Startredegørelse for lokalplan med kommuneplantillæg for Ny Hotel- og Restaurantskole, Valby

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan på baggrund af vedlagte startredegørelse. Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 på baggrund af vedlagte startredegørelse. Planforslagene skal muliggøre en ny Hotel- og Restaurantskole og udvikle et campusområde på skolens grund i Valby med almene-, ungdoms- og familieboliger samt erhverv.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2). 
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg for Ny Hotel- og Restaurantskole på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Med denne startredegørelse ønskes særligt en pejling på de uafklarede spørgsmål om bygherres ønske om en høj bebyggelsesprocent og graden af bygningsbevaring.

En bygherre har anmodet kommunen om en ny lokalplan for den ejendom, som i dag huser Københavns Hotel- og Restaurantskole, afgrænset af Vigerslev Allé 12-18, Kjeldsgårdsvej og jernbanen i Valby. Bygherre ønsker at ombygge eksisterende bevaringsværdige bygninger mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej til boliger og opføre en ny fagskole. Området ønskes udviklet til et campusområde, som ud over den nye skole vil tilføje forskellige boligformer i både eksisterende og nye bygninger samt serviceerhverv. Bygherres projekt rummer ca. 38.500 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 213.

Økonomiforvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et nyt plangrundlag, så området kan ændres og anvendes til blandet bolig og erhverv med en bebyggelsesprocent på maks.185 (C3-ramme). Bygherre ser det som en afgørende forudsætning for realisering af projektet, at ønsket om en bebyggelsesprocent på 213 imødekommes. 

Løsning

Lokalplanområdet ligger mod syd på grænsen mellem Valbys karré-by og de lavere villakvarterer ud til Vigerslev Allé og mod nord jernbanen, som gennemskærer Valby. Mod øst skaber Vestre Kirkegård et åbent og grønt område, og mod vest ligger den mere urbane del af Valby med boligkarréer og knudepunktet Toftegårds Plads. Selve grunden skiller sig ud fra sine omgivelser ved at være tidligere produktionsvirksomhed. Derfor er området i dag ikke lige så åbent, tilgængeligt og imødekommende, som det omkringliggende boligkvarter og de grønne områder, selvom bygningerne har huset byens Hotel- og Restaurantskole siden 2010.

Projektet rummer samlet ca. 38.500 m2, hvoraf ca. 21.400 m2 er boliger, svarende til ca. 430 boliger, heraf ca. 300 ungdomsboliger. Lidt over halvdelen (ca. 11.500 m2) indrettes i eksisterende bygninger, som bevares. Der stilles i lokalplanforslaget krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2019. Bygherre stiler mod, at byggeriet DGNB certificeres, og at den ny Hotel- og Restaurantskole skal opnå DGNB med forskellige udmærkelser. Den nye Hotel- og Restaurantskole opføres på den østlige del af grunden i fire og fem etager. Boligerne på den vestlige del af grunden opføres varierende fra fire til syv etager. Langs Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej ligger bevaringsværdige bygninger, som omdannes til ungdoms- og familieboliger med mulighed for mindre butikker i den høje kælderetage langs Kjeldsgårdsvej. Mod Vigerslev Allé bevares en bygning i syv etager. Her skal en ny støjisoleret facade sørge for, at der kan indrettes boliger fra. 1. sal og op, så trafikstøjen fra Vigerslev Allé er håndteret. Langs Kjeldsgårdsvej tilføjes én ekstra boligetage, som vil være tilbagetrukket, ligesom den nuværende øverste etage er i dag. Langs med baneterrænet og det grønne strøg mod nord bygges nye almene boliger i fire til seks etager. I sammenhæng hermed bugter den nye bebyggelse sig ind i et indre gårdrum. Denne del er i fire til fem etager med erhverv og café i stueetagen ud mod en mindre pladsdannelse. På de øvre etager indrettes ungdomsboliger (bilag 2, s. 5)

Ligesom den eksisterende bebyggelse i op til syv etager, bliver den nye skole synlig fra nord, syd og særligt fra øst, hvor den sammen med den bevarede bebyggelse vil fremstå som ”indgangen” til Valby, når man kommer ad Vigerslev Allé fra øst. Denne effekt forstærkes af placering på det højeste punkt på Vigerslev Allé på kanten af Valby Bakke (bilag 2).

