Nedrivning af Amaliegade 44, Indre By

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der kan gives en nedrivningstilladelse til eksisterende byggeri. Teknik- og Miljøudvalget skal også tage stilling til tidspunktet, hvor der kan gives nedrivningstilladelse og tilladelse til spunsning, idet det ønskes givet inden vedtagelse af planforslagene til Amaliegade Nord, der muliggør nybyggeri. På samme møde som denne indstilling skal Teknik- og Miljøudvalget tage stilling til selve projektet i ”Startredegørelse for lokalplan Amaliegade Nord med kommuneplantillæg, Indre By”, hvor der foreslås nybyggeri, der forudsætter, at eksisterende byggeri nedrives.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen kan give nedrivningstilladelse til bebyggelse og haveanlæg på Amaliegade 44 efter behandling af forudgående ansøgning, inden der er vedtaget planforslag, der muliggør nybyggeri.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen kan give tilladelse til spunsning efter behandling af forudgående ansøgning, inden der er vedtaget planforslag, der muliggør nybyggeri.

Problemstilling

Bygherre ønsker at nedrive ejendommen Amaliegade 44 (11.802 m2) og fælde 26 træer for at muliggøre udbygning af virksomhedens hovedkontor, der ligger på Esplanaden 50 (ca. 26.000 m2). Der er udarbejdet en startredegørelse, der forudsætter nedrivning af eksisterende ejendom for at muliggøre nybyggeri på grunden, der forelægges til politisk behandling samtidig med denne sag om nedrivningstilladelse og tilladelse til spunsning. Det er vigtigt for bygherre, at nybyggeriet kan være færdigt i 2026 og derfor ønskes nedrivning påbegyndt primo 2023. Da det vurderes, at der er stor sandsynlighed for at påtræffe skjulte væsentlige fortidsminder på arealet, ønsker bygherre også en tilladelse til spunsning til udgravning af større parkeringskælder, så arbejdet hermed kan igangsættes og byggearbejdet ikke forsinkes væsentligt af arkæologiske undersøgelser. Således ønskes både en nedrivningstilladelse og en tilladelse til spunsning, inden planforslagene er bekendtgjort.

Stadsarkitekten deltager under behandling af sagen i Teknik- og Miljøudvalget.

Løsning

Eksisterende bebyggelse på Amaliegade 44 forudsættes nedrevet, hvis der skal muliggøres nybyggeri, som det fremgår af Startredegørelse for lokalplan Amaliegade Nord med kommuneplantillæg. Bebyggelse på ejendommen Amaliegade 44 (ca. 11.800 m2) er opført i 1970’erne for staten til toldvæsenet og har høj bevaringsværdi (SAVE 3). Med reference til toldvæsenets historiske placering inden for lokalplanområdet blev et bygningsrelief fra den oprindelige Nordre Toldbod fra 1735 arkitektonisk integreret i den nye bygning ud mod Toldbodgade.

Forvaltningen har ultimo oktober 2022 modtaget en ansøgning om nedrivning af bygningerne inkl. det historiske relief. Forvaltningen anbefaler, at der gives nedrivningstilladelse til eksisterende byggeri, idet relieffet dog anbefales bevaret. Bygherre oplyser, at det er aftalt med By & Havn, at de modtager relieffet, og at de i fællesskab finder en ny placering. Med henblik på at sikre Teknik- og Miljøudvalgets handlerum, er bygherre primo november 2022 varslet om, at der evt. nedlægges et § 14-forbud for hele byggeriet. Et forbud efter § 14 er et foreløbigt retsmiddel, der giver kommunen mulighed for at modsætte sig etablering af forhold på en ejendom, som ellers ville være lovlige uden lokalplan, fordi kommunen ønsker at vedtage en ny lokalplan. Hvis der nedlægges et § 14-forbud, kan bygningerne, alternativt kun relieffet, ikke nedrives, inden der er udarbejdet en lokalplan eller alternativt, at § 14-forbuddet ophæves ved ny politisk beslutning.

Forvaltningen anbefaler, at nedrivningstilladelsen kan gives, inden planforslagene er vedtaget og bekendtgjort. Forvaltningen anbefaler også, at der kan gives en tilladelse til spunsning, inden planforslagene er vedtaget og bekendtgjort. Begge tilladelser vil optimere bygherres muligheder for at realisere nybyggeriet hurtigst muligt med indflytning ultimo 2026, som ønsket af bygherre. Der skal dog tages endelig stilling til såvel nedrivning som udgravning ud fra gældende regler. En nedrivningstilladelse forpligter ikke kommunen til at vedtage lokalplan for det ønskede projekt. Nedrivning foretages på ansøgers egen risiko.

Bygherres begrundelse for nedrivnings- og gravetilladelse
Bygherres primære grund til ønsket om, at der gives nedrivningstilladelse, inden planforslagene er bekendtgjort, er, at virksomheden ønsker at nedrivning kan påbegyndes så betids, at indflytning af det nye hovedkontor kan ske senest ultimo 2026 (bilag 2).

