Byggetilladelse til ungdomsboliger på Østerbrogade 190, Østerbro

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at der gives byggetilladelse til opførelse af ny boligbebyggelse i seks etager med en fritliggende fællesbygning i én etage på Østerbrogade 190.

Problemstilling

Ansøger har den 2. november 2018 ansøgt om at opføre et nybyggeri med 20 ungdomsboliger i en etageejendom. Forvaltningen og ansøger har efterfølgende haft en langvarig dialog, bl.a. pga. grundens størrelse og placering og fordi det ansøgte er byggeteknisk usædvanligt, da store dele af den bagvedliggende konstruktion er baseret på træ. Forvaltningen foretog i udgangspunktet den byggetekniske sagsbehandling af konstruktionen, men ansøger valgte at overlade denne til certificeret brandrådgiver og statiker, der dokumenterer og kontrollerer overholdelse af krav til brand- og konstruktion. Valget af trækonstruktion har været medvirkende til et forlænget sagsforløb, fordi der ikke findes understøttende statslig vejledning, hvilket gør det vanskeligt at administrere reglerne. Ejendommen opføres i seks etager samt en fællesbygning i én etage.  

Teknik- og Miljøforvaltningen er indstillet på at give byggetilladelse. Sagen forelægges Teknik- og Miljøudvalget efter ønske fra medlem af Teknik- og Miljøudvalget Jakob Næsager (C). Indstillingen blev trukket af Teknik- og Miljøforvaltningen ved Teknik- og Miljøudvalgets møde den 14. september 2020 grundet manglende oplysninger på sagen.

Løsning

Ejendommen Østerbrogade 190 er en ubebygget hjørnegrund, hvor der ønskes opført en bebyggelse med en højde på 19,6 meter og yderligere 1,5 m til elevatortårn. Etageejendommen indrettes med 20 ungdomsboliger på 1. til 5. sal og café i stueetagen. Den lave bygning indrettes med fællesrum for boligerne og depotrum i kælder. Ny bebyggelse etableres i samspil med de fritliggende husblokke på naboejendommen.

Ejendommen er omfattet af deklaration, der fastlægger en fælles bebyggelsesplan, herunder et byggefelt på ejendommen, som ligger i facadeflugt med ejendommen Nyborggade 1-7. Deklarationen kan håndhæves efter planloven. For at forøge afstanden til bagvedliggende ejendom placeres ny bebyggelse 3,5 m udover byggefeltet mod Østerbrogade. Bebyggelsen fremstår som fritliggende bygninger i lighed med nabobebyggelsen.

Ejendommen er ikke omfattet af en lokalplan. Det planmæssige grundlag er Kommuneplan 2019 (herefter KP19), som fastlægger området til boligområde (B4), med maksimal bebyggelsesprocent på 150 % og bygningshøjde på maksimalt 24 m. Det ansøgte har en bebyggelsesprocent på 162 % og nabogrundene har en bebyggelsesprocent på henholdsvis 187 % og 213 %.

Høring

To naboejendomme er blevet partshørt. Forvaltningen har modtaget to høringssvar og 34 henvendelser fra øvrige, samt ansøgers bemærkninger til høringssvarene. Det ene høringssvar er fra Lægeforeningens Boliger afd. 1 og 2 og deres lejere. Lægeforeningens Boliger frasolgte grunden i 2016 til Ejendomsselskabet Østerbrogade 190.  

Hovedsynspunkterne er:

1. Lys- og skyggeforhold: Bygningshøjden vil medføre en væsentlig forringelse af dagslysforholdene for den bagvedliggende lejlighedsblok. Bygningen vil desuden give væsentlige skyggevirkninger for kirkepladsen, og reducere lysindfaldet i kirkerummet. At tegningsmaterialet ikke belyser skyggeforhold ved den lave bygning.
2. Ny bebyggelse i forhold til kirken: At Sions Kirke forsvinder i bybilledet.
3. Bebyggelsesplan: Overskridelse af byggefeltet opleves som et brud med Østerbrogades fremtræden, og vil medføre, at Sions Kirke vil blive gemt bag byggeriet.
4. Støj: Ungdomsboliger, café og udearealer vil give støjgener, særligt om aftenen.
5. Parkering og trafik: Projektet beskriver ikke de afledte parkeringsproblemer. Placeringen af det nye byggeri vil forringe oversigtsforholdene fra Sionsgade.
6. Brandvej: At byggeriet hindrer en brandvej til naboejendommen.
7. Proces: Høringssvarene har været sendt til udtalelse hos ansøger.

