Forslag til lokalplan "Bomhusvej 18", Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan Bomhusvej 18 i høring. Forslaget vil muliggøre nedrivning af eksisterende bebyggelse og opførelse af et etageareal på ca. 13.000 m2 til boliger.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at forslag til lokalplan ”Bomhusvej 18” (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre ny bebyggelse med boliger på et område, hvor der i dag er privatskole, som flytter til andre lokaler. Der er udarbejdet startredegørelse for projektet, som blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 14. august 2017. Siden behandlingen af startredegørelsen er der udarbejdet en ny dispositionsplan, hvor størstedelen af de bevaringsværdige træer i området bevares og halvdelen af parkeringsdækningen er placeret i kælder. Nedrivning af eksisterende bebyggelse samt projektets omfang med ny bebyggelse forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan.

Løsning

Bygherres intention er at bygge et boligområde med et etageareal på ca.13.000 m2 i 4 til 6 etager, svarende til en bebyggelsesprocent på 110. Der etableres friareal svarende til 50 % af etagearealet.

Området benyttes i dag til privatskolen Carolineskolen, der fraflytter området. Projektområdet er præget af markante sikkerhedshegn og fungerer som en barriere i området. Projektet indebærer, at der placeres to bygninger mod henholdsvis Gartnerivej og Bomhusvej. I den indre del af området placeres yderligere to større bygninger. Bebyggelsen opføres primært med facader i gult tegl med tage og tagetager udført i metal og med grønne tage.

Området er udsat for støjpåvirkning fra Helsingørmotorvejen og Lyngbyvej mod vest. Mellem lokalplanområdet og vejene er der i et andet projekt udenfor lokalplanområdet en udvidelse af de eksisterende bygninger på vej. Den nye bygning i dette projekt forbedrer støjforholdene og derudover opføres støjhegn, der integreres i beplantning og terræn. Derudover etableres støjdæmpende foranstaltninger i facader, så de gældende normer for støjpåvirkning kan overholdes.

Carolineskolens nuværende bygninger er registreret med en bevaringsværdi på 4 i SAVE-registret, hvilket svarer til en middel bevaringsværdi (bevaringsværdierne er mellem 1-9, hvor 1 er højest). Bygningerne er svært anvendelige til andre formål og er i dårlig stand. Københavns Museum er hørt i forbindelse med planarbejdet og har ikke haft kommentarer til planlægningen. Bygherre vil arbejde for at bevare tagkonstruktionerne fra de eksisterende bygninger som element i friarealerne. Eksisterende bunkeranlæg bevares delvist sammen med de bevaringsværdige træer, der står oven på denne.

For den del af lokalplanområdet, der ikke indgår i projektet, er lokalplanen en rammelokalplan uden byggeret. Det er sket for at sikre den fordeling mellem boliger og erhverv i området, der er vedtaget i Kommuneplan 2015. Bebyggelse i den del af lokalplanområdet, der ikke er omfattet af det beskrevne projekt, forudsætter, at der udarbejdes en supplerende lokalplan.

Der henvises i øvrigt til faktaark i bilag 3.

Byliv

Projektet vil med centrale opholdsarealer give mulighed for ophold og leg i umiddelbar forbindelse med boliger. De planlagte stier vil give mulighed for at krydse igennem et område, der i dag er afspærret af markant hegning.

Miljø og bynatur

Der findes på nuværende tidspunkt 29 træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Projektet forudsatte ved startredegørelsen, at størstedelen af træerne blev fældet, og det var derfor en anbefaling i startredegørelsen, at der i det videre arbejde med projektet og lokalplanen blev bevaret flere træer. Til lokalplanen er der derfor i dialog med bygherre udarbejdet et nyt forslag til bebyggelsesplan, hvor 23 træer udpeges som bevaringsværdige. Seks træer fældes grundet hensynet til den overordnede bebyggelsesplan og byggeriets sammenhæng med det omgivende kvarter (bilag 4). Forvaltningen stiller krav om nyplantning af mindst 20 træer. Sammenholdt med de øvrige krav om at etablere plæner og bede forventer forvaltningen, at projektet vil leve op til Fællesskab Københavns indsats om mere bynatur.

