Startredegørelse for lokalplan Svanemølleholm Øst med kommuneplantillæg, Østerbro

Svanemølleholm ligger i den sydvestlige del af Nordhavn og er i kommuneplanen udlagt til boliger og serviceerhverv. Svanemølleholm skal i overensstemmelse med strukturplan for Nordhavn i fremtiden udgøre en selvstændig holm. Den vestlige del af Svanemølleholm blev lokalplanlagt i 2020 med primært kontorerhverv og p-huse. Med denne startredegørelse påbegyndes planarbejdet for Svanemølleholm Øst, der bl.a. skal muliggøre boliger, institutioner, grønne områder, videreføre en cykelforbindelse og muliggøre etablering af to kanaler. Særligt ønskes med denne sag en pejling på de uafklarede spørgsmål om parkering, de grønne områders omfang og omfanget af publikumsorientrede serviceerhverv i stueetagerne.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Svanemølleholm Øst på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på de uafklarede spørgsmål om: 1) parkeringsnorm, 2) omfang og placering af publikumsorientrede funktioner i stueetagerne, som fx butikker og cafeer samt 3) omfanget af det grønne område langs Skudehavnen.

Grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for et område vest for Skudehavnen. Grundejer ønsker, at byggeriet skal anvendes til boliger og institutioner. Det kræver en ny lokalplan at realisere bygherres ønsker, da den gældende lokalplan er fra 1990 og ikke giver mulighed for boliger og institutioner. Kommuneplantillægget skal muliggøre, at byudviklingsområdet og den gældende kommuneplanramme udvides, så en del af vandarealet i bassinet ’Skudehavnen’ omfattes. Derudover tilføjes en særlig bemærkning til kommuneplanrammen om, at den del af bebyggelsen, som anvendes til tekniske anlæg mv., kan etableres udover det maksimale etageareal.

Løsning

Lokalplanområdet ligger i det tidligere havneområde ud til Skudehaven i den sydvestlige del af Nordhavn. Nordhavn er præget af den eksisterende havnedrift ved Orientbassinet/Levantkaj med containerterminalen placeret sydøst for lokalplanområdet og krydstogtterminalen, der ligger nordøst for Svanemølleholm. Det forventes, at containerterminalen flyttes til Ydre Nordhavn med udgangen af 2024. Lokalplanområdet har enkelte erhvervshavneaktiviteter i mindre og større værksteds- og lagerbygninger, der har et industrielt udseende. Områdets bygninger skønnes ikke bevaringsværdige. I det sydøstlige hjørne af lokalplanområdet er det planlagt, at metroen skal køre på en højbane. Området er stationsnært med mindre end 600 m til Orientkaj metrostation.

Lokalplanen og kommuneplantillægget vil udgøre det planmæssige grundlag for det tidligere havneområde og udnytte beliggenheden ved Skudehavnen i forlængelse af intentionerne i Strukturplanen for Nordhavn. I alt skal planforslagene muliggøre op til 38.000 m2 boligbyggeri samt grønne områder og en del af gang- og cykelforbindelsen ”det grønne loop”, der udgår fra Århusgade og skal løbe gennem hele Nordhavn. Der stilles krav om 25 % (ca. 9.500 m2) almene boliger i lokalplanen. Det forventes, at By & Havn vil arbejde for, at der bygges 40% almene boliger (ca. 15.200 m2) i overensstemmelse med en samarbejdsaftale mellem den tidligere regering (Socialdemokratiet) og Københavns Kommune om Flere almene boliger i København. Børne- og Ungdomsforvaltningen ønsker, at der muliggøres to daginstitutioner på i alt ca. 2.000 m2. Lokalplanen skal også muliggøre to kanaler, der på sigt skal forbinde Skudehavnen med Kalkbrænderiløbet. Projektet opføres i maksimalt 21 meters højde, der forventes ikke væsentlige skygge- eller vindgener i det kommende byggeri eller for det eksisterende byggeri i området.

Den i startredegørelsen viste bebyggelsesplan er i overensstemmelse med Strukturplan 2018 for Nordhavn, som Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget tog til efterretning den 13. maj 2019 og den 28. maj 2019.

Byliv

Med projektet etableres grønne byrum, det grønne loop, promenader, moler og træbrygger. Det vil give ny og forbedret adgang til området og Skudehavnen. Kanten mod vandet fremstår i dag med mange synlige betonstykker, armeringsjern og andre byggematerialer, der i sin tid er blevet brugt til opfyld. Dette gør kontakten til Skudehavnen vanskelig. De foreslåede promenader, kanaler og træbrygger vil give særlige muligheder for ophold og udsigt. Der skabes dermed grundlag for mange forskellige aktiviteter i byrummene. Forvaltningen anbefaler desuden, at området planlægges, så der er mulighed for etablering af publikumsorienterede serviceerhverv som butikker, cafeer mv., fx i gavlene i stueetagerne mod det grønne loop. Grundejer ønsker, at omfanget af publikumsorienterede serviceerhverv begrænses mest muligt.

