Startredegørelse for lokalplan Amaliegade Nord med kommuneplantillæg, Indre By

En bygherre ønsker at udvide deres hovedkontor på Amaliegade 44 og Esplanaden 50 med nyt erhvervsbyggeri på 26.000 m2. Projektet forudsætter, at eksisterende bygninger på Amaliegade 44 nedrives. Nybyggeriet skal sikre, at bygherre kan udvide deres kontorbyggeri. Nybyggeriets udformning vil tage udgangspunkt i egenarten i Frederiksstaden og blive opført med referencer til bydelens historiske facader og materialer. Mod havnen skabes bl.a. en ny plads med offentlig adgang og café i en pavillonbygning.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Amaliegade Nord på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på nybyggeriets udformning og indpasning i kvarteret samt en pejling på udformning af byrum, andelen af træer og beplantning og evt. bevaring og placering af historisk relief. En bygherre har anmodet om et nyt plangrundlag for ejendommene Amaliegade 44 og Esplanaden 50, da de ønsker at udvide deres hovedkontor med ca. 26.000 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 181, hvorved der skabes plads til yderligere 800 medarbejdere. Bygherre ønsker at nedrive de eksisterende bygninger (11.802 m2) inden fremlæggelse af planforslagene. Der foreslås desuden fældet 26-38 træer, der opfylder kriterierne for at kunne blive udpeget som bevaringsværdige (bilag 4). Det kræver et kommuneplantillæg og en ny lokalplan at realisere byggeriet, da gældende lokalplan 358 Esplanaden fra 2002 for en del af lokalplanområdet og kommuneplanen kun muliggør en bebyggelsesprocent på 150. Indstilling om ”Nedrivning af Amaliegade 44, Indre By” forventes forelagt til politisk behandling på samme møde i Teknik- Miljøudvalget den 28. november 2022 som denne startredegørelse.

Stadsarkitekten deltager under behandling af sagen i Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Planområdet ligger nord for Frederiksstaden med Amaliegade, der går som akse igennem Amalienborg fra Sankt Annæ Plads til Kastellet og med rytterstatuen og Gefionspringvandet som hvert sit fixpunkt. Husene i Amaliegade har overvejende facader i lyse farver, de er grundmurede, og mange har mansardtage. Udvidelsen af hovedkontoret med ca. 21.000 m2 ønskes primært opført på Amaliegade 44. Nybyggeriet ønskes opført som en kompakt bygning, så der skabes plads til et større offentligt byrum, der åbner sig mod havnen. Yderligere ca. 5.000 m2 placeres som gangbroer mellem det nye byggeri og eksisterende byggeri på Esplanaden 50 og som forbindelsesbygning i et internt gårdrum på Esplanaden 50. Facader på det sydlige hjørne af Esplanaden 50 mod Inderhavnen udskiftes. Herudover foreslås der to pavillonbygninger i det indre gårdrum og en pavillon i to etager ved Esplanaden ud mod havnen. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 181 for to ejendomme (Amaliegade 44 og Esplanaden 50) under ét.

Nybyggeriet er tilpasset egenarten i Frederiksstaden og er udformet som en moderne fortolkning af Frederiksstadens palæbygninger med en høj stueetage. Gesimshøjder på eksisterende bygninger er ca. 12-14 m på den vestlige side af Amaliegade og ca. 11-19 m på den østlige side. Langs med havnepromenaden ligger Vestindisk Pakhus (gesims ca. 16 m) og Det Gule Pakhus (gesims ca. 12 m) som større fritliggende huse. Nybyggeriet i tre etager afsluttes med en gesimshøjde på 15,6 m, og en 4. etage er udformet som tagetage med et højt mansardtag (samlet bygningshøjde bliver 24 m). En 5. etage ligger punktvis (med højde 27,5 m) trukket tilbage fra Amaliegade og Toldbodgade. Byggeriets gesimshøjde flugter med nabobygningens gesims og indskriver sig i et gadeforløb med huse i varierende højder (bilag 8) og noget højere pakhuse. Det vurderes, at nybyggeri overvejende er tilpasset områdets skala til trods for, at nybyggeriet er noget højere end Amaliegades palæer. Det vurderes, at den foreslåede hældning på mansardtaget bør være mindre, så bygningen opleves lavere set fra gaden. Facader har et indre lag i træ/glas og et ydre lag i lyse sandsten med dybe vinduesnicher, der skærmer mod solen.

Planområdet ligger tæt ved Amalienborg og Frederiksstaden, der siden 1993 har stået på Danmarks tentative liste til UNESCOS Verdensarvsliste. Kommunens planlægning skal sikre, at muligheden for at blive udpeget som verdensarv ikke forringes. En del af området er i kommuneplanen udpeget som bevaringsværdig bebyggelse og ligger i udkanten af kulturmiljøet "København som hovedstad-Frederiksstaden.

Projektet forudsætter nedrivning af eksisterende bebyggelse på ca. 11.800 m2 på Amaliegade 44, som forvaltningen har vurderet med høj bevaringsværdi (SAVE 3). Bygherre oplyser, at det ikke er muligt at opnå det tilstrækkelige bruttoetageareal i bygningerne, der også er forurenet med miljøgiften PCB, klorerede opløsninger mv. Forvaltningerne vurderer, at ejendommen ikke rummer bærende bevaringsværdier ift. kulturmiljøet, da afgrænsningen af kulturmiljøet har historiske og matrikulære årsager. Bygningerne kan nedrives for at skabe optimale rammer for en virksomhed og hovedkvarterfunktion til trods for, at den eksisterende bygning er tidstypisk og fint indpasset i det historiske miljø. Et relief fra Nordre Toldbod fra 1735 er opsat på bygningsgavl ud mod Toldbodgade. Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår, at relieffet bevares og genplaceres andet sted. Bygherre oplyser, at det er aftalt med By & Havn, at de modtager relieffet, og at de i fællesskab finder en ny placering. Der henvises til indstilling om ”Nedrivning af Amaliegade 44, Indre By”, som forventes forelagt til politisk behandling på samme møde i Teknik- og Miljøudvalget den 28. november 2022 som denne startredegørelse.

Byliv
Mod havnen skabes en ny plads ud for den nye bygning på Amaliegade 44 og ved Vestindisk Pakhus i Toldbodgade 40. Fra Toldbodgade skabes en bredere passage med offentlig adgang til pladsen. På pladsen anlægges en pavillon med café, restaurant o. lign. Der vil være opholdsmuligheder på pladsen samt en vandkunst. Eksisterende granitbrosten genbruges delvist i nye belægninger i byrummet. Passagen nyindrettes og gøres mere indbydende som offentlig byrumsforbindelse med bl.a. ny beplantning. De publikumsorienterede funktioner på pladsen skal medvirke til at skabe byliv i området og åbne området op for byen.  

Bynatur
Der er 60 træer i området, der lever op til kriterierne for at kunne blive udpeget som bevaringsværdige. Projektet forudsætter fældning af ca. 26 træer i haverummet Amaliegade 44. Det er foreslået at plante ca. 25 nye træer på pladsen i stedet. Bygherre ønsker også at fælde otte træer på promenaden ud for Esplanaden 50 og fire træer i et indre gårdrum på Esplanaden 50. Antallet af træer og beplantning generelt vil blive drøftet i det videre arbejde med lokalplanen. Forvaltningen anbefaler, at der minimum plantes nye træer svarende til det antal, der fjernes og herudover anden beplantning.

Parkering
I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for anvendelse til erhverv, én parkeringsplads pr. 143 m2 for anvendelse til butik, én plads pr. 714 m2 for anvendelse til grundskole og plejecentre/plejeboliger samt én plads pr. 286 m2 for anvendelse til daginstitutioner. For anvendelse til hotel foretages en konkret vurdering. Det svarer til, at der skal etableres 122 parkeringspladser ved erhvervsanvendelse, som skal placeres i konstruktion.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om tre pladser pr. 100 m2 etageareal for anvendelse til erhverv, fire pladser pr. 100 m2 for anvendelse til butik, to en halv for anvendelse til institution. For uddannelsesinstitutioner stilles krav om én plads pr. to studerende/ansat og for grundskoler én plads pr. to elever/ansat. For anvendelse til erhverv og butik stilles krav om én plads pr. 500 m2 til pladskrævende cykler og for anvendelse til daginstitutioner stilles krav om én plads pr. 250 m2 til pladskrævende cykler. For anvendelse til hotel og til plejecentre/plejeboliger foretages en konkret vurdering. Med den foreslåede anvendelse til erhverv svarer det til 780 cykelparkeringspladser. Bygherre ønsker at etablere yderligere 220 pladser for at fremme cyklisme.

Der nedlægges ca. fem til otte p-pladser på offentlig vej på Amaliegade for at give plads til en holdeplads til varelevering og renovation og muligvis nogle pladser på Esplanaden.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er området udlagt til serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S2-område). For at gennemføre projektet og udarbejde lokalplanforslaget er det nødvendigt med et tillæg til kommuneplanen. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv med en bebyggelsesprocent på 185 med en maksimal bygningshøjde på 24 meter og punktvis op til 30 m (S3-område).

Der foreslås en rammeændring for at skabe optimale rammer for en virksomhed og dens hovedkvarterfunktion, som Økonomiforvaltningen vurderer er væsentlig for byen at fastholde. Projektet kan også skabe grundlag for flere tidssvarende og bæredygtige private arbejdspladser, der støtter op om kommuneplanens ambition om at fremme København som en bæredygtig og konkurrencedygtig metropol.

Indledende høring
Der er foretaget en indledende høring fra den 2. september 2022 til den 16. september 2022. Der har endvidere været foretaget en høring om miljøscoping fra den 2. september 2022 til den 30. september 2022, da forvaltningen har vurderet, at der skal udarbejdes en miljørapport. Miljørapporten skal bl.a. belyse, om ny bebyggelse vil påvirke området i en væsentlig grad. Miljørapporten vedlægges lokalplanforslaget.

Følgende temaer vil indgå i miljørapporten: Byarkitektonisk værdi; Bevaringsværdige eller fredede bygninger og anlæg; Kulturmiljøer; Fortidsminder og fortidsmindebeskyttelseslinjen; Nærhed til grønne områder og rekreation; Landskabelig værdi; Dyre- og planteliv, diversitet og træer; Materielle og kulturelle goder; Trafiksikkerhed; Trafikmønstre.

Der er indkommet høringssvar fra bl.a. Indre By Lokaludvalg, Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Museum, som der også har været afholdt møder med, og som vil blive hørt igen, når lokalplanforslaget sendes i offentlig høring.

Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 6):

1. Forvaltningen bør gå videre med byggeriet, der ser spændende ud, og haveanlægget kan undværes.
2. Byggeri bør passe ind i og udtrykke Frederiksstaden og ligne et rigtigt hus.
3. Det bør være så CO2-neutralt som muligt.
4. Lokaludvalget vil gerne være vært for borgerdialog sammen med bygherre i november 2022.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen er enig i, at haveanlægget kan undværes, da der skabes et nyt offentligt tilgængeligt byrum.
2. Projektet er tilpasset Frederiksstaden med gesims, mansardtag og facadernes opdeling bl.a. med en høj stueetage.
3. Bygherre oplyser, at byggeriet bliver DGNB-certificeret på guld-niveau og vil få et lavt CO2-aftryk.
4. Forvaltningen anerkender, at det er godt at sikre tidlig borgerinddragelse og orientering om projektet.

