Forslag til lokalplan Slotsherrensvej Vest og kommuneplantillæg, Vanløse

Planforslagene skal muliggøre opførelse af ny bebyggelse til boliger, supermarked og plejecenter med mulighed for sundhedshus på Slotsherrensvej 111-113. Samtidig bevares og omdannes fire bygninger til boliger, og en bygning bevares og omdannes til fælleshus for beboerne. Desuden muliggøres tre nybyggerier, som har referencer til de bevarede bygninger. Der plantes 184 nye træer foruden buske og stauder, og plejecentrets haverum vil være offentligt tilgængeligt.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

To bygherrer ønsker at opføre ny bebyggelse til boliger, supermarked og plejecenter med mulighed for sundhedshus på Slotsherrensvej 111-113 og bevare fire eksisterende bygninger til omdannelse. Projektets omfang forudsætter, at der udarbejdes en lokalplan.

Der er behov for et kommuneplantillæg, fordi det ønskede supermarked ikke er en del af Kommuneplan 2019 ’s detailhandelsrammer. Lokalplanområdet er i dag udlagt til butikker med særligt pladskrævende udvalgsvarer som biler, byggemarkeder og lignende.

Startredegørelse (bilag 9) blev vedtaget på Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13.  marts 2023 og på Økonomiudvalgets møde den 25. april 2023. Det blev anbefalet, at der arbejdes videre med biodiversitet, grønne kantzoner og tilbagetrækning af 4. etage mod Slotsherrensvej.

Lokalplanområdet ligger i bydelen Vanløse tæt ved kommunegrænsen til Rødovre og grænser op til bydelen Brønshøj-Husum. Bebyggelsen ligger ud til den befærdede Slotsherrensvej, som fungerer som indfaldsvej til København og Frederiksberg. Slotsherrensvej opleves som en grøn korridor med vejtræer. Lokalplanområdet ligger omkranset af villagrunde mod øst og syd, Slotsherrensvej mod nord og erhverv mod vest. Villaerne omkring området er i 1-2,5 plan med en bygningshøjde mellem 4,5-11,5 m. Deres grønne haver med høje fritstående træer dominerer i området.

På Slotsherrensvej 111 muliggøres et plejecenter med sundhedshus, der i grundplan danner et ”H”. Den tværgående bygning er placeret, så der bliver dannet en mindre forplads mod nord og Slotsherrensvej og et større haverum mod syd. Et terrænfald giver mulighed for, at bygningen ud mod Slotsherrensvej får en underetage.

Bygningen bliver opført i 3-4 etager i op til 15 m. På det flade tag anlægges en tagterrasse samt solceller og grønt tag. Plejecentret med sundhedshus har et areal på ca. 6.700 m2, som giver en bebyggelsesprocent på 110. Byggeriets lange facader brydes op i mindre enheder, så bygningen forholder sig til villaerne omkring lokalplanområdet, som er kendetegnet med korte bygningsfacader med gavle og forskydninger såsom karnapper, kviste og småbygninger. Bygningens facader er i røde tegl med gesimser i beton. Ved bygningens fællesarealer får facaden et mere åbent udtryk end ved boligerne.

På Slotsherrensvej 113 bliver den maksimale bygningshøjde for nybyggeriet 16,5 m for bygningen i fire etager, mens det andet nybyggeri vil få en bygningshøjde på 9-12 m. Tilsammen får nybyggeriet et samlet areal på ca. 7.970 m2. Det samlede etageantal (bevarede og nybyggeri) bliver på 12.520 m2, som giver en bebyggelsesprocent på ca. 103. Lokalplanen giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 105.  Der stilles krav om 25 % almene boliger, hvilket svarer til ca. 2.850 m2 almene boliger.

Fabriksbygningen, marketenderibygningen og den ældre del af administrationsbygningen bevares. De bevaringsværdige bygninger har et samlet areal på ca. 3.170 m2. Bygningerne ombygges til boliger. Derudover bevares kedelbygningen, der omdannes til fælleshus for beboerne. De bevarede bygninger er 1-3 etager med en bygningshøjde på op til 11 m, og det arkitektoniske udtryk bevares så vidt muligt. Bygherre bevarer også den nye del af administrationsbygningen på ca. 1.100 m2.

Derudover muliggøres tre nybyggerier på Slotsherrensvej 113, der alle har referencer til de bevarede bygninger.

Ud mod Slotsherrensvej opføres byggeri til ungdomsboliger oven på et supermarked. Byggeriet er placeret med byggeri mod nord og mod syd og har referencer til både den gamle og nye del af administrationsbygningens facadeudtryk, materialer og farver. Bygningen tilpasser sig områdets karakter med en større tilbagetrækning i facaden, der opdeler facaden i to mindre facadelængder mod Slotsherrensvej. Byggeriet, som er 3-4 etager og med en bygningshøjde på op til 16,5 m, er delvist trukket tilbage ud mod Slotsherrensvej. Byggeriets stueetage med supermarkedet har store vinduespartier ud mod Slotsherrensvej. Lokalplanen stiller krav om, at dele af facaderne i stueetagen mod øst, syd og vest begrønnes.

Nybyggeri langs det øst- og vestlige skel bliver opført i tre etager og har referencer til fabriksbygningens takkede shedtag (tag med skiftevis stejle og jævnt skrånende tagflader, hvorfor taget også kaldes savtag) og det asymmetriske tag på kedelbygningen.

En stor del af facaderne på nybyggeriet er af røde tegl, som er et dominerende materiale i de eksisterende bygninger.

Byliv

Supermarked og plejecenter har begrønnede forpladser, der åbner op ud mod Slotsherrensvej og inviterer kunder, brugere og beboere ind i området. Plejecentrets haverum vil være offentligt tilgængeligt.

Bynatur

Der er i dag 40 træer i lokalplanområdet, der lever op til kriterierne for at blive udpeget som bevaringsværdige. Projektet med boliger og supermarked forudsætter, at 15 træer fældes, for at byggeriet kan placeres bedst muligt på grunden. Det foreslås, at der i lokalplanen stilles krav om plantning af 150 nye træer på grunden med boliger og supermarked. Der bliver fældet ét træ på grunden med plejecenter, så ankomstområde til plejecentret kan placeres bedst muligt på grunden. Det foreslås, at der i lokalplanen stilles krav om plantning af 34 nye træer på grunden med plejecenter. I alt stiller lokalplanen krav om at plante 184 nye træer foruden buske og stauder. Lokalplanen stiller krav om levende hegn/krat/hæk sammen med træer langs skel mod øst, vest og syd, hvor flere bevaringsværdige træer står. Bygherrerne har intention om at bevare den øvrige eksisterende beplantning og dermed bibeholde den eksisterende biodiversitet langs skel. Derudover stiller lokalplanen krav til min. 30 % og op til 75 % beplantning i kantzoner, facadebeplantning samt beplantning på tagterrassen ovenpå supermarkedet. Til sammen muliggør de beplantede arealer og det forholdsvis høje antal træer en høj biodiversitet for området.

Bæredygtighed

Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj. Bæredygtighedsværktøjet består af 26 konkrete initiativer om bæredygtighed udledt fra Københavns Kommunes planer og strategier, der relaterer sig til lokalplanarbejdet. Bilag 7 indeholder et skema med alle 26 initiativer, hvoraf de fem anvendte initiativer er krydset af, suppleret med en beskrivelse af, hvordan initiativerne er indarbejdet i projektet.

Det er i lokalplanforslaget indarbejdet, at andelen af ungdomsboliger begrænses, så der er mulighed for andre typer boliger. Bygherre har til hensigt at indarbejde variation i byrummene, så de henvender sig til forskellige målgrupper. Bygherre forventer at genbruge byggematerialer fra bygninger på grunden, som rives ned. Lokalplanforslaget sikrer en høj grad af beplantning på ca. 55. % for Slotsherrensvej 111 og ca. 30 % for Slotsherrensvej 113. Bygherre ønsker en beplantning med hjemmehørende arter, der understøtter biodiversitet. Lokalplanen stiller ikke krav til artsvalg og kan ikke stille krav til driften.

Kunst i lokalplaner

Bygherrerne har ikke vist interesse for at tilføre kunst til området. Lokalplanområdet er et mindre område, der bliver omdannet til primært boliger og plejecenter. Det vil dermed ikke være et område, der får en offentlig karakter, hvor kunst kan nå bredere ud.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. De almene boliger placeres i byggefelt C, D samt administrationsbygningen. Vurderingen er uddybet i bilag 4.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på 1 parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger, 857 m2 etageareal for ungdomsboliger, 714 m2 etageareal for ældre-/ plejeboliger og 143 m2 for erhverv. Det svarer til, at der skal etableres 64 parkeringspladser i alt. Pladserne på Slotsherrensvej 113 skal placeres i konstruktion, dog kan 15 pladser placeres på terræn, mens der på Slotsherrensvej 111 anlægges 10 pladser på terræn

Parkeringsnormen for cykler fastsættes efter Kommuneplanens normer til boliger og butik, hvilket svarer til, at der skal etableres 536 cykelparkeringspladser inkl. ladcykler på Slotsherrensvej 113, hvor 48 parkeringspladser hører til supermarkedet.

Cykelparkering på Slotsherrensvej 111 fastsættes efter en konkret vurdering til 34 pladser fordelt på 21 pladser til personale og 13 til brugere eller plejecentrets cykler. Parkering til plejecentret på Slotsherrensvej 111 er fastsat efter en konkret vurdering.

Kommuneplantillæg

For at muliggøre det ønskede supermarked på 1.200 m2 bruttoetageareal foreslås Kommuneplanens afgrænsning af det nærtliggende Islev St. lokalcenter udvidet, så supermarkedet kan placeres inden for centret. Samtidig mindskes afgrænsningen af Slotsherrensvej detailhandelscenter til butikker med særligt pladskrævende udvalgsvarer med lokalplanområdet. Derudover ændres de to centre ikke, hvad angår muligt samlet butiksareal og maksimale butiksstørrelser.

Borgerinddragelse

Der er foretaget en indledende høring i forbindelse med udarbejdelsen af startredegørelsen, herunder af Vanløse Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring (bilag 8). Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget.

Forvaltningens bemærkninger

Miljøvurdering

Planerne medfører ikke miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til miljøvurderingsloven.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at:

Hvis disse ændringer besluttes, vil det betyde, at sagen skal sendes tilbage til forvaltningen mhp. et revideret projekt.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne planforslagene i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen primo 2024.

                 

                             Søren Hartmann Hede                  Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. august 2023

 

Enhedslisten og Socialdemokratiet stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som tilføjelse til 1. at-punkt:

 

”dog således, at der stilles krav om hjemmehørende træarter jf. liste over 32 hjemmehørende arter af træer og enkelte buske i ’Notat om mulighed for at stille krav om specifikke arter af træer’.”

 

Ændringsforslaget (ÆF1) bortfaldt med 5 stemmer mod 5. Ingen undlod at stemme.

 

For stemte: A, Ø og Å

Imod stemte: B, C, F og V

 

Socialistisk Folkeparti, Det Konservative Folkeparti, Radikale Venstre og Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

 

”dog således, at Teknik- og Miljøforvaltningen i forbindelse med den offentlige høring går i dialog med bygherre med henblik på, at den højest mulige andel af træerne i lokalplanen skal være hjemmehørende og/eller frugtbærende”.

 

Ændringsforslaget (ÆF2) blev vedtaget uden afstemning.

 

Den således ændrede indstillings 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

 

”For det Konservative Folkeparti er det væsentligt med ordentlige parkeringsforhold for de af byens borgere, der har behov for en bil – børnefamilier, ældre, håndværkere, små erhvervsdrivende m.m. Derfor opfordrer vi til, at forslaget sendes retur til forvaltningen med henblik på at der udarbejdes et forslag med tilstrækkeligt med parkeringspladser til at dække behovet, der opstår i forbindelse med gennemførslen af forslaget.”

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

 

”Det Konservative Folkeparti ønsker, at parkeringsnormen ændres til 1 parkeringsplads pr. 100 m2 familiebolig, således at parkering kan holdes på egen grund.”