Der stilles krav til at etablere grønne tage, og der etableres fordybninger i friarealerne, der kan tilbageholde vand i forbindelse med ekstremregn.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Lundehusskolen skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 44 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Nærområdet er også udpeget som udsat byområde i Politik for udsatte byområder 2017. Der er derfor ikke stillet krav om almene boliger.

Parkering

Kommuneplanen stiller krav om én parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres 130 antal parkeringspladser, hvor halvdelen bliver placeret i konstruktion. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal, hvilket i lokalplanen svarer til 520 antal parkeringspladser, hvoraf halvdelen placeres på terræn og den anden halvdel er overdækket i skure og i kælder.

Intern høring

Bispebjerg Lokaludvalg har i forbindelse med den interne høring af planforslaget fremsendt en række kommentarer og ønsker:

1. Bekymring om trafik på Gartnerivej, Ryparken og Rygårds Allé i forhold til at aflevere og afhente børn til de mange privatskoler og specialskolen i området samt dårligere parkeringsforhold på vejene i området.
2. Støjpåvirkning fra den nærtliggende Helsingørmotorvej.
3. Ønske om private familieboliger og større boliger end i Ryparken.
4. Ønske om, at der arbejdes for at løfte et nærområde, der er et udsat boligområde, fx ved at etablere stiforbindelser, butikker, kulturelle funktioner, forsamlingshuse og lignende.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Der er med de eksisterende skoler meget trafik i tidsrum, når elever til skolerne afleveres og afhentes. Når eksisterende skole nedlægges og der opføres boliger vil trafikken være spredt over et større tidsrum, og derved vil spidsbelastningen og oplevelsen af trafikken på vejene blive mindre. Der etableres 130 parkeringspladser til boligbyggeriet, mens der i dag stort set ikke er nogen parkeringspladser til skolen. Det vurderes derfor ikke, at parkeringsforholdene vil blive dårligere.
2. Støjpåvirkningen på det nye byggeri håndteres ved støjskærme og tiltag i facaden.
3. Lejlighedsstørrelserne overholder kravene i Kommuneplan 2015, hvilket betyder, at mindst 75 % af boligmassen får en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 m2. Der stilles ikke krav om at etablere almene boliger.
4. Der er ikke planlagt for butikker, da området ikke er udpeget til detailhandelsområde i Kommuneplan 2015. Forvaltningen vurderer, at projektområdet er dårligt placeret i bystrukturen i forhold til at bygge forsamlingshus, kulturelle funktioner og lignende. Forvaltningen bemærker, at lokaludvalget generelt anser projektet og de nye stiforbindelser som positive bidrag til bydelen.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lovbekendtgørelse om miljøvurdering af planer, programmer og konkrete projekter.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i otte uger. Lokalplanforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt forslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. november 2017.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen medio 2018.

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 29. januar 2018

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt:
”At forslag til lokalplan ’Bomhusvej 18 (bilag 2) offentliggøres og udsendes i offentlig høring i otte uger med tilføjelse af krav om 25 % almene boliger, som udformes, så de samlet bidrager til en variation i boligerne i området.”

Ændringsforslaget blev vedtaget med ni stemme mod to. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, Ø og Å.
Imod stemte: C og I.

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet finder, at det er vigtigt, at der er et varieret udbud af boliger, så vi sikrer en blandet by. Vi opfordrer derfor til, at der i forbindelse med etableringen af de almene boliger tænkes i forskellige boligformer som fx seniorbofællesskaber, AlmenBolig+, ungdomsboliger mv.”

Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
“Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance finder, at det er vigtigt, at der er et varieret udbud af boliger, så vi sikrer en blandet by. Vi opfordrer derfor til, at der ikke etableres flere almene boliger i et område, som i forvejen har en meget høj andel af almene boliger.”