En høj tæthed med en bebyggelsesprocent på 213 % har konsekvenser for kvaliteten af friarealerne, når kravet om 30 % friarealer for boligerne skal opfyldes jf. kommuneplanens C3-ramme for boliger. Det bemærkes i øvrigt, at økonomiske hensyn, hverken private- eller kommunale, anses for relevante planlægningsmæssige hensyn, der kan ligge til grund for fastsættelse af bebyggelsesprocenten.

Bevaring af eksisterende bygninger og bygningsdele

I dag rummer grunden bygninger med varierende bevaringsværdi. Centralt på grunden er et lavt byggeri fra forskellige perioder og med forskellig byggestil med middel til ingen bevaringsværdi, som ikke indstilles bevaret (bilag 2, s. 2, 3. billede). Dette lave byggeri skærmes udadtil af bebyggelsen mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej, hvor hjørnet har et arkitektonisk markant rådhuslignende tårn i otte etager med indbygget ur. Disse bygninger ud mod Vigerslev Allé og Kjeldsgårdsvej er af høj til middel bevaringsværdi og vil blive udpeget som bevaringsværdige i lokalplanforslaget (bilag 2, s. 2,1. billede, s 3, 1. og 3. billede).  

Fem sammenbyggede fabrikshaller på den østlige del af grunden formidler i særlig høj grad stedets og Valbys industrihistorie om Carl Allers Etablissement, senere Aller Press A/S. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens indstilling, at fabrikkens fem gavle bør bevares (bilag 2, s. 3, 4. billede). Deres placering er dog overlappende med den ønskede placering af den nye Hotel- og Restaurantskole, og Teknik- og Miljøforvaltningen har derfor bedt bygherre udpege to alternative placeringer på grunden. Her peger forvaltningen på scenarie 1, hvor gavlen flyttes ca. 10 m mod øst, parallelt med sin nuværende placering (bilag 4). Begge alternativer forudsætter, at gavlene nedtages og genopføres.

Byliv

Lokalplanområdet bærer i dag præg af, at det oprindeligt er opført til en produktionsvirksomhed. Med projektets nye campusmiljø og fortætning med boliger får området mere bymæssig karakter og der skabes også en ny forbindelse for bløde trafikanter igennem området. Ved indgangen fra Vigerslev Allé åbner der sig en plads, som op imod baneterrænet snævrer sig ind til et strøg med forbindelse til Lyshøjgårdsvej. Området skal indrettes, så det tilgodeser både beboere, elever, ansatte og brugere.

Bynatur

Der er i dag syv træer indenfor lokalplanområdet, hvoraf ét lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer og derved bevares. De resterende seks træer udpeges ikke som bevaringsværdige. I sit nuværende stadie forudsætter projektet, at ét træ fældes og at ca. 150 nyplantes.

Udbygningsaftale

Bygherre har tilkendegivet, at man med en udbygningsaftale ønsker at omdanne Kjeldsgårdsvej til en grønnere gade med gadetræer og bedre forhold for bløde trafikanter.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 214 m2 etageareal for boliger, 143 m2 for erhverv og 857 m2 for ungdomsboliger. Det svarer til, at der skal etableres 60  parkeringspladser, som primært skal placeres i konstruktion (bilag 3). Der planlægges også for en uddannelsesinstitution, hvor kommuneplanen giver mulighed for at fastsætte krav til parkering efter en konkret vurdering. Her foreslår Teknik- og Miljøforvaltningen, at parkeringskravet for så vidt angår den ca. 16.000 m2 store erhvervsskole, der er beliggende i øvrig by, fastsættes til 1 parkeringsplads pr. 320 m2 etageareal.

Kommuneplanen stiller krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal bolig, tre pr. 100 m2 erhverv og en pr. to elever/ansatte. Dette svarer til ca. 1.500 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til blandet erhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (E2-område til blandet erhverv). Ud fra en vurdering af områdets bymæssighed foreslås kommuneplanrammen ændret til boliger og serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 (C3-ramme til boliger og serviceerhverv), som er den højeste tæthed i standardrammerne i Kommuneplan 2019. Det er forvaltningens vurdering, at der ikke er faglig begrundelse for at planlægge for en højere tæthed på ejendommen. Økonomiforvaltningen har afholdt en forudgående offentlig høring for at indhente ideer til et kommende forslag til kommuneplantillæg for en ny Hotel- og Restaurantskole i perioden den 25. august 2021 til den 22. september 2021. Der er indkommet et høringssvar fra Valby Lokaludvalg, som ser positivt på muligheden for at bygge en ny Hotel- og Restaurationsskole på området ved Vigerslev Allé.  