Bynatur

Der er i dag seks træer i området, der lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer. Projektet i sit nuværende stadie forudsætter at fire træer fældes. To træer står, hvor der er planlagt en kanal, og to træer står i det planlagte byggefelt, hvor terrænet af hensyn til stormflodsikring planlægges hævet. Der forventes plantet ca. 60 nye træer. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at området langs med Skudehavnen i dag rummer naturværdier i form af de eksisterende selvplantede buske og træer, der skal ses i forhold til Skudehavnens samlede kant. Denne kant har potentiale til at udgøre et større sammenhængende grønt område med bynatur. Forvaltningen vil derfor, med fokus på biodiversitet, byrum og bæredygtighed, gå i dialog med grundejer med henblik på, at beplantningstrækkene så vidt muligt søges sikret eller genskabt i planen. Derudover vil forvaltningen gå i dialog med grundejer om at øge bredden på dette område, fx ved at presse den foreslåede bebyggelse mere sammen.

Parkering

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som byudviklingsområde, hvor der er mulighed for at planlægge for bilfrihed og fastsætte parkeringsnormen efter et konkret skøn. Teknik- og Miljøforvaltningen har efter et konkret skøn vurderet, at kommuneplanens parkeringsnorm kan reduceres med 50 % i lokalplanen. Dette svarer til i alt 82 bilparkeringspladser. Dette forslag til parkeringsnorm er fastlagt på baggrund af kriterier fastsat i ”Administrationsgrundlag for helt eller delvist bilfrie byområder” (BR den 8. oktober 2020), herunder at området ligger inden for 600 meter til nærmeste metrostation, Orientkaj. Området udvikles med gode cykelforbindelser, bl.a. løber det grønne loop gennem området. Grundejer er ikke enig i forvaltningens anbefaling, som de mener vil medføre for få parkeringspladser til områdets betjening. Grundejer foreslår en reduktion af kommuneplanens parkeringsnorm med 20 %. Dette svarer til i alt 130 bilparkeringspladser. En uddybning af forvaltningens vurdering og grundejers synspunkter fremgår af bilag 6.

I kommuneplanen stilles krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal bolig og butikker og 2,5 pladser pr. 100 m2 daginstitution. Dette svarer til ca. 1570 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

Kommuneplantillægget skal muliggøre, at der i overensstemmelse med startredegørelsen kan lokalplanlægges for 40.000 m2 ny bebyggelse til bolig- og institutionsformål på Svanemølleholm Øst, hvilket er i overensstemmelse med Strukturplanen for Nordhavn. I kommuneplanrammen tilføjes en særlig bemærkning om, at den del af bebyggelsen, som anvendes til tekniske anlæg, bl.a. anlæg til energiproduktion og -forsyning, samt bil- og cykelparkeringsanlæg, kan etableres ud over det maksimale etageareal. Den særlige bemærkning svarer til en generel rammebestemmelse i kommuneplanen, der som udgangspunkt gælder for rammer med en maksimal bebyggelsesprocent (fremfor et maksimalt etageareal). Fordi der kun kan planlægges for vandområder, når de ligger i et byomdannelsesområde, ændrer kommuneplantillægget desuden afgrænsningerne af det særlige byomdannelsesområde i Nordhavn samt kommuneplanrammen. Dette muliggør, at der kan lokalplanlægges for anlæg på Skudehavnens vandareal, herunder træbrygger, mindre klubhuse mv. Økonomiforvaltningen vurderer, at de ovenstående ændringer alene udgør mindre, uvæsentlige ændringer af kommuneplanens retningslinjer og rammer, og at det derfor ikke er nødvendigt at gennemføre en forudgående høring, jf. planlovens § 23 c.

