Godkendelse af helhedsplaner og kommunal støtte til to renoveringsprojekter i almene boligafdelinger, Amager Øst og Ydre Bispebjerg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplaner og kommunal støtte i form af garantier for realkreditlån og kapitaltilførsler til to renoveringsprojekter i almene boligafdelinger beliggende i Portugalsgade på Amager og Lundevænget på Ydre Bispebjerg.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling fsb afdeling Portugalsgade, jf. bilag 1, hvilket indebærer,  
   
   A. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 55,1 mio. kr. til renovering af fsb afd. Portugalsgade under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2,
   
   B. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,2 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til fsb afd. Portugalsgade, jf. bilag 2, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 0,8 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet.
2. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling fsb afdeling Lundevænget, jf. bilag 1 hvilket indebærer,
   
   C. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 557,5 mio. kr. til renovering af fsb afd. Lundevænget under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2,
   
   D. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,5 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til fsb afd. Lundevænget, jf. bilag 2, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisation yder deres andel på 2,0 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2016, jf. økonomiafsnittet.
3. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende de to endelige projekter og anskaffelsessummer under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 1 og 2.

Problemstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen har i januar 2016 modtaget to helhedsplaner (renoveringsprojekter) for to almene boligafdelinger til godkendelse.

Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Løsning

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen. Afdelingerne kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte.  Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Kommunen skal overfor Landsbyggefonden anbefale helhedsplanen.

De projekter, som kommunen nu skal godkende, omfatter afdeling Portugalsgade på Amager og afdeling Lundevænget på Ydre Bispebjerg.

Afdeling Portugalsgade (70 familieboliger og 28 ældreboliger) er opført i 1993 med byggeteknisk dårlige løsninger/materialevalg, der nu kræver udbedring.  Afdelingen har en høj husleje (1173-1250 kr./m eksklusiv forbrug). Afdelingen ligger i et udsat byområde. Boligerne er vanskelige at udleje, primært på grund af et højt huslejeniveau, og helhedsplanen skal gøre boligerne konkurrencedygtige fremover. Renoveringen koster 55,1 mio. kr. svarende til 562.000 kr. pr. bolig. Som følge af Landsbyggefondens udmålte ydelsesstøtte og kapitaltilførslen er det muligt at nedsætte huslejen med 55 kr./m² (1118-1195 kr./m² eksklusiv forbrug) for at sikre en konkurrencedygtig husleje. Forvaltningen vurderer, at boligerne efter renoveringen vil fremstå som tilnærmelsesvis nye boliger på et sundt driftsøkonomisk grundlag, der kan sikre en jævn huslejeudvikling.

Afdeling Lundevænget (475 familieboliger, heraf 472 toværelses) er opført 1932-35 og har mange arkitektoniske kvaliteter, men også et stort renoverings- og moderniseringsbehov. En del af arbejderne er af akut karakter, herunder udbedring af skimmelsvamp i størstedelen af boligerne og indtrængning af regnvand. Fsb vurderer, at boligerne er under en acceptabel nutidig standard, hvilket forvaltningen er enig i. Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen blandt andet ved tilvejebringelse af et varieret boligudbud.  Alle boliger renoveres og nogle boliger sammenlægges. Der etableres tilgængelighedsboliger (handicapboliger) og nogle af de øverste boliger udvides opad ved at inddrage 2.685 m² uudnyttet tagetage. Boligerne tættest på Helsingørmotorvejen er stærkt støjbelastede og vil blive særligt støjisolerede. Efter renoveringen vil der være 418 boliger i afdelingen. Renoveringen koster 557,5 mio. kr. svarende til 1,3 mio. kr. pr. bolig ved 418 boliger. Huslejen er 890 kr./m² eksklusiv forbrug og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 1.100 kr./m² eksklusiv forbrug.

Projekterne er nærmere beskrevet i bilag 1.

Økonomi

Hvis kommunen godkender helhedsplanerne, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojekterne og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne, fx opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har i begge projekter vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 612,7 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,7 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i de enkelte projekter er nærmere beskrevet i bilag 2.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for de støttede lån på i alt ca. 331,5 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 446,7 mio. kr. af de samlede støttede og ustøttede lån. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien udløses kun, hvis boligafdelingen går konkurs.

Kommunens andel af kapitaltilførsel er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingerne skønnes at have mulighed herfor. De kommunale lån på 0,7 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor:

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler                                                                                          

Der er disponeret i alt 40,7 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler (se også bilag 3). Med denne indstilling disponeres 0,7 mio. kr. Der er således i alt disponeret 41,4 mio. kr. De resterende midler på 8,6 mio. kr. vil blive disponeret efter politisk godkendelse senere i 2016 i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i foråret 2017.

Der vil senere blive forelagt indstillinger til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

         Pernille Andersen

                                                                  / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. marts 2016

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med otte stemmer mod tre. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F og Ø.
Imod stemte: C og V.


Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi ønsker ikke at nedlægge små og mindre boliger, som der er stor mangel på i København.”