Endelig vedtagelse af lokalplan Enghavevej 81 med kommuneplantillæg, Vesterbro/Kgs. Enghave

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Enghavevej 81 med tilhørende kommuneplantillæg. Planforslagene muliggør opførelse af et nyt kontorbyggeri på en ubebygget grund Enghavevej 81, Vesterbro.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende lokalplan Enghavevej 81 (bilag 2).
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
2. at godkende tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2).
3. at godkende udbygningsaftale (bilag 7) med grundejeren.

Problemstilling

Bygherre har anmodet om en lokalplan med kommuneplantillæg for ejendommen Enghavevej 81 afgrænset af Enghavevej og jernbanens terræn. Bygherre ønsker at opføre et nyt kontorbyggeri af et omfang, der forudsætter såvel lokalplan som kommuneplantillæg. Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. september 2018 og har været i høring fra den 4. oktober til den 29. november 2018. Forvaltningen har modtaget 11 henvendelser. Høringen har ikke givet anledning til ændringsforslag.

Løsning

Bygherre ønsker et nybyggeri bestående af én bygning med et etageareal på ca. 7.400 m2, svarende til en bebyggelsesprocent på 185. Kommuneplanrammen ændres til serviceerhverv (S3*-område) med maksimal bebyggelsesprocent på 185 og maksimal bygningshøjde på 24 meter. Bebyggelsens højde overholder kommuneplantillæggets maksimale højde på 24 meter, der er eksklusive trappe- og teknikrum mv., idet bygningens højde er ca. 23 meter plus ca. 4,5 meter til trappe- og teknikrum mv. Byggeriet planlægges med en åben stueetage mod Enghavevej. Bygningen tilpasser sig landskabet ved at have både sammenhæng til vejniveauet ud til Enghavevej og det lavere terræn mod banen. Enghavevej har desuden et stigende forløb ud for byggegrunden, og denne niveauforskel mellem grunden og Enghavevej bliver udnyttet til at etablere parkering i den nederste etage. Taget udnyttes til at etablere tagterrasse, og der anlægges nye byrum syd og nord for bygningen.

Høring

De 11 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 4. I bilag 5 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Vesterbro Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 4, henvendelse nr. 8):

1. Vesterbro Lokaludvalg har ikke grundlæggende modstand mod opførelse af et nyt hovedsæde for et alment boligselskab, men da Vesterbro er et af de tættest bebyggede områder, finder lokaludvalget, at det er uacceptabelt at forhøje bebyggelsesprocenten fra 110 til 185.
2. Et af temaerne i Bydelsplan for Vesterbro 2017-2020 er manglen på offentlige grønne områder. Med lokalplanen tilvejebringes der et vist offentligt tilgængeligt byrum syd for den fastlagte bebyggelse, men arealet er ikke tilstrækkeligt i forhold til bebyggelsesprocenten.
3. Lokaludvalget forholder sig positivt til de foreslåede byrum, men mener dog, at de er for små. Det bør præciseres, at der skal indrettes idræts- og motionsfaciliteter fx. i form af boldbure og lignende, og at tagterrassen skal indrettes med offentlig adgang til kl. 22 med motionsfaciliteter

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Økonomiforvaltningen oplyser, at der i forhold til forhøjelse af bebyggelsesprocenten er taget udgangspunkt i kommuneplanens retningslinjer om at sikre lokaliseringsmuligheder for virksomheder med mange arbejdspladser nær de større stationer. Ejendommen ligger stationsnært i forhold til Carlsberg Station, men også tæt på det overordnede vejnet.
2. Det grønne byrum syd for bygningen har et areal på ca. 870 m2 svarende til mere end 10 % af det muliggjorte etageareal. Sammen med arealerne af byrummet nord for bygningen og tagterrassen, når friarealprocenten op på ca. 40, hvilket overstiger kommune- og lokalplanens minimumskrav på 10 %.
3. I henhold til lokalplanen skal der i byrummet syd for bygningen anlægges et stisystem og tre aktivitetszoner samt bevares og nyplantes træer, hvilket gør det problematisk at få plads til et boldbur. Bygherren er indstillet på at give offentlig adgang til tagterrassen i kontorets åbningstid, men der er ikke hjemmel i planloven til at stille krav herom i lokalplanen.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. I tre henvendelser er der synspunkter om parkering. Det anføres, at der er for få offentlige parkeringspladser i kvarteret, og at der bør være mindst 100 parkeringspladser i stedet for de krævede 49 pladser. Desuden foreslås det, at pladserne kan benyttes af borgere, brugere, institutioner og foreninger i lokalområdet i eftermiddags- og aftentimerne.
2. I en henvendelse klager beboerne i en ejendom på hjørnet af Ingerslevsgade og Enghavevej over forringet udsigt, forhøjet bebyggelsesprocent, bebyggelsens højde, utilstrækkelige skyggeberegninger og manglen på grønne områder. Også i en anden henvendelse er der kritik af højden, der ikke findes at harmonere med den omgivende bebyggelse.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger

1. Lokalplanens krav til parkeringsdækning er fastsat til 1 plads pr. 150 m2 etageareal blandt andet på baggrund af ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika, hvilket svarer til 49 pladser ved fuld udnyttelse af grunden. Se notat om parkering i bilag 7. Det kan ikke pålægges en privat grundejer at tilgodese kvarterets behov for parkeringspladser, men grundejer kan godt indgå en privatretlig aftale med andre brugere om adgang til parkeringskælderen, hvis der er ledig kapacitet fx. uden for kontortiden.
2. Der er en afstand på ca. 80 meter fra ejendommen på hjørnet af Ingerslevsgade og Enghavevej til nybyggeriet, og det er Teknik- og Miljøforvaltningens vurdering, at de udