Endelig vedtagelse af tillæg 1 til lokalplan Drejervej, Bispebjerg

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg1 til lokalplan Drejervej. Tillægget muliggør opførelse af boliger og serviceerhverv på Drejervej 4/Rebslagervej 7.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende tillæg 1 til lokalplan Drejervej (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen vedtog den 4. marts 2021 lokalplan 603 Drejervej, der muliggør udvikling af et område med primært erhverv til et blandet kvarter med familie- og ungdomsboliger, serviceerhverv, hotel og butikker. På baggrund af bygherres ønsker blev anvendelsen af nybyggeriet på Drejervej 4/Rebslagervej 7, lokalplanens underområde II, fastlagt udelukkende til serviceerhverv.

Bygherre ønsker et nyt plangrundlag, som muliggør 75 % familieboliger og 25 % serviceerhverv på Drejervej 4/Rebslagervej 7. Den ændrede anvendelse kræver udarbejdelse af et tillæg til lokalplanen. Forslag til tillæg til lokalplan Drejervej (bilag 2) har været i høring fra den 11. november 2021 til den 6. januar 2022. Forvaltningen har modtaget tre henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag.

Teknik- og Miljøudvalget delegerede den 24. februar 2020 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1) og ukomplekse lokalplaner (kategori 2) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplantillæg har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplantillægget omfatter del af et tidligere industrikvarter i Nordvest, som er præget af meget forskelligartet bebyggelse og blandet anvendelse herunder flere mindre virksomheder, kreative erhverv og uddannelsesinstitutioner. Bydelen rummer manges må boliger. I nærområdet ligger Nørrebro Station, Nørrebro Bycenter, boligbebyggelsen Emaljehaven med en stor grøn offentlig tilgængelig park samt det gamle Mælkeriet Enigheden. Området har mange levn fra den industrihistoriske kulturarv. Det har en selvgroet karakter, og bygningerne varierer i materialer, farver og højder. Kvaliteten af områdets byggerier er meget varieret, hvor de ældste bygninger er kulturhistorisk interessante mens flere nyere værkstedshaller er af ringe værdi, herunder Drejervej 4, som gældende lokalplan muliggør nedrevet. De ubebyggede arealer er overvejende befæstede. Området har derfor en lav grad af begrønning, og der er ganske få træer.

Bygherre har udarbejdet et projekt der skal udvikle og fortætte området med ca. 6.175 m2 nybyggeri heraf ca. 4.630 m2 familieboliger og ca. 1.545 m2 serviceerhverv i form af hotellejligheder. Bebyggelsesprocenten bliver 185 (bilag 2). Samtidig justeres underområdets afgrænsning mod vest efter aftale med ejer af naboejendommen og mod syd med et mindre areal, der naturligt indgår i området. Projektet er i udformning og placering tilpasset den ændrede anvendelse og områdets industrielle karakter. Bebyggelsen opføres som tre fritliggende bygninger langs Drejervej, Rebslagervej og skel mod naboejendommen. Bygningerne opføres i fire til seks etager med varierede facader. Byggeriet vil medføre et funktionelt og arkitektonisk løft af området i form af blandet anvendelse og nybyggeri, der er tilpasset eksisterende, markante byggerier med tegl som dominerende materiale.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår en tilføjelse i lokalplanforslagets § 12 om ophævelse af lokalplaner og servitutter om, at § 6, stk. 1 i lokalplan Drejervej aflyses i tillæggets område.

§6, stk. 1 er ændret i tillægget, og derfor skal den oprindelige bestemmelse aflyses i tillæggets område. Ændringen er af teknisk karakter og medfører ikke krav om supplerende høring. Ændringen er uddybet i bilag 7.

Byliv

Den eksisterende bebyggelse består i dag af en nyere erhvervsbygning med lukkede facader. De nye funktioner med boliger og hotellejligheder vil give øget byliv i form af flere beboere og hotelgæster, som færdes i området. Stueetagerne etableres med en åbenhed, der sikrer kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor. Der etableres grønne friarealer, plantes træer på terræn og indrettes tagterrasser med mulighed for ophold.

Bynatur

Der er ingen bevaringsværdige træer, og ubebyggede arealer er befæstede. Der stilles i tillæg til lokalplanen krav om grønne tage, begrønning af facader og plantning af mindst 15 nye træer. Mindst 30 % af opholdsarealerne vil blive grønne.

Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed er indarbejdet i lokalplanforslaget ved opsamling af regnvand til vanding af bede, og at området skybrudssikres således, at der under et 100-års skybrud maksimalt står 10 cm vand på terræn.

Parkering

Tillægget fastholder samme parkeringsnormer som lokalplan Drejervej til bil- og cykelparkering. For biler stilles der krav om én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger og én parkeringsplads pr. 143 m2 for erhverv jf. kommuneplanen. Forvaltningen har på baggrund af ejendommens placering til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan, boligtype samt muligheden for dobbeltudnyttelse af p-pladser vurderet, at behovet for parkering i lokalplanen for boliger og erhverv svarer til kommuneplanens normer. I lokalplan Drejervej fastsættes kravet for hoteller på baggrund af en konkret vurdering til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal. Den ændrede anvendelse til boliger betyder, at antallet af parkeringspladser reduceres til ca. 30 p-pladser, som placeres i p-kælder.

