Forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 "B&W området ved Christianskirken" "Ørkenfortet" med kommuneplantillæg, Indre By

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 3 til lokalplan nr. 183 samt tillæg til kommuneplan i høring. Forslaget vil muliggøre en omdannelse af bygningen, kendt som "Ørkenfortet" ved Knippelsbro, til hotel.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende forslag til tillæg nr. 3 ’Ørkenfortet’ til lokalplan nr. 183 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside Bliv Hørt og udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

Ejeren af bygningen, kendt som ”Ørkenfortet”, ønsker at omdanne den eksisterende bygning til hotel med 394 værelser, tilføje en ekstra etage og en ny tilbygning i to etager ud mod Torvegade og havnen. Den gældende lokalplan fastlægger ejendommen til kontorformål og forudsætter, at der laves et tillæg til lokalplanen ved større byggearbejder. Den ønskede udvidelse overskrider bebyggelsesprocenten og højder i Kommuneplan 2015 og kræver derfor et tillæg til kommuneplanen. Starteredegørelsen blev vedtaget i Teknik- og Miljøudvalget den 19. marts og i Økonomiudvalget den 10. april 2018.

Løsning

Lokalplanforslaget muliggør en ombygning af ”Ørkenfortet” til hotel, idet den eksisterende bygning indrettes med hotelværelser. Der skabes lys til de indre værelser ved at udskære et atrium, og der tilføres en ny tagetage. Teknik- og Miljøforvaltningen finder, at tagetagen mod Strandgade skal trækkes tilbage af hensyn til de fredede og bevaringsværdige renæssancehuse, og for at skabe et balanceret gadebillede, hvor den i forvejen bastante bygning ikke bliver for dominerende. Bygherren ønsker dog at kunne bygge en fuld etage, hvilket bygherre redegør for i bilag 4.

Da taget bliver indrettet til friareal for bebyggelsen, skal der etableres adgang hertil i form af trappe og elevator. Med trappe- og elevatortårne vil bygningen punktvist nå op på 35 meter. Ventilation, som er den mest pladskrævende teknik etableres i bygningen. Det er i forbindelse med brandsikring af redningsveje (trapper) nødvendigt at etablere et overtryksanlæg, der i forhold til trappernes placering mest hensigtsmæssigt placeres på tag. Højden af dette anlæg er ca. 1 meter. Det bemærkes, at det nævnte teknik- og trappeanlæg ikke er synligt fra terræn.

Den eksisterende mur mod Torvegade erstattes af en ny stueetage, hvor dybtliggende vindues- og dørpartier understreger tyngden. Motivet med en tung stuetage gentages mod Strandgade og havnen, og skaber herved en sammenhængende stuetage. Stueetagen mod Torvegade indrettes så vidt muligt med publikumsorienterede funktioner, som fx butik og café. To nye transparente volumener i glas placeres ovenpå den nye base/stueetage, hvor der indrettes bar, restaurant, lounge og mødefacliteter.

Det samlede etageareal udvides fra ca. 23.000 m2 til 28.800 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 470. Bygningshøjde bliver 33 meter mod i dag 29 m.

Skematisk oversigt over væsentligste ændringer i forhold til eksisterende lokalplan

Byliv

Stueetagerne får aktive og åbne facader, der skaber kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor, og skaber aktivitet i byrummene. Der vil blive stillet krav om en ny trappeforbindelse mellem Torvegade og havnepromenaden, hvor der er stop for havnebussen. Dette vil sikre bedre funktionel sammenhæng og yderligere bidrage til en levendegørelse af havnen. Derved understøttes indsatsen i Københavns Kommunes strategi ”Fællesskab København” om en bedre hverdag i byrummet.

Miljø og bynatur

Lokalplanen stiller krav om plantning af en ny trærække med fem træer langs Strandgade.

Parkering

Parkeringsdækningen for S-område (serviceerhverv) i tætbyen skal være 1 pr. 150 m2. Parkeringsdækningen kan efter en konkret vurdering maksimeres til 1 plads pr. 100 m2 eller minimeres til 1 plads pr. 200 m2, såfremt der kan påvises højere/lavere parkeringsbehov.

Teknik- og Miljøforvaltningen har på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika og hotelfunktion vurderet, at kravet til parkering i lokalplanen skal fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal (ca. 25 nye p-pladser til nybyggeriet), se nærmere i bilag 5. Der stilles krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 (ca. 200 nye pladser).

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S2). Den eksisterende bygning har allerede i dag en bebyggelsesprocent på 388 % samt en højde på 29 meter. Kommuneplanrammen foreslås ændret til serviceerhverv (S3*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 470 samt en maksimal bygningshøjde på 33 meter. Med trappe- og elevatortårne vil bygningen punktvist nå op på 35 meter. 

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Christianshavns Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Lokaludvalget er positiv overfor en åbning af basen/stueetagen, idet de dog giver udtryk for følgende:

1. Der bør ikke gives mulighed for en ekstra tagetage og bebyggelsesprocenten bør ikke forøges.
2. Det er vigtigt, at stueetagen er åben og med publikumsorienterede funktioner. Udvalget tager forbehold overfor udformningen af basen og finder, at den bør gøres mere smal. Det skal ikke bare blive en glasmur.
3. Bekymring for trafik og parkering

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger:

1. Forvaltningen finder, at bygningen og stedet godt kan tåle en etage mere, når blot den trækkes tilbage fra Strandgade, idet der herved tages hensyn til de fredede og bevaringsværdige huse i gaden. Med denne udformning, og under de beskrevne hensyn, vurderer forvaltningen, at bebyggelsesprocenten kan øges.
2. Forvaltningen er enig i, at basen/stueetagen, og især ud mod Torvegade, indrettes med publikumsorienterede aktiviteter, og at tilbygningen får et udtryk, der passer til stedet. Der fastsættes derfor bestemmelser om, at facaden skal have en vis tyngde (altså ikke en glasmur) og om publikumsorienterede serviceerhverv langs Torvegade.
3. Bygherre har oplyst, at det forventes, at der dagligt vil komme 8 busser og 250 taxaer til hotellet. På ugebasis forventes 14 lastbiler med leverancer og 290 gæstebiler. I forhold til i dag, hvor bygningen genererer op mod 500 bilture i døgnet, vil en hotelvirksomhed ikke skabe mere trafik i området. Der henvises til afsnittet om parkering i lokalplanforslaget samt bilag 5.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport i henhold miljøvurderingsloven.

Stadsarkitekten deltager under Teknik- og Miljøudvalgets behandling af sagen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det forventes at forslaget vil medføre kommunale skatteindtægter på ca. 6,2 mio. kr. årligt, samt ca. 250 arbejdspladser.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslagene i høring i otte uger (ekskl. juli måned). På baggrund af resultatet af høringen, vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Indstillingen forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Enhedslisten og Alternativet fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt (ÆF1):
”At sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på i samarbejde med bygherren at belyse mulighederne for at indrette op til 50 % af etagearealet til boliger i Ørkenfortet.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med tre stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, F, I og O.

Socialistisk Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag til erstatning af 1. at-punkt (ÆF2):
”At sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på at forbedre det arkitektoniske udtryk for tagetagen.”

 Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med fem stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, O, Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C og I.

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag som supplement til 1. at-punkt (ÆF3):
”At der tillades en ekstra tagetage i hele husets længde af arkitektoniske årsager.”

Ændringsforslaget (ÆF3) blev vedtaget med syv stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, I og O.
Imod stemte: F, Ø og Å.

Det således ændrede 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med syv stemmer mod fire. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, I og O.
Imod stemte: F, Ø og Å.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne lægger vægt på, at der i arbejdet med lokalplanen frem mod endelig stillingstagen til lokalplanen arbejdes videre med det arkitektoniske udtryk i forbindelse med ’åbningen’ af bygningens base.”