Slots- og Kulturstyrelsen (SLSK) og Københavns Museum (KM) har følgende hovedsynspunkter
(bilag 7):

1. SLSK bemærker, at byggeriet er højt og fremmed for omgivelserne, men godt med gesimsbånd. Der bør skabes en sokkel, så huset ”står” på jorden. Der ønskes udarbejdelse af opstalter og snit for at kunne vurdere projektet. KM bemærker, at der bør tages hensyn i højde, volumen, sigtelinjer og gårdrum ift. det nærliggende Frederiksstaden og havnens historie. KM bemærker, at relieffet fra Nordre Toldbod, der har kulturhistorisk værdi, men ikke autencitetsværdi, så vidt muligt bør indtænkes i den videre planlægning.
2. SLSK bemærker, at det er godt at åbne op omkring Vestindisk Pakhus, og at terrasserne udlignes. KM bemærker, at belægninger formentlig stammer fra den tidligere toldbods gårdspladser og passager.
3. SLSK bemærker, at træer ikke hører til i gaderne i området.
4. SLSK og KM bemærker, at sandsynligheden er stor for at påtræffe skjulte væsentlige fortidsminder på arealet. SLSK bemærker, at der er tale om en ”muligvis væsentlig påvirkning” af fortidsminder.
5. KM bemærker, at eksisterende bebyggelse er tidstypisk og indpasset i det historiske miljø med en kraftig sokkel, taktfast facadeinddeling og gennemgående gesims og symmetri. Dette til trods for den beskedne materialeholdning, der var udtryk for, at statens penge var små. Det er tankevækkende, at et byggeri, der indtil for nylig blev anset som god arkitektur og bevaringsværdigt, nu står til nedrivning.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Der udarbejdes som led i lokalplanarbejdet en miljørapport, der bl.a. skal vurdere projektets påvirkning af området herunder Frederiksstaden, og der udarbejdes opstalter og snit. Forvaltningen er enig i, at relieffet har kulturhistorisk værdi, og det foreslås derfor, at det skal bevares. I det videre arbejde undersøges det, om relieffet kan placeres andet sted.
2. Forvaltningen kan oplyse, at bygherre ønsker at genanvende eksisterende belægninger.
3. Forvaltningen er enig i, at beplantning med træer skal tilpasses områdets karakter.
4. Forvaltningen har videregivet oplysningerne til bygherre, der skal kontakte museet, inden jordarbejder finder sted. Forholdet beskrives i miljørapporten.
5. Forvaltningen er enig i, at den eksisterende bygning er tidstypisk og fint indpasset i det historiske miljø. Det er dog ikke muligt at bevare bygningen, hvis ønsket om at udvide virksomhedens hovedsæde skal imødekommes. 

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• At udformningen af byggeriet på Amaliegade 44 inkl. pavillon tilpasses den historiske kontekst, herunder ift. mansardtagets højde, udformning og hældning, og at nye facadematerialer har en høj kvalitet.
• At tilbygninger på Esplanaden 50, herunder pavillon mod havnen ved Esplanaden, tilpasses den historiske kontekst i placering, højder og udformning.
• At stueetager fremstår med klare glaspartier, så facaden virker åben. At der planlægges for publikumsorienterede funktioner i pavillonen på pladsen, fx café, restaurant eller lignende, så der skabes mere byliv i området.
• At byrum og passager udformes som offentlige byrumsforbindelser med muligheder for ophold. Evt. belysning på pladsen skal jf. Arkitekturpolitik København 2017-2025 tage hensyn til oplevelsen af nattehimlen, årstidernes skiften og herudover tage hensyn til den samlede havnepromenades udtryk.
• At bevare så mange træer som muligt og skabe en høj grad af begrønning med træer, buske og bede i byrum, passager, gårdrum og på tagterrasser.
• At relieffet, der foreslås bevaret, evt. kan få en ny placering.

