Første behandling af Fælles gårdhave i Rosenhavenkarréen, Østerbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om byfornyelsesforslaget til en fælles gårdhave i Rosenhavenkarréen, jf. bilag 1, skal sendes i høring og til afstemning.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om byfornyelsesforslaget, skitseret i bilag 2, skal sendes i høring hos beboere, ejere og erhvervsdrivende, og samtidig til fornyet afstemning med henblik på at undersøge opbakningen til en fælles gårdhave i henhold til de nye regler vedtaget af Teknik- og Miljøudvalget den 27. april 2015.

Borgerrepræsentationen har den 13. januar 2014 delegeret beslutningskompetencen til vedtagelse af forslag og beslutninger om fælles gårdhaver til Teknik- og Miljøudvalget.

For at sikre københavnerne adgang til rekreative arealer, etablerer Københavns Kommune med støtte fra staten fælles gårdhaver. Gårdhaverne bliver til i tæt dialog med beboerne og bidrager til at realisere ”Fællesskab København” ved at gøre København grønnere, skabe gode rammer for fællesskaber og et bæredygtigt liv samt give gårdhaverne forskellige udtryk, så de bidrager til byens kant. Beboere og ejere i karréen har søgt Københavns Kommune om at få etableret en fælles gårdhave, og karréen lever op til byfornyelseslovens støttekriterier.

Tidligere afholdt afstemning

I efteråret 2014 gennemførte forvaltningen en afstemning i karréen for at afdække, om der var opbakning til den fælles gårdhave. Afstemningen blev gennemført via postkort efter de regler for måling af opbakning, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. marts 2013. Her måtte maksimalt 1/3 af alle beboere, ejere og erhvervsdrivende i karréen være imod en fælles gårdhave. De stemmeberettigede blev i forbindelse med afstemningen orienteret om, at opgørelsen blev afgjort af nej-stemmer ud af samtlige mulige stemmer, og at ikke-afgivne stemmer havde samme betydning som ja-stemmer. Beboere, ejere og erhvervsdrivende i karréen fik i december 2014 oplyst, at undersøgelsen viste, at der var tilstrækkelig opbakning til, at gårdhaven kunne indstilles til politisk behandling, idet 31,3 % af de stemmeberettigede havde stemt nej. Fem af karréens 14 ejendomme havde flertal imod en fælles gårdhave (jf. bilag 6), de ni øvrige havde flertal for.

Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 27. april 2015 at ændre betingelserne for opbakning til, at 2/3 (66,7 %) af de afgivne stemmer skal være for en fælles gårdhave og ja-ejendommene skal udgøre mindst 50 % af bruttoetagearealet. Opbakningsundersøgelsen fra 2014 opfylder ikke kravet om, at mindst 2/3 af de afgivne stemmer skal være for en fælles gårdhave, da 56,8 % har stemt for.

For at afdække om der er den fornødne opbakning efter de gældende regler, gennemføres en ny afstemning. Forvaltningen vurderer, at det er i overensstemmelse med god forvaltningsskik at lade afstemningen gå om, når grundlaget herfor er ændret, efter afstemningen er gennemført. Ud over denne gårdhave, har én anden gårdhave haft tilstrækkelig opbakning efter de gamle regler, men ikke efter de nye. Det gælder Boyesgadekarréen, som Teknik- og Miljøudvalget besluttede at sende til høring og fornyet afstemning den 31. oktober 2016.

Forvaltningen indstiller, at det er det samme projektforslag som dækker hele karréen og involverer alle 14 ejendomme, der sendes til afstemning på ny, dog således at de private haver ved stueetagerne i E/F Den Franske Have og forhaverne mod Saabyesvej og Rosenvængets Allé ikke indgår i den fælles gårdhave.

Dialog om alternativt reduceret projekt

Siden sidste afstemning er muligheden for at gennemføre et reduceret forslag også drøftet på foranledning af beboerne. Der er udarbejdet et revideret forslag, som vil være et kompromisforslag, der søger at imødekomme de fem nej-ejendomme (jf. bilag 6).

I forslaget er to nej-ejendomme (Holsteinsgade 17 og Saabyvej 4), som ligger i udkanten af projektet, udtaget af projektet. E/F Den Franske Have er delvist bibeholdt, mens Holsteinsgade 23 og Rosenvængets Allé 42 fortsat indgår i projektet. Disse tre ejendommes inddragelse er på grund af deres centrale placering en forudsætning for gårdhavens sammenhæng, et minimum af kvalitet i projektet og det overordnede formål med etableringen af fælles gårdhaver. E/F Den Franske Have har hverken ønsket at hele eller dele af ejendommens areal indgår i den fælles gårdhave.

Indretning, nedrivning og begrønning

Friarealerne i Rosenhavenkarréens 14 ejendomme er opdelt af plankeværker. Friarealernes størrelse og kvalitet er mere end almindeligt forskellige. Etablering af en fælles gårdhave vil give attraktive opholds- og aktivitetsmuligheder for alle beboere i karréen.