Lokalplan Drejervej stiller jf. Kommuneplan 2019 krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger, tre pladser pr. 100 m2 for erhverv og på baggrund af en konkret vurdering én plads pr. 100 m2 hotel, hvilket svarer til, at der etableres ca. 192 cykelparkeringspladser.

Almene boliger

Lokalplantillæggets område ligger i Tagensbo Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 27 %. Da skoledistriktet har under 30 % almene boliger, og lokalplanen muliggør omdannelse fra erhvervsformål til boligformål, stilles krav om minimum 25 % almene boliger svarende til ca. 1.160 m2 jf. Kommuneplan 2019. Vurderingen er uddybet i bilag 4.

Høring

De tre modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor. Bispebjerg Lokaludvalg afholdt borgermøde den 13. december 2021, hvor 10 borgere deltog.

Bispebjerg Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 1)

Der bør fortsat være mulighed for serviceerhverv i området.
Anvendelsen serviceapartments ønskes uddybet.
Det er uklart, hvor de almene boliger placeres.
Lokaludvalget er positive overfor bebyggelsens arkitektoniske udformning.
Der er for lidt grønt, og det foreslås, at der stilles krav om begrønnede gavle og vejtræer.

Forvaltningens bemærkninger

Ved fuld udbygning af området omfattet af lokalplan Drejervej vil serviceerhverv udgøre 25%, hvilket svarer til ca. 40% af områdets samlede bebyggelse.
Serviceapartments er hotellejligheder med et eller flere rum og køkkenfaciliteter. Lejlighederne skal drives som hotel og følge reglerne for hotelvirksomhed/serviceerhverv. De må ikke anvendes til helårsboliger.
Efter aftale med et alment boligselskab, er byggefeltet placeret ved skel mod nabogrund mod nord, udpeget til almene boliger (bilag 2, tegning 2a og 2b). Det er muligt at dispensere til en anden placering af de almene boliger indenfor området omfattet af lokalplan Drejervej.
Forvaltningen er enig i, at bebyggelsen fremstår harmonisk med et fint arkitektonisk hovegreb.
Der er endnu ikke et godkendt vejprojekt. Det er derfor ikke muligt på nuværende tidspunkt at sige, hvor mange træer, der kan blive plads til. Forvaltningen gør opmærksom på, at en sikker afvikling af trafikken bl.a. i forhold til den overfor liggende skole, prioriteres i det smalle vejtracé. Der stilles krav om plantebede med henblik på begrønning af facader.

Københavns Museums har følgende hovedsynspunkter (bilag 4 henvendelse nr. 2)

Nærheden til Lygte Å betyder, at der kan være spor fra stenalderen.
Der bør udarbejdes en bevarende lokalplan for området mellem Rebslagervej og Frederikssundsvej.

Forvaltningens bemærkninger

Lokalplantillægget oplyser om museumsloven, herunder at museet skal underrettes i god tid inden jordarbejde påbegyndes, så en forundersøgelse kan sættes i gang.
Bevaringsværdige bygninger/kulturmiljøer er sikret i lokalplan Drejervej. Bebyggelsen mellem Rebslagervej omfatter Emaljehaven, som er en nyere boligbebyggelse, samt Next´s bygninger, hvoraf 3 har middel bevaringsværdi. I forbindelse med evt. udvikling af Next´s område, vil områdets bevaringsværdier indgå.

Bygherre har følgende hovedsynspunkter (bilag 4 henvendelse 3)

Bygherre ønsker områdets afgrænsning mod nordøst ændret, så der medtages 16 m2 af matrikel 1568, som i dag er vejareal.
Det bør fremgå af lokalplanens § 12, at § 6, stk. 1 i lokalplan 603 Drejervej aflyses i lokalplantillæggets område.

Forvaltningens bemærkninger

Afgrænsningen af tillægget er ikke ændret mod nordøst og følger skel mod vej. Bygherre ejer ikke arealet. Det skal også fremover være vejareal og indgå i et samlet vejprojekt for Rebslagervej. Der derfor ikke hensigtsmæssigt at inddrage vejareal i underområdet.
Det foreslås, at tillægget ændres, så det fremgår af § 12, at § 6, stk. 1 i lokalplan Drejervej aflyses i tillæggets område.

Politisk handlerum

Borgerrepræsentationen har mulighed for endeligt at vedtage planforslaget med ændringer. Større ændringer i forhold til bebyggelsens mulige størrelse, højde, placering, herunder placering af boliger eller serviceerhverv og ændret arkitektur vil forudsætte ny høring. Det samme gælder blandt andet ændringer i kravet til antal parkeringspladser og størrelsen på friarealer. Forvaltningens forslag til ændringer af lokalplantillægget forudsætter ikke ny høring.