Forvaltningens bemærkninger:

1. Lysforhold for nabobebyggelsen: Nabobebyggelserne vil få forringet lysforhold, eftersom grunden er ubebygget i dag. Lys- og skyggeforhold er inden for, hvad der kan forventes ved nybyggeri. Projektet er tilpasset den eksisterende bebyggelse og i samme højde. Skyggevirkning fra den lave bygning vil være begrænset for naboejendomme.
2. Ny bebyggelse i forhold til kirken: Byggeriet er tilpasset omgivelserne, da bygningens hovedfacade ikke overstiger bunden af kirketårnet.
3. Bebyggelsesplan: Overskridelse af byggefeltet mod Østerbrogade forøger afstanden til de bagvedliggende boliger, hvilket tilgodeser lysforholdene for de omkringliggende boliger.
4. Støj: Indretning af café og udearealer passer med områdets status som bymidte i KP19.
5. Parkering og trafik: I overensstemmelse med KP19 for ungdomsboliger etableres højest én parkeringsplads. Trafikbelastning og varelevering overstiger ikke, hvad der kan forventes.
6. Brandvej: Byggesagen om opførelse af etageboligbebyggelse på Sionsgade 4-10 mfl. er afsluttet, uden at den omtalte brandvej er anlagt som befæstet brandvej. Arealet ses ikke at være sikret i forbindelse med frasalg af matriklen.
7. Proces (ansøgers bemærkninger til indsigelserne): At lys- og skyggeforhold er søgt begrænset i videst muligt omfang med etageejendommens placeringen, at ejendommens højde ikke overstiger kommuneplanens rammer og at bebyggelsesprocenten efter tilføjelse af fællesbygningen overstiger rammerne i KP19, hvilket forvaltningen også vurderer. Ansøger oplyser, at det nye byggeri ikke vil være placeret længere mod Østerbrogade i forhold til det øvrige byggeri i området, hvilket forvaltningen ikke er enig i, men ved at lade byggebyggeriet overskride byggefeltet forøges afstanden til de bagvedliggende boliger. Om støjgener fremgår det bl.a., at caféen ikke tænkes at give mere støj end øvrige aktiviteter i området, hertil vurderer forvaltningen, at indretningen er i overensstemmelse med områdets status som bymidte i KP19. Ansøger oplyser, at den omtalte brandvej ikke er sikret, da der ikke er sket arealreservation ved tinglysning, hvilket forvaltningen er enig i.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen er indstillet på at give tilladelse til det ansøgte projekt, der etableres inden for rammerne af KP19. Overskridelsen af bebyggelsesprocenten vurderes i det konkrete tilfælde at være acceptabel, da overskridelsen er sædvanlig i området, og skyldes opførelse af fritliggende bygning i én etage med fælles funktioner for ungdomsboligerne. Fællesbygningen giver mulighed for indretning af et offentlig tilgængeligt udeareal, fremfor et afspærret område med cykelskure og skraldeskure.

Ny bebyggelse er placeret udover byggefeltet, hvilket er i strid med deklarationen, men derved forøges afstanden til den bagvedliggende ejendom, hvilket giver bedre lysforhold. Derfor er forvaltningen indstillet på at give tilladelse.

Alternativer

Den maksimale bebyggelsesprocent på 150 % (KP19) vil kunne overholdes, hvis fællesbygningen ikke opføres. Fællesbygningen indgår i projektet efter tilskyndelse fra forvaltningen. Det er ved helhedsvurderingen efter bygningsreglementet muligt at lægge vægt på den tilstræbte bebyggelsesprocent for området. Dog er indsigelserne mod projektet primært rettet mod etageejendommen, hvorfor evt. fjernelse af fællesbygning tillægges mindre betydning af naboerne.

Forbud efter planlovens § 14

Efter planlovens § 14 kan Teknik- og Miljøudvalget nedlægge forbud mod, at der retligt eller faktisk etableres forhold, som kan hindres ved en lokalplan, f.eks. med henblik på en bestemt udformning af en kommende bebyggelse. Herefter skal forvaltningen udarbejde en ny lokalplan. Der skal offentliggøres et forslag til en lokalplan inden et år fra nedlæggelsen af forbuddet. Kommunens mulighed for at nedlægge et sådan forbud kan dog konkret fortabes i en sag, bl.a. hvis kommunen gennem meget lang tid har behandlet et byggeandragende med henblik på at meddele byggetilladelse.

I den konkrete sag kan der efter forvaltningens opfattelse ikke nedlægges forbud efter planlovens § 14 på nuværende tidspunkt. Det skyldes, at forvaltningen har haft projektet – i grundlæggende den samme udformning – til behandling siden oktober 2018, og at der frem til april 2020 har været en løbende og omfattende dialog med ansøger om bl.a. placering af etageejendom, fællesbygning og udearealer.

Der vil være en risiko for, at kommunen vil tabe en sag i Planklagenævnet, hvis Teknik- og Miljøudvalget vælger at nedlægge §14 forbud mod forvaltningens anbefaling. Det betyder, at sagsøger vil kunne gøre erstatningskrav gældende, hvis der kan påvises et tab, som skyldes et evt. ulovligt nedlagt forbud.  

Forbud efter planlovens § 43

Efter planlovens § 43 kan forvaltningen nedlægge forbud mod at bygge i strid med deklarationen, der fastlægger en bebyggelsesplan med et byggefelt. Et forbud kræver, at der er en planmæssig begrundelse. Ejer kan få prøvet lovligheden af § 43-forbuddet ved at indbringe afgørelsen for Planklagenævnet. På grund af sagsforløbet er der en stor risiko for, at Planklagenævnet vil træffe afgørelse om, at et forbud ikke kunne nedlægges pga. ejers berettigede forventninger. Ved et § 43 forbud er der desuden en risiko for, at bygherre vil kræve erstatning af kommunen på grund sagsforløbet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. 

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen give byggetilladelse til det ansøgte projekt.

Søren Wille

/Hans Christian Karsten