Indledende høring

Der er foretaget indledende høring, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget har følgende hovedsynspunkter:

1. Ønsker håndværkserhverv og småindustri langs den planlagte metros højbane og ikke boliger.
2. Ønsker større borgerinddragelse.
3. Ønsker idrætsfaciliteter, skole, institutioner, bibliotek, lægehuse mv. i området.
4. Ønsker så meget grønt som muligt og fokus på affaldssortering.
5. Ønsker mere plads mellem husene end i Århusgadekvarteret.
6. Ønsker butikker, cafeer mv. i stueetagerne.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Lokalplanen vil ikke forhindre etablering af håndværkserhverv, hvis de ikke medfører støj eller anden forurening. Det bemærkes, at grundejer ikke er positiv overfor forslaget. Miljøkrav i forhold til afstanden mellem Metro og boligerne skal klarlægges i den videre proces.
2. Forvaltningen bemærker, at der på mødet med lokaludvalget den 9. juni 2022 blev prioriteret en tidlig inddragelse af lokaludvalget, inden der forelå en egentlig bebyggelsesplan, men der har ikke i sagen været tale om en udvidet borgerinddragelse.
3. I området er der planlagt to daginstitutioner. I naboområdet Levantkaj Vest er der planlagt en femsporet basisskole med udvidet idrætshal og tilhørende boldbane. Anvendelsesbestemmelserne vil ikke være til hinder for etablering af lægehus eller et bibliotek.
4. Antallet af træer øges væsentligt med lokalplanens realisering. Forvaltningen ønsker at gå i yderligere dialog med bygherre om emnet, jf. afsnit om bynatur ovenfor.
5. Området vil med en bebyggelsesprocent på ca. 100 blive planlagt med mindre tæthed og med væsentlig større afstande mellem husene i forhold til Århusgadekvarteret, der har en bebyggelsesprocent på ca. 180.
6. Forvaltningen er enig i, at området skal planlægges, så der er mulighed for etablering af fx butikker, cafeer mv. i stueetagerne i bygningsgavlene mod det grønne loop.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med grundejer fokusere på følgende temaer:

• At parkeringsnormen reduceres med 50 %.
• At området planlægges, så der er mulighed for etablering af publikumsorienterede serviceerhverv som butikker, cafeer og mindre værksteder mv. fx i gavlene i stueetagerne mod det grønne loop.
• At området planlægges med grønne områder og bynatur. Særligt med fokus på området nærmest Skudehavnen, som derfor anbefales udvidet mod vest.

Politisk handlerum

Teknik- og Miljøudvalget kan fx beslutte at anbefale overfor Økonomiudvalget, at Teknik- og Miljøforvaltningen skal arbejde for at følge grundejers ønske med hensyn til parkering. Forvaltningerne gør opmærksom på, at der er et politisk handlerum ift. at fastsætte parkeringsnormen for området, som spænder fra et absolut minimum af parkering til kommuneplanens normer. Herimellem ligger både Teknik- og Miljøforvaltningens anbefaling og grundejernes ønske. Minimum er 24 pladser, og maksimum er 164 pladser. Parkeringsnormen fastlægges først endeligt med lokalplanen, men det vil være hensigtsmæssigt, at Teknik- og Miljøudvalget med startredegørelsen sætter en retning, så grundejer kan afsætte det rette areal til parkeringspladser.

Udvalgene kan med startredegørelsen desuden tilkendegive, om omfanget af anvendelse af stueetager til publikumsorienterede serviceerhverv og den foreslåede grønne struktur og træbeplantning lever op til visionen om en blandet by og en grøn bydel.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i 2. kvartal 2023, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslagene forventes endeligt vedtaget 4. kvartal 2023.

                      Søren Hartmann Hede                                   Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. november 2022

Venstre fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

"dog således at parkeringsnormen ikke reduceres med 50% men følger kommuneplanens parkeringsnorm.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C og V

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å

Venstre fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

“dog således at parkeringsnormen kun reduceres med 20%.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 3 stemmer mod 8. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C og V

Imod stemte: A, B, F, Ø og Å  

Alternativet, Enhedslisten og Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):

”dog således, at parkeringsnormen reduceres med 75%.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev forkastet med 5 stemmer mod 6. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF4) som tilføjelse til 1. at-punkt

”dog således, at der i højere grad planlægges som på Stejlepladsen med variation i bygningsvolumener og funktioner.”

Ændringsforslaget (ÆF4) blev forkastet med 1 stemme mod 6. 4 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F

Imod stemte: A, B, C og V

Undlod at stemme: Ø og Å

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt med 8 stemmer mod 2. 1 medlem undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, Ø og Å

Imod stemte: C

Undlod at stemme: V

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker ikke at der stilles krav om mere end 20% almene boliger, i det vi mener at de 20 procent almene boliger i København dækker behovet.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 familiebolig, så parkeringen kan holdes på egen grund uden at belaste de offentlige vejarealer.”

Venstre afgav følgende protokolbemærkning:

"Venstre ønsker kun at reducere parkeringsnormen med 20%, da det ifølge bygherre er den mængde parkering, der reelt bliver brug for."

Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

"SF ønsker at der i højere grad planlægges som på Stejlepladsen med variation i bygningsvolumener og funktioner."