Indledende høring

Der er foretaget indledende høring af lokalplanforslaget, herunder af Valby Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget  (bilag  5 og 6): 

1. Lokaludvalget ser positivt på en ny Hotel- og Restaurantskole sammen med forskellige boligtyper, fordi det har værdi for bydelen at være hjemsted for en fagskole og et uddannelsesmiljø.  
2. Planlægningen bør ske i henhold til kommuneplanens C3-ramme med en bebyggelsesprocent på højest 185.
3. Lokaludvalget ønsker, at bygningen langs Kjeldsgårdsvej med tårnvirkningen på hjørnet til Vigerslev Allé bevares i sin helhed og ikke ændres i sine proportioner ved eksempelvis at påføre en ekstra etage.

Forvaltningernes bemærkninger

1. Forvaltningerne er enige med lokaludvalget i, at skolen bidrager positivt til området.    
2. Forvaltningerne er enig i, at det foreslåede projekt med en bebyggelsesprocent på 213 vil give en meget tæt bebyggelse. Forvaltningernes anbefaling er derfor på linje med lokaludvalgets forslag om at planlægningen bør ske med udgangspunkt i en C3-ramme.
3. En ekstra etage på bygningen langs Kjeldsgårdsvej giver mulighed for flere boliger ved at bygge videre med respekt for den lokale egenart og den industrihistoriske fortælling.  

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne anbefaler, at der udarbejdes et forslag til en lokalplan og kommuneplantillæg:

• Med en bebyggelsesprocent på maks. 185 fremfor 213, som ønsket af bygherre.
• At bevaringsværdier og formidling af stedets industrielle historie prioriteres blandt andet ved at sikre, at gavlfacaderne på fabrikshallerne Vigerslev Allé 12, der er de ældste tilbageværende på grunden, genopføres samlet og tættest muligt på deres originale placering (svarende til scenarie 1 i bilag 4, s. 3), idet de tilsammen giver et for stedet karakteristisk bølget facadeforløb.

Det politiske handlerum

Udvalgene kan beslutte at godkende anbefalingerne i startredegørelsen eller godkende dem med ændringer. Teknik- og Miljøudvalget kan fx beslutte at anbefale overfor Økonomiudvalget, at Teknik- og Miljøforvaltningen skal arbejde for at følge bygherres ønske om et projekt med en bebyggelsesprocent på 213 eller en alternativ tæthed. Økonomiudvalget kan ligeledes beslutte at imødekomme bygherres ønske om et projekt med en bebyggelsesprocent på 213 eller en alternativ tæthed. I forhold til de fem gavle, som Teknik- og Miljøforvaltningen anbefaler bevaret, kan udvalget ligeledes vælge mellem de to foreslåedes placeringer eller fremsætte et alternativ (bilag 4). Begge scenarier tilgodeser, at skolen kan opføres. Hvis udvalget foreslår gavlene bevaret på deres nuværende placering, kan skolen ikke opføres som forudsat i projektet. Udvalget kan ligeledes foreslå gavlene fjernet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen i juni 2022, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i 1. kvartal 2023.

                    Søren Hartmann Hede                 Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. februar 2022

Et samlet udvalg stillede følgende ændringsforslag som erstatning af 1. at-punkt:

”at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Ny Hotel- og Restaurantskole på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2), dog således at bebyggelsesprocenten fastsættes til 213.”

Ændringsforslaget blev vedtaget uden afstemning.

Den således ændrede indstilling blev godkendt uden afstemning

Det samlede udvalg afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne er indstillet på en høj bebyggelsesprocent i denne lokalplan, da projektet har en særlig karakter og en særlig placering i byen, der undtagelsesvist berettiger til så høj en bebyggelsesprocent. Partierne har blandt andet lagt vægt på, at der er tale om en ikke-akademiske uddannelsesinstitution, hvilket der er behov for i København, samt at skolen ligger i et område, hvor der er mere luft omkring og ikke helt så tæt byggeri. Partierne har også lagt vægt på, at Valby Lokaludvalg i et brev til Teknik- og Miljøudvalget har udtrykt stor opbakning til projektet.”

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:

”Partierne glæder sig over, at skolen og PensionDanmark på foretræde inden udvalgsmødet fortalte hvordan de vil sikre at ungdomsboligerne i praksis bliver for studerende. Det involverer blandt andet krav om studieaktivitet og fortrinsret til boligerne for elever fra Hotel- og Restaurantskolen."