Politisk handlerum

• Teknik- og Miljøudvalget kan fx beslutte, at Teknik- og Miljøforvaltningen skal arbejde for et projekt med en mindre bebyggelsesprocent.
• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at projektet skal arbejde med en hel eller delvis transformation af de eksisterende bygninger.
• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at der skal være mere beplantning i form af træer og beplantning, herunder plantes flere træer på alternative placeringer, hvor træernes vækstvilkår er til stede fx på pladsen mod havnen eller langs havnen.

Økonomiudvalget kan beslutte at imødekomme eller afvise bygherres ønske om en kommuneplanrammeændring.

Bygherre oplyser, at større begrænsninger ift. byggemuligheder eller krav om bevaring af eksisterende bygninger kan betyde, at bygherre ikke ønsker at realisere projektet. Ændringer ift. flere træer vurderes ikke at have betydning for projektets realisering.

Økonomi

Udnyttelse af lokalplanens byggemulighed vil betyde, at der skal nedlægges ca. fem til otte parkeringspladser på offentlig vej i Amaliegade, der vil medføre årlige mindreindtægter på ca. 205.000-328.000 kr. Mindreindtægterne indgår i beregningen af indtægtsniveauet for betalingsparkering, som bliver fastlagt med førstebehandlingen af budgetforslaget (augustindstillingen). Mindreindtægterne har ingen finansiel betydning for Københavns Kommune, men påvirker servicemåltallet 1:1.

Bygherre har anmodet om en udbygningsaftale for ombygninger på Amaliegade og krydset Esplanaden/Amaliegade især med henblik på at forbedre trygheds- og sikkerhedsforholdene for fodgængere og cyklister. Det kan i den forbindelse blive nødvendigt at nedlægge parkeringspladser på Esplanaden. Udkast til udbygningsaftale vil blive fremlagt sammen med planforslagene.

Når projektet er realiseret, vil det give en skønnet kommunal nettoindtægt på ca. 3.5 mio. kr. årligt og mulighed for op til ca. 800 medarbejdere (ifm. det nye byggeri).

Videre proces

Når udvalgene har godkendt startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge planforslagene for Borgerrepræsentationen i marts 2023, hvorefter de sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslagene forventes endeligt vedtaget i 4. kvartal 2023.

                  Søren Hartmann Hede                       Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. november 2022

Socialistisk Folkeparti og Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF1):

”dog således at der i videst muligt omfang arbejdes med hjemmehørende arter samt at der arbejdes med begrønning af facader.”

Ændringsforslaget blev forkastet med 2 stemmer mod 5. 4 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F og Å

Imod stemte: A, C og V

Undlod at stemme: B og Ø

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF2):

"dog således at der arbejdes med muligheden for at etablere af en havnetrappe for at sikre adgang til vandet."

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget med 6 stemmer mod 3. 2 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: B, F, Ø og Å

Imod stemte: C og V

Undlod at stemme: A

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF3):

"dog således at mansardtaget søges udformet med færre glaspartier."

Ændringsforslaget (ÆF3) blev forkastet med 2 stemmer mod 6. 3 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F og Å

Imod stemte: A, B, C og V

Undlod at stemme: Ø

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF4):

"dog således at der arbejdes for at den nordlige pavillon gøres delvist åben for publikum med henblik på at skabe mere liv langs promenaden."

Ændringsforslaget (ÆF4) blev forkastet med 1 stemme mod 5. 5 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: F

Imod stemte: A, C og V

Undlod at stemme: B, Ø og Å

Enhedslisten, Alternativet og Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som tilføjelse til 1. at-punkt (ÆF5):

”dog således, at Teknik- og Miljøforvaltningen opfordres til at arbejde for, at der i byrummet bliver mulighed for at opholde sig uden at være gæst på caféen, fx ved at opstille bænke, og at der bliver et åbent kig i gadeniveau mellem Amaliegade og Havnen.”

Ændringsforslaget (ÆF5) blev vedtaget med 8 stemmer mod 2. 1 medlem undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, Ø og Å

Imod stemte: C

Undlod at stemme: V

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.