Bygherres primære grund til ønsket om at der gives tilladelse til spunsning, inden planforslagene er bekendtgjort, er, at virksomheden ønsker at kunne starte med at grave i september 2023 for at give Københavns Museum tid til undersøgelser og samtidig kunne holde tidsplanen.

Hvis der ikke gives en nedrivningstilladelse inden bekendtgørelsen, oplyser bygherre at tidsplanen kan blive forsinket ca. 1-1½ år. Hvis der gives en nedrivningstilladelse, men ikke gives en tilladelse til spunsning, vil tidsplanen også blive forsinket. Bygherre oplyser, at manglende mulighed for at overholde tidsplanen kan betyde, at bygherre ikke ønsker at realisere projektet.

I forhold til eksisterende bygninger anfører bygherre (bilag 2), at Amaliegade 44 indvendigt bærer præg af, at det er et betonbyggeri fra 70’erne med lavloftede gange og kontorer. Dette indebærer i sig selv store vanskeligheder med at tilpasse rummene til en digital arbejdsplads, da der ikke er plads til tilstrækkelig kabling, ventilation mv. Bygningen er forurenet med miljøgiften Poly-Chlorerede Biphenyler (PCB), klorererede opløsningsmidler samt tungmetaller i maling på alle overflader. Såfremt bygningen skulle forsøges ombygget/tilbygget, skal den kunne overholde nutidens energikrav og derfor efterisoleres. Den eneste byggetekniske løsning for denne efterisolering er ved udvendig isolering. Dette vil udover et fuldstændigt ændret facadeudtryk medføre indkapsling af miljøfarlige stoffer, der så kun kan afdunste ind i bygningen og mod bygningens brugere.

I forhold til det historiske relief på bygningsgavlen mod Toldbodgade anfører bygherre (bilag 3), at det har relateret sig til offentlige funktioner, og da det ikke har noget med virksomheden at gøre, ønskes det ikke genopsat. Det ønskes genplaceret andetsteds i havneområdet. Det påpeges også, at relieffet har været nedtaget og genopsat to gange, og i dag ikke er placeret på den oprindelige placering ud mod Inderhavnen.

Lovhjemmel
Efter planlovens § 15, stk. 2 skal en lokalplan tilvejebringes, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- eller anlægsarbejder, herunder nedrivninger af bebyggelse. Forvaltningen vurderer, at nedrivningen i sig selv af bebyggelse og haveanlæg på Amaliegade 44 ikke er lokalplanpligtig, hvorfor det er lovligt at give nedrivningstilladelse, inden der er udarbejdet en lokalplan for det nye projekt. Vurderingen af, at nedrivningen ikke er lokalplanpligtig, kan påklages til Planklagenævnet og vil være forbundet med en vis procesrisiko.

Det afgørende for, om nedrivning er lokalplanpligtig er, om selve nedrivningen vil medføre væsentlige ændringer i det bestående miljø, herunder om der er tale om en bygning med en markant fremtræden. En del af området er i Kommuneplan 2019 udpeget som bevaringsværdig bebyggelse og ligger i udkanten af kulturmiljøet "København som hovedstad – Frederiksstaden".
Forvaltningen har i vurderingen lagt vægt på, at ejendommen ligger i udkanten af kulturmiljøet, hvor afgrænsningen har historiske og matrikulære årsager, og at bygningerne ikke vurderes at rumme bærende bevaringsværdier ift. kulturmiljøet, og at bevaringsværdier vurderes, ifølge nævnspraksis, ikke at være afgørende for vurdering af lokalplanpligten. Forvaltningen har lagt afgørende vægt på, at bygningen ikke fremstår med en markant fremtræden, fordi bygningen er placeret i et tæt bebygget område.   

Høring

Der er foretaget en indledende høring fra den 2. september 2022 til den 16. september 2022 og en høring om miljøscoping til lokalplanen fra den 2. september 2022 til den 30. september 2022, da forvaltningerne har vurderet, at der skal udarbejdes en miljørapport i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen. Følgende temaer vil indgå i miljørapporten: Byarkitektonisk værdi; Bevaringsværdige eller fredede bygninger og anlæg; Kulturmiljøer; Fortidsminder og fortidsmindebeskyttelseslinjen; Nærhed til grønne områder og rekreation; Landskabelig værdi; Dyre- og planteliv, diversitet og træer; Materielle og kulturelle goder; Trafiksikkerhed; Trafikmønstre.

Der er indkommet høringssvar fra bl.a. Indre By Lokaludvalg, Slots- og Kulturstyrelsen og Københavns Museum, der også har været afholdt møder med, og som vil blive hørt igen, når planerne sendes i offentlig høring. Høringssvar er refereret og besvaret i indstilling om ”Startredegørelse for lokalplan Amaliegade Nord med kommuneplantillæg, Indre By”, hvorfor der her udelukkende refereres til bemærkninger, der vedrører nedrivningen af eksisterende bygninger og træer.

Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 5)

1. Haveanlægget kan undværes.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen er enig i, at haveanlægget kan undværes, da der med en ny lokalplan ønskes et nyt offentligt tilgængeligt byrum.

Slots- og Kulturstyrelsen (SLKS) og Københavns Museum (KM) har følgende hovedsynspunkter (bilag 6)

1. KM bemærker, at eksisterende bygning er tidstypisk og indpasset i det historiske miljø med en kraftig sokkel, taktfast facadeinddeling og gennemgående gesims og symmetri til trods for den beskedne materialeholdning, der var udtryk for, at statens penge var små på byggetidspunktet. Det er således tankevækkende, at et byggeri, der indtil for nylig blev anset som god arkitektur og bevaringsværdigt, nu står til nedrivning. KM bemærker, at relieffet fra Nordre Toldbod, der har kulturhistorisk værdi, men ikke autencitetsværdi, så vidt muligt bør indtænkes i den videre planlægning.
2. SLKS bemærker, at det er godt at åbne op omkring Vestindisk Pakhus, og at terrasserne (i terræn) udlignes. KM bemærker, at belægninger formentlig stammer fra den tidligere toldbods gårdspladser og passager.
3. SLKS og KM bemærker, at der kan være stor sandsynlighed for at påtræffe skjulte væsentlige fortidsminder på arealet. SLKS bemærker, at der er ”muligvis væsentlig påvirkning” af fortidsminder.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen er enig i, at den eksisterende bygning er tidstypisk og fint indpasset i det historiske miljø. Den primære begrundelse for muliggørelse af projektet (dvs. at tillade en højere bebyggelsesprocent) og dermed nedrivning af eksisterende byggeri er for at skabe optimale rammer for en virksomhed og hovedkvarterfunktion, som er væsentlig for byen at fastholde. Projektet kan skabe grundlag for flere tidssvarende og bæredygtige private arbejdspladser, som kan fremme København som en bæredygtig og konkurrencedygtig metropol. De foreløbige skitser til et nyt projekt viser en indpasning i kvarterets arkitektur, materialer, åbenhed og indretning af byrum. Forvaltningen er enig i, at relieffet har kulturhistorisk værdi. Bygherre oplyser, at det er aftalt med By & Havn, at de modtager relieffet, og at de i fællesskab finder en ny placering.
2. Forvaltningen kan oplyse, at bygherre ønsker delvist at genanvende eksisterende belægninger i det nye byrum.
3. Forvaltningen har videregivet oplysningerne til bygherre, der skal kontakte museet, inden jordarbejder finder sted.

Parkering og træer

Der nedlægges 74 parkeringspladser på terræn og i p-kælder på ejendommen Amaliegade 44. Der fældes 26 træer på Amaliegade 44, der opfylder kriterierne for at kunne udpeges som bevaringsværdige. Der forventes indrettet ny parkeringskælder, og der vil blive stillet krav til beplantning i kommende lokalplan.

Politisk handlerum 

• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at der i stedet skal nedlægges et § 14-forbud mod helt at nedrive bygningerne. Et § 14-forbud betyder, at der først vil kunne gives en nedrivningstilladelse efter bekendtgørelse af planforslagene. Hvis dette vedtages, indarbejdes spørgsmålet om nedrivning i planforslagene og vil indgå i den offentlige høring, som forventes at foregå i 2. kvartal 2023.        
• Teknik- og Miljøudvalget kan vælge ikke at godkende, at der gives tilladelse til spunsning, inden planforslagene er bekendtgjort. Der vil i givet fald kunne gives tilladelse til spunsning i november 2023, efter planforslagene er bekendtgjort.
• Teknik- og Miljøudvalget kan beslutte, at der nedlægges et § 14-forbud mod nedrivning af bygningsgavl med relief, og at der kan gives nedrivningstilladelse til øvrig bebyggelse og haveanlæg. §14-forbuddet kan efterfølgende ophæves, når der er indgået en aftale om relieffets fremtidige placering.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen om nedrivningstilladelse og tilladelse til spunsning, vil Teknik- og Miljøforvaltningen behandle ansøgning om nedrivningstilladelse og tilladelse til spunsning og tage stilling til, om den kan gives.

 

                                       Søren Wille
                                                                                / Karsten Biering

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. november 2022

 

Indstillingen blev godkendt med 7 stemmer mod 4. Ingen undlod at stemme.

 

For stemte: A, B, C, F og V

Imod stemte: Ø og Å

 

Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

 

”Partierne er imod at give nedrivningstilladelse til bygningen på Amaliegade 44, da der samtidig igangsættes en proces med borgerinddragelse i forhold til en startredegørelse og senere lokalplan for den kommende bygning på stedet. Det vil være uheldigt i forhold til borgernes oplevelse af reel indflydelse, hvis der allerede er givet nedrivningstilladelse. Samtidig kan et sådant forløb skabe en uheldig præcedens i forhold til andre byggeprojekter.”