Nærheden til uddannelsesinstitutioner, herunder Københavns Universitet, vurderes ligeledes hensigtsmæssigt.

• Prissætning af grunden/byggeretten: Grundprisen vurderes, at være i overensstemmelse med markedsprisen i henhold til en ekstern mæglervurdering indhentet af Københavns Ejendomme.

Økonomi

Med denne indstilling forelægges et alment boligprojekt med kommunalt grundkapitallån for i alt 13,3 mio. kr. (inkl. 5 % til reguleringer) samt grundkøbslån svarende til 19,2 mio. kr.

Kommunens grundkapitallån

Grundkapitallånet er finansieret af budgetmidler afsat i Budget 2015 (BR den 2. oktober 2014) (A, B, F, O og Ø) og afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel. Grundkapitallånet ydes primært til etablering af boligerne og administreres via Landsbyggefonden.

Grundkøbslån

Det fremgår af Lov om almene boliger mv., at der samlet for de relevante kommuner kan gives tilsagn om grundkøbslån for i alt 500 mio. kr. i perioden 2015-25. Københavns Kommunes andel af den samlede pulje er i lovforslaget fastlagt til at udgøre i alt 300 mio. kr. i perioden. Såfremt dette projekt opnår tilsagn, vil kommunens pulje til grundkøbslån reduceres med 19,2 mio. kr., hvorefter puljen udgør 280,8 mio. kr. Grundkøbslånet ydes udelukkende til dækning af grundkøbsudgifter og er en forudsætning for at gennemføre det samlede projekt.

Grundkøbslånet er finansieret i Overførselssagen 2014-15 (Boligpakken) (BR den 30. april 2015) (A, B, F, O og Ø), og udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) jf. nedenstående tabel. Grundkøbslånet ydes under samme vilkår som det kommunale grundkapitallån, dvs. som et rente- og afdragsfrit lån i op til 50 år.

Udvalg	Aktivitet/projekt	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Beløb i 1.000 kr. (2015 p/l)
				År 2016	I alt
TMU	Grundkapitallån til ungdomsboliger	Finansposter	8.32.24.5	13.306	13.306
TMU	Grundkøbslån	Finansposter	8.32.24.5	19.234	19.234
I alt	-	-	-	32.540	32.540

Kommunens garantiforpligtelse

Garantien på op til 108,0 mio. kr. medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantiloftet beregnes som 85 % af den samlede anskaffelsessum. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Årlige kommunale udgifter

Etablering af almene ungdomsboliger medfører afledte driftsudgifter for kommunen til hhv. grundskyldstilskud og ungdomsboligbidrag. Begge tilskudsordninger har karakter af indirekte huslejestøtte og sikrer, at almene ungdomsboliger har et huslejeniveau, der stemmer overens med studerendes gennemsnitlige betalingsevne. Midler hertil er afsat i eksisterende aftaler. I Indkaldelsescirkulæret (IC) for Budget 2016 samt Juni-indstillingen for Budget 2016 (ØU den 9. juni 2015) blev der afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2015 og Overførselssagen 2014-15 (Boligpakken) (BR den 30. april 2015. A, B, F, O og Ø). 

De årlige kommunale udgifter til ungdomsboligbidrag til de 97 ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 167.000 kr. årligt. Udgiften er lovpligtig og finansieres på Teknik- og Miljøudvalgets budget efter overførsel af midler fra Økonomiudvalgets pulje. Det er endvidere fast praksis, jf. Borgerrepræsentations beslutning den 16. juni 1988, at kommunen med hjemmel i almenboliglovgivningen hvert år yder et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som ungdomsboligerne pålignes. Den årlige grundskyld for de 97 ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 455.000 kr. årligt.  

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens vedtagelse af indstillingen foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele Boligselskabet AKB, København tilsagn om støtte (Skema A-tilsagn), hvorefter anlægsprojektet vil blive sendt i udbud. Herefter vil Teknik- og Miljøudvalget få forelagt den konkrete garanti til godkendelse efter kommunens godkendelse af den samlede anskaffelsessum (Skema B-tilsagn).

 

Mikkel Hemmingsen                           Pernille Andersen