Kommunal garanti og ydelsesstøtte til Øresundskollegiet, Amager Øst

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til kommunal garanti og ydelsesstøtte til den selvejende institution Øresundskollegiet på Dalslandsgade 8, Amager Øst.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende projekt til ekstraordinær renovering af den selvejende institution Øresundskollegiet.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille op til 100 % garanti for lån på op til 190,2 mio. kr. til renoveringen.
3. at der betales en andel af de årlige ydelser på renoveringslån. Ydelsesstøtten aftrappes hvert år indtil låntagers ydelse svarer til den samlede ydelse på lånet. Den kommunale andel udgør 0,972 mio. kr. det første år. Der anvises dækning for ydelsesstøtten på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, ydelsesstøtte fra 2020 og frem.
4. at der meddeles indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift.
5. at Øresundskollegiet pr. 1. august 2020 omdannes til en almen boligafdeling under PAB.
6. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Problemstilling

Øresundskollegiets administrator har indsendt en ansøgning om støtte til et projekt om udskiftning af faldstammer og vandrør til Teknik- og Miljøforvaltningen. Herudover ansøger kollegiet om kommunens godkendelse af lånoptagelse til udskiftning af den del af vandrørene, der udgør almindelige vedligeholdelsesarbejder og er en del af det samlede projekt. Kollegiet ønsker at blive omdannet til en almen boligafdeling, hvilket Landsbyggefonden kun vil acceptere, hvis renoveringen gennemføres. Hvis kollegiet omdannes til almene boliger, vil Socialforvaltningen opnå anvisningsret til de 1.025 boliger efter aftale med Øresundskollegiets administrator.

Løsning

Almenboliglovens § 100 giver kommunalbestyrelsen mulighed for at yde garanti for lån til udbedring af større ekstraordinære renoveringsarbejder i selvejende kollegier. Kommunens garanti betyder, at kollegiet kan optage et realkreditlån i stedet for et dyrere banklån og dermed reducere udgifterne til husleje.

I 2016 blev udarbejdet en tilstandsrapport af kollegiet, der vurderede, at det er nødvendigt at udskifte vinduer samt vandrør.

Forvaltningen har vurderet, at arbejderne opfylder kravene i almenboliglovens § 100, hvorefter der kan ydes støtte til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986. Derfor indstiller forvaltningen kommunal lånegaranti til beslutning. Hvis der sker væsentlige ændringer af arbejdernes art, herunder behov for inddragelse af nye bygningsdele, eller økonomien ændres markant i forhold til den politiske beslutning, vil sagen blive genindstillet.

Om § 100 i almenboligloven

I henhold til Almenboliglovens § 100 kan kommunen på vegne af staten give tilsagn om garanti og ydelsesstøtte til udbedring af byggeskader, større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering, samt energibesparende foranstaltninger.

Tilsagnet kan gives til ungdomsboliger etableret i henhold til tidligere lovgivning. I Københavns Kommune drejer det sig primært om 19 ældre støttede kollegier, herunder Øresundskollegiet. Der er løbende ydet støtte efter Almenboliglovens § 100 til disse kollegier.

Kommunen kan give tilsagn, hvis betingelserne i paragraffen er opfyldt, men er ikke forpligtet.

I overvejelserne om, hvorvidt der bør gives tilsagn til en ansøgning, indgår en vurdering af arbejdernes nødvendighed, kollegiets økonomi, lejeniveau og muligheden for anden finansiering for eksempel ved realkreditlån uden garanti og uden støtte eller ved henlæggelser. Forvaltningen vurderer, at ansøgningen bør imødekommes, så kollegiet har mulighed for at omdanne sig til en almen boligafdeling og kommunen dermed modtager anvisningsret.

Realkreditbelåning og kommunal garanti

Arbejder, der støttes i henhold til Almenboliglovens § 100, skal finansieres med realkreditlån med 30-årig løbetid. Kommunen skal garantere for den del af lånet, der får pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, der vil blive fastsat af realkreditinstituttet på grundlag af en vurdering af ejendommens markedsværdi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt Øresundskollegiet ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Huslejestigning

Boliglejen forventes at stige med 21,3 % til en årlig husleje på 1.139 kr. pr. m2, hvilket er på niveau med nye almene ungdomsboliger. Det svarer til en årlig stigning på 242 kr. pr. m2. Dette svarer til, at en 1-rums ungdomsbolig med et bruttoareal på 32 m2, der i dag koster 2.472 kr. efter renoveringen vil koste 2.998 kr. pr. måned. Socialforvaltningen vurderer, at boligerne med denne huslejestigning fortsat vil udgøre et vigtigt bidrag til at løse udfordringerne med boliger til unge med akutte boligsociale behov. Den endelige huslejestigning beregnes i forbindelse med byggeregnskabet.

Omdannelse

Øresundskollegiet har fremsendt anmodning om omdannelse fra en selvejende institution til en almen boligafdeling under PAB pr. 1. august 2020. Landsbyggefonden har accepteret omdannelsen ved brev af 18. august 2019, der vedlægges som bilag 2. PAB har accepteret at optage Øresundskollegiet som en boligafdeling i boligorganisationen. PABs godkendelse vedlægges som bilag 3.

Anvisningsret

Når omdannelsen er gennemført, opnår Socialforvaltningen anvisningsret til en del af de ledige boliger. Denne anvisningsret vil kunne kompensere Socialforvaltningens boligsociale anvisning for det tab af anvisningsmuligheder, som lovgivningen om parallelsamfund fra december 2018 har medført. Midlerne til omdannelsen var derfor en del af den ghetto-pakke, som Borgerrepræsentationen vedtog i overførselssagen 2018/2019 (BR 9. maj 209) (A, B, C, F, I, O og V).

Økonomi

Udgifterne til de støttede arbejder og det heraf afledte behov for realkreditlån, kommunal garanti og kommunal udgift til ydelsesstøtte fremgår af skemaet.

Finansiering af udgifterne

De samlede anlægsudgifter udgør 209,4 mio. kr. De ustøttede arbejder på 19,2 mio. kr. finansieres ved træk på henlagte midler. De skønnede udgifter til de støttede arbejder på 190,2 mio. kr. finansieres ved optagelse af et 30-årigt realkreditlån, hvortil der ydes kommunal garanti, der er skønnet til op til 100 % af lånets størrelse. Det støttede låns størrelse og garantiprocenten fastlægges endeligt ved afslutning af arbejderne.

Ydelsesstøtte

I henhold til lov om almene boliger giver staten ydelsesstøtte til betaling af ydelserne på realkreditlånet. Kommunen godtgør staten 20 % af ydelsesstøtten og indestår for eventuelle underskud på kollegiets drift. Kollegiets egenbetaling indeksreguleres årligt, indtil egenbetalingen svarer til ydelsen på lånet. I takt hermed aftrappes ydelsesstøtten indtil den bortfalder.

Ydelsesstøtten afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse ydelsesstøtte, funktion 0.25.18.1 (Driftssikring af boligbyggeri) fra 2020 og frem.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn (skema A).

Når omdannelsen er gennemført, hvilket forventes at ske med skæringsdato den 1. august 2020, vil boligsocial anvisning blive gennemført.

                             Søren Wille

                                                         /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. oktober 2019

Indstillingen blev anbefalet overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.