Rosenvængets Allé 32-38/Saabyesvej 6-10 (E/F Den Franske Have) er et nybyggeri med 32 boliger og 4.580 m² friareal. De øvrige 13 ejendomme har i alt 182 boliger og 3.184 m² friareal. Det har afgørende betydning for kvaliteten af den fælles gårdhave, at alle centralt placerede ejendomme og især E/F Den Franske Have indgår i projektet. Af lokalplanen for området udarbejdet i forbindelse med nybyggeriet af E/F Den Franske Have er det fastlagt, at ejendommene Rosenvængets Allé 32-38, Saabyesvej 4-10 og Holsteinsgade 17-23 skal indgå i en fælles gårdhave med de øvrige ejendomme i karréen efter Teknik- og Miljøforvaltningens nærmere bestemmelse.

Der er ét baghus og to garagebygninger i karréen. Rosenvængets Allé 40 er et atelier, der bevares. Garagebygningen Holsteinsgade 17 bevares, mens garagebygningen Rosenvænget 42A-B rives ned i forbindelse med gårdhaveprojektet. Nedrivningen vil skabe plads til et stort grønt areal i den ellers tætte og smalle del af gården. Ejerne er orienteret om, at bygningen rives ned, og at de kompenseres for tab af lejeindtægt.

Gårdhaven vil fremstå grønnere end i dag med mere lys, græs og flere bede. Der vil blive plantet 14 nye træer, ud over de 24 eksisterende træer, der alle bevares. Ca. 35 % af regnvandet afkobles fra kloakken. Målet for afkoblingen i de fælles gårdhaver er 30 % af regnvandet.

Parkering og cykelparkering

Garagebygningen Rosenvængets Allé 42 A-B indeholder seks parkeringspladser, der nedlægges. Belægningsprocenten kl. 22.00 er 114 % i en afstand af 400 meter fra karréen. E/F Den Franske Have, Rosenvængets Allé 32-38/Saabyesvej 6-10 har en parkeringskælder med 43 parkeringspladser, der alene er til brug for beboerne i den pågældende bebyggelse. Holsteinsgade 17 har 5 garager med parkeringspladser, der er beliggende uden adgang til den øvrige del af karréen. Ved Østerbrogade/Sortedam Dossering, 350 m fra karréen, findes et privat offentligt tilgængeligt betalingsparkeringshus.

Der er i dag ca. 120 cykelparkeringspladser i gårdene og cykelparkering i E/F Den Franske Haves parkeringskælder. Fremover vil der være ca. 150 cykelparkeringspladser i den fælles gårdhave, hvilket svarer til 0,62 cykel pr. 100 m² bolig. Fakta om gårdhaveprojektet er uddybet i bilag 3.

Beboerinddragelse

Ved udarbejdelsen af projektforslaget er der gennemført en inddragelsesproces med beboere, erhvervsdrivende og ejere. Dialogen med de berørte om den fremtidige gårdhave startede i foråret 2012. I forslaget er det forsøgt at tilgodese beboere, ejere og erhvervsdrivendes ønsker i størst muligt omfang uden at tilsidesætte den fælles anvendelse af gårdhaven. E/F Den Franske Have har i hele forhandlingsforløbet tilkendegivet, at ejendommen ikke ønsker at indgå i den fælles gårdhave.

Den samlede udgift til at etablere gårdhaven vurderes at blive 7,1 mio. kr. Borgerrepræsentationen har den 28. april 2016 vedtaget en fordelingsnøgle for 2016-midler fra den ordinære pulje, hvor kommunen afholder 70 % af udgifterne, mens staten afholder 30 %. Dette sker som følge af reduktion af den statslige byfornyelsesramme. Såfremt denne fordelingsnøgle forlænges, refunderer staten 2,04 mio. kr., svarende til 30 % af udgifterne. Borgerrepræsentationen tager senest stilling til fordelingsnøglen i foråret 2017. Projektøkonomien er uddybet i bilag 5.

Såfremt der er tilstrækkelig lokal opbakning til projektet, indstilles det til Borgerrepræsentationen til endelig beslutning og udmøntning i takt med, at den kommunale byfornyelsesramme tillader det. Byfornyelsesbeslutninger indpasses i den kommunale byfornyelsesramme, der er afsat til byfornyelsesformål i 2015-2018 på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelsesanlæg funktion 0.25.15.3.

Ejerne i karréen afholder de kommende driftsudgifter til deres gårdhave. De har fået oplyst, at driftsudgifterne i en fælles gårdhave typisk udgør 80-105 kr. om måneden for en lejlighed på 70 m².

Efter endt høring og afstemning forelægges sagen for Borgerrepræsentationen til endelig beslutning primo 2017. Ejere, beboere og erhvervsdrivende inddrages i detailprojekteringen. Der tinglyses en servitut på ejendommene om fælles gårdhave og ejernes pligt til at indgå i et fælles gårdlaug, som står for den efterfølgende drift. Gårdhaven anlægges i perioden august 2017 til februar 2018.

Pernille Andersen             

                                       /Anders Møller     

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. november 2016

Punktet blev trukket af forvaltningen i forbindelse med godkendelse af dagsordenen.