Startredegørelse for lokalplan Hejrevej, Bispebjerg

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan, som sikrer bevaringsværdig bebyggelse og kulturmiljøer herunder indretning af boliger i bevaringsværdige bygninger på Hejrevej 5 i Bispebjerg.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Hejrevej på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår under Løsning og af bilag 2.

Problemstilling

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for en matrikel beliggende mellem Hejrevej 5 og Svanevej 8. Bygherre ønsker at nedrive eksisterende bygninger på Hejrevej 5 for at opføre ungdomsboliger og en erhvervsbygning på Svanevej 8.

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes en bevarende lokalplan, hvor bl.a. bygningerne på Hejrevej 5 bevares og udpeges med høj bevaringsværdi, idet de udgør en unik fortælling om stedet. Bygningerne på grunden er fra 1906, og er oprindeligt opført til mindre industri. I dag har bygningerne middel bevaringsværdi i SAVE-registret på baggrund af en registrering fra 1990-91. På dette tidspunkt tillagde man ikke kulturhistorisk værdi samme betydning som i dag.

Udpeges bygningerne ikke som bevaringsværdige, kan de rives ned. Opførelse af ungdomsboliger og erhvervsbyggeri vil fortsat kræve, at der udarbejdes en lokalplan selvom bygningerne ikke bevares. 

Løsning

Bygherre ønsker at opføre et nybyggeri på i alt 4.200 m2 på Hejrevej 5 og Svanevej 8 i Bispebjerg. Fordelingen er 3.000 m2 ungdomsboliger og 1.200 m2 erhverv. Projektet indeholder i alt 41 ungdomsboliger (bilag 2).  

Gennemsnitsstørrelsen på boliger i Bispebjerg er ca. 65 m2, hvor den i resten af byen er mellem 73 m2 og 99 m2. Det betyder, at beboere må flytte væk, når der sker familieforøgelse. Bispebjerg rummer i dag en høj koncentration af ungdomsboliger og flere projekter er på vej.

Forvaltningen vil derfor anbefale, at der stilles krav om en andel af familieboliger.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplanen udvides til at omfatte hele karreen for at bevare den blandede bygningsstruktur. Forvaltningen anbefaler desuden, at en stor del af den eksisterende bebyggelse på grunden bevares, og at der udarbejdes en bevarende lokalplan, der bevarer en række bygninger i karréen (bilag 2) og muliggør indretning af boliger i bygningerne på grunden. Der kan være mulighed for en tilbygning som er tilpasset den eksisterende arkitektur. Bygherres nuværende byggeønske er nedrivning på Hejrevej 5, og forvaltningen vil gå i dialog med bygherre om projektets udformning, når spørgsmålet om bevaring er afklaret.

Bygningerne vurderes til at have høj bevaringsværdi, og værdien ændres fra 5 til 3. Bygningerne på Hejrevej 5 fremstår i god stand uden væsentlige ombygninger og har flere originale detaljer.

Bygningerne er fra en periode i begyndelsen af 1900-tallets Bispebjerg med mindre industri, og bidrager derigennem til et værdifuldt kulturmiljø. Den arkitektoniske egenart er velbevaret og indgår i fortællingen om områdets særlige karakter med boliger og industri. Samlet begrunder dette en forhøjelse af bevaringsværdien, som senest blev fastsat i 1990-91. På Svanevej 8 er der i dag mindre skure, som ikke er bevaringsværdige.

Byliv

Karréen er beliggende mod Frederikssundsvej, der har et livligt handelsliv. Fra Frederikssundsvej er små sideveje, som bl.a. Hejrevej, hvor den dominerende anvendelse er boliger med indslag af småerhverv af kreativt eller håndværksmæssigt karakter samt institutioner og foreningsliv.

Boliger i de bevaringsværdige bygninger vil understøtte den omdannelse, der for tiden sker i Bispebjerg med øget tilflytning. Samtidigt vil en andel af erhverv understøtte den blandede by og medføre et levende byliv hele dagen.

Bæredygtighed og bynatur

Forvaltningen vil drøfte mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre.

Udpegningen af bevaringsværdige træer vil ske i lokalplanforslaget.

Almene boliger

Bygherre ønsker, at der kan etableres 3.000 m2 boliger, hvilket er under den nedre grænse i forhold til at stille krav om almene boliger ifølge Københavns Kommunes Administrationsgrundlag, hvor kravet først stilles ved min. 3.200 m2 boligetagemetre. Forvaltningen vil i det videre arbejde med lokalplanforslaget afklare, hvor mange m2 der skal muliggøres, og dermed også om der kan stilles krav om almene boliger.

Parkering

Kommuneplan 2019 stiller krav om én parkeringsplads pr. 857 m2 etageareal til ungdomsboliger, én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal til boliger og én parkeringsplads pr. 143 m2 etageareal til erhverv. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og tre parkeringspladser pr. 100 m2 til erhverv. En nærmere vurdering af parkering vil foretaget i forbindelse med lokalplanforslaget.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området fastlagt til boliger og serviceerhverv med rammebetegnelsen C2.

Området anvendes til boliger og serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv, butikker, restauranter, hoteller, erhvervs- og fritidsundervisning, grundskoleundervisning samt håndværk og andre virksomheder, der kan indpasses i området. Butikker tillades i overensstemmelse med bestemmelser om detailhandel i de generelle bestemmelser. 

I følge kommuneplan 2019 skal boligandelen udgøre mellem 40 % og 75 % af etagearealet, men vil efter nærmere vurdering kunne nedsættes til 25 %. Boligandelen gælder som udgangspunkt for den enkelte ejendom, men i lokalplaner kan boligandelen fastlægges for flere ejendomme under ét. Forvaltningen anbefaler, at boligandelen holdes indenfor det generelle spænd på 40 – 75 % med en andel af familieboliger.

Faglig høring

Der er endnu ikke foretaget faglig høring, da startredegørelsen primært omhandler, om der skal bevares bygninger eller ej, hvilket er afgørende for hvilket lokalplanforslag, der kan udarbejdes. Den faglige høring afventer udfaldet af den politiske behandling, og vil ske i forbindelse med lokalplanprocessen, hvor bl.a. Bispebjerg Lokaludvalg vil blive hørt.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende:

• At dele af bebyggelsen på Hejrevej 5 udpeges som bevaringsværdig og dermed ikke må nedrives, og at der udpeges bevaringsværdige bygninger i den øvrige del af karreen (se illustrationen side 5 i bilag 2).
• At der i arbejdet med lokalplanforslaget udpeges bevaringsværdige træer indenfor karréen.
• At det bliver muligt at anvende de eksisterende bygninger fortrinsvis til boliger, idet boligandelen skal udgøre mellem 40 % og 75 % af etagearealet med familieboliger og ungdomsboliger.
• At områdets udvikling sker i overensstemmelse med den lokale egenarts særlige karakter for netop at sikre områdets bevaringsværdige kulturmiljøer og en blanding mellem det gamle og det nye, det grønne og det bebyggede.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningen et forslag til lokalplan. Forvaltningen forventer at forelægge forslaget for Teknik- og Miljøudvalget i juni 2021, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 30. januar 2020. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget 4. kvartal 2021.

                                   Søren Wille

                                                                      /Karsten Biering Nielsen