Dispensation fra lokalplan nr. 448 1&2 ”Ny Ellebjerg-området” til opførelse af plejecenter på Følager, Valby
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at der meddeles dispensation fra bestemmelserne i lokalplan nr. 448-1&2 ”Ny Ellebjerg-området” om udformning af bebyggelsen, indretning af plint og antallet af cykelparkeringspladser mv., jf. løsningsafsnittet.
Problemstilling
Bygherre ønsker at opføre en plejeboligbebyggelse til blinde og svagsynede på ejendommen Følager 13. En realisering af byggeriet kræver, at der meddeles dispensation fra bestemmelser i den oprindelige lokalplan bekendtgjort den 27. oktober 2010. Bygherre har derfor ansøgt om de fornødne dispensationer, der har været i naboorientering fra den 25. august til 15. september 2016, jf. bilag1. Forvaltningen har modtaget to henvendelser. Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter anmodning fra Lars Weiss (Socialdemokratiet).
Løsning
Byggeriet omfatter en plint med fællesfaciliteter, aktivitetscenter, depotrum, parkering og varetilkørsel mv. På byggeriets plint opføres tre blokke, bygning A, B og C. Bygning A er i 6 etager, og bygningerne B og C er i 7 etager, inklusive plint. Mellem bygning A og B opføres en bygning i én etage på plinten, og mellem bygning B og C opføres en bygning i samme højde som B og C. Bygningernes placering og udformning fremgår af tegninger i bilag 1.
Borgerrepræsentationen har den 26. maj 2016 godkendt opførelse af plejecenteret og givet de fornødne bemyndigelser til gennemførelse af byggeriet som alment byggeri. Af indstillingen og det tilhørende notat om baggrunden for plejecentret fremgår, at projektet forudsætter flere dispensationer fra lokalplan nr. 448-1&2 ”Ny Ellebjerg-området”.
Konkret adskiller projektet sig fra det byggeri, der er muliggjort i lokalplan nr. 448-1&2 ”Ny Ellebjerg-området” på de punkter, der fremgår i nedenstående skema. Udformningen af byggeriet i øvrigt ønskes opretholdt, og samlet set følger byggeriet lokalplanens overordnede princip for bebyggelsesplan. Tegningerne hørende til bilag 1illusterer lokalplanens bebyggelsesplan og de ændringer, der søges dispensation til.
|
|
Muliggjort i lokalplan nr. 448-1&2 ”Ny Ellebjerg-området” |
Bygherres ønske til dispensation |
Forvaltningens vurdering |
|
1. Bebyggelsesplan |
Byggeriet skal opføres som blokke på en plint i overensstemmelse med en nærmere angivet principiel bebyggelsesplan i op til 7 etager. Den sydlige del af bygning C må dog højst være i 6 etager og mellembygninger langs jernbanen må højst være i én etage. Der er mulighed for en husdybde på 15 m ved boligbebyggelse, hvis etagehøjden er over 3,5 m, og hvis altaner er indeliggende. |
Det ønskes, at placering af blokkene tilpasses den nyopførte nabobebyggelse. Hele bygning C ønskes opført i 7 etager, og mellembygningen mellem bygning B og C ønskes opført i samme højde med en husdybde på ca. 7,5 m. Da bebyggelsen indeholder plejeboliger med udsigt til én side og med en midtergang i bygning A, B og C ønskes der en husdybde på 15,3 m med en etagehøjde på 3,4 m og delvis indeliggende altaner. Der ønskes en lidt anden udformning af udskæring i plinten og undladelse af en åben etage midt i bygning C i plintniveau (se tegningsmateriale i bilag 1). |
Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt, at der sker en tilpasning til nabobebyggelsen, og at bygning C vil få en mere harmonisk fremtræden ved at være i 7 etager, og at den ikke vil medføre større gene for de omkringboende, da der kunne forventes et trappetårn ved sydgavlen i samme højde. Mellembygningen mellem bygning B og C er nødvendig for at sikre et velfungerende plejecenter. I forvaltningens vurdering er lagt vægt på, at mellembygningen fremtræder let og transparent. Afvigelserne med hensyn til husdybde og etagehøjde vurderer forvaltningen er minimale, og lysforholdene i boligerne vurderes som tilfredsstillende. For så vidt angår udskæringer i plint henvises til forvaltningens bemærkninger til pkt. 3 nedenfor. |
|
2. Krav om opholds-altaner |
Alle boliger skal forsynes med opholdsaltaner. |
Tre boliger beliggende over bygning mellem bygning A og B ønskes etableret alene med fransk altan. |
Det er forvaltningens vurdering, at der er tale om et meget begrænset antal boliger, beliggende et sted, hvor det byggeteknisk vil været kompliceret at etablere opholdsaltaner. |
|
3. Friarealer og forløb af passage-mulighed på plint |
Der fastlægges friarealer på terræn og på plinten med et forløb af passagemuligheder. |
Pladsen mod Følager ønskes gjort større, og passagemuligheden gennem plinten midt igennem bygning C ønskes flyttet henholdsvis nord om bygningen og gennem en åbning i den sydlige del af bygningen (se tegningsmateriale i bilag 1). |
Forvaltningen vurderer, at der med en større pladsdannelse sikres bedre adgangs- og lysforhold samt et større opholdsareal i forbindelse med plejecentrets café. Lokalplanens forløb af passagemulighed gennem porte og åbne etager er problematisk at etablere på grund af hensynet til beboerne i plejeboligerne, og ønsket om en sammenhængende etage i plintniveau. |
|
4. Krav til cykelparkering |
Der skal etableres mindst 2,5 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 boligetageareal og 1,5 pladser pr. 100 m2 erhvervsetageareal. |
Der ønskes færre pladser end fastlagt i lokalplanen. Der etableres derfor kun 90 pladser, der svarer til 1,5 plads pr. 100 m2 serviceareal og 25 pladser til pårørende og andre besøgende. |
Forvaltningen vurderer, at ønsket om færre pladser er velbegrundet, da blinde og svagsynede beboere ikke bruger cykel. |
|
5. Hegning |
De ubebyggede arealer skal henligge uindhegnede. |
Det ønskes, at dele af opholdsarealet på plinten forsynes med demenssikrede havelåger. |
Forvaltningen vurderer, at hensynet til beboernes sikkerhed er vigtig. Det forudsættes, at den nærmere udformning aftales med naboen. |
|
6. Maksimalt etage-areal |
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 185. Tekniske anlæg samt bil- og cykelparkering kan etableres herudover. |
Der ønskes dispensation til at øge det maksimale etageareal med 357 m2 uopvarmede pulterrum i plinten, hvor der ikke er dagslys. |
Forvaltningen vurderer, at pulterrummene, der er beliggende i det indre af plinten, kan betragtes på lige fod med cykelparkering og teknikrum. |
Høring
Dispensationen har i medfør af planlovens § 20 været i naboorientering i perioden 25. august til 15. september 2016. Forvaltningen har modtaget to henvendelser.
Høringssvar fra Freja Ejendomme – bilag 2
I høringssvaret anføres, at selskabet, som er grundejer af flere matrikler på Følager, ser det som positivt, at der anbefales dispensation fra lokalplanen i det omfang, som naboorienteringen viser.
Selskabet finder, at det vil være en naturlig konsekvens, at etageantallet på den i lokalplanen muliggjorte bebyggelse øst for bygning C kan øges for at give en harmonisk arkitektonisk sammenhæng. Tilslutning af stiforløb forudsættes ikke at være præcist fastlagt, idet der endnu ikke er detailplanlagt for det videre forløb mod øst.
Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningens stillingtagen til bebyggelse og stiforløb mod øst afventer et konkret projektforslag.
Høringssvar fra Metroselskabet – bilag 3
Metroselskabet gør opmærksom på, at der pågår drøftelser om arealerne omkring ny Ellebjerg Station i forbindelse med etablering af Metro til Sydhavnen.
Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen er opmærksom på disse forhandlinger.
Forvaltningens anbefaling
Forvaltningen vurderer, at dispensation kan anbefales med de begrundelser, der er angivet i skemaet.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Efter godkendelse i Teknik- og Miljøudvalget, vil forvaltningen meddele ansøger den ønskede dispensation og orientere Freja Ejendomme og Metroselskabet, som har fremsendt høringssvar.
Pernille Andersen
/Jakob Møller Nielsen
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. november 2016
Indstillingen blev godkendt uden afstemning.