Godkendelse af fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) og kapitaltilførsel, SAB, afd. 3007, Humlevænget, Husum

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til godkendelse af helhedsplan og kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kapitaltilførsler til et renoveringsprojekt i Samvirkende Boligselskabers (SAB) almene boligafdeling Humlevænget beliggende på Smørumvej.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende den fysiske helhedsplan for den almene boligafdeling SAB afdeling 3007 Humlevænget, jf. bilag 2, hvilket indebærer, at:
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån på samlet 139 mio. kr. til renovering af SAB’s afdeling 3007, Humlevænget, under forudsætning af, at de endelige lån ikke afviger væsentligt i forhold til det oplyste, jf. bilag 2. Lånet regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %, og den kommunale nettogaranti er herefter 69,5 mio. kr.
   - Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at yde lån på 0,4 mio. kr. som kommunens andel af kapitaltilførsel til SAB’s afdeling 3007, Humlevænget, jf. bilag 2, under forudsætning af, at realkreditinstitut, Landsbyggefonden og boligorganisationen yder deres andel på 1,6 mio. kr. Udgiften afholdes på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2018, jf. økonomiafsnittet.
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det oplyste, jf. bilag 2 og 3

Problemstilling

Nogle almene boligafdelinger har behov for ekstern støtte til udbedring af byggeskader eller andre ekstraordinære arbejder for at undgå betydelige økonomiske vanskeligheder i afdelingen.

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog i februar 2018 en helhedsplan (renoveringsprojekt) for den almene boligafdeling SAB, afd. 3007, Humlevænget, til godkendelse.

Helhedsplanerne og den kommunale støtte i form af kommunal garanti for lån til renoveringsarbejderne samt kommunalt lån til kapitaltilførsel skal godkendes af Borgerrepræsentationen.

Lånet til kapitaltilførsel ydes fra den afsatte ramme til renoveringer i Budget 2013 (BR 4. oktober 2012) (A, B, F, I og Ø).

Løsning

Almene boligafdelinger kan søge Landsbyggefonden om renoveringsstøtte. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan for renoveringsarbejderne, der skal godkendes af beboerne. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen anbefaler helhedsplanen.

Det projekt, som nu skal godkende, omfatter SAB’s afdeling Humlevænget beliggende på Smørumvej i Husum.

Humlevænget med 392 familieboliger er opført 1941-1943. Afdelingen har mange arkitektoniske kvaliteter, men også et stort renoverings- og moderniseringsbehov. Ved opførelsen af ejendommen er anvendt byggeteknisk dårlige løsninger, som har resulteret i skader på murebindere (der holder murværket på plads), bærelag og terrændæk. Som følge heraf skal baldakiner, lyskasser, kældertrapper, facader og gavle renoveres. Derudover bliver alle afløbs- og vandinstallationer udskiftet, og der etableres mekanisk ventilation i alle boliger. Enkelte arbejder er akutte grundet risiko for nedstyrtning.

SAB vurderer desuden, at boligerne er under en acceptabel nutidig standard, hvilket forvaltningen er enig i. Helhedsplanen skal genoprette de byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen blandt andet ved renovering af badeværelserne samt tilvejebringe et mere varieret boligudbud. Renoveringen koster i alt 358 mio. kr. svarende til 0,91 mio. kr. pr. bolig. Huslejen er i dag 906 kr./m2 eksklusiv forbrug og den fremtidige gennemsnitlige husleje bliver 1.088 kr./m2 eksklusiv forbrug. Projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.

Økonomi

Hvis Borgerrepræsentationen godkender helhedsplanen, indebærer det, at Københavns Kommune også accepterer at medvirke økonomisk til projektets gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet og ved at yde lån til kapitaltilførsel. En kapitaltilførsel bidrager til at reducere huslejestigningerne ved at finansiere dele af renoveringen eller løse andre økonomiske problemer i afdelingerne for eksempel opsamlede driftsunderskud. Landsbyggefonden har vurderet, at der er behov for kapitaltilførsel.  

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 139 mio. kr. og kapitaltilførsel (lån) på 0,4 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i projektet er nærmere beskrevet i bilag 2.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i fornødent omfang. Størrelsen på garantien afklares med boligorganisationen og långiveren inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet. Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for det støttede lån på i alt ca. 139 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 69,5 mio. kr. af det støttede. Den kommunale garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Kommunens andel af kapitaltilførslen er et rente- og afdragsfrit lån, der tilbagebetales, når afdelingen skønnes at have mulighed herfor. Det kommunale lån på 0,4 mio. kr. finansieres af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter, funktion 8.32.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden) af de 50 mio. kr., der er afsat i Budget 2013 (F19) til renovering af almene boliger. Se også tabellen nedenfor.

Tabel 1 Finansbevilling – frigivelse af midler

Der er disponeret i alt 42 mio. kr. af de i Budget 2013 afsatte renoveringsmidler (bilag 3). Med denne indstilling disponeres 0,4 mio. kr. Der er således i alt disponeret 42,4 mio. kr. De resterende midler på 7,6 mio. kr. vil blive disponeret efter godkendelse i Borgerrepræsentationen i 2018 og senere i forbindelse med andre renoveringsprojekter.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til SAB. De første byggearbejder forventes at kunne påbegyndes i fjerde kvartal af 2019.

Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om den endelige kommunale garanti for lån til arbejderne.

Pernille Andersen

/Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne stemmer for hele renoveringsprojektet, men det er forudsat, at forvaltningen, som tilsynsførende, inden reel igangsættelse, sørger for, at Teknik- og Miljøudvalget får forelagt plan for arbejdets konkrete omfang som har direkte relevans for den enkelte beboer. Baggrunden for ønsket er, for at forhindre flere skandalerenoveringer som f.eks. Tingbjerg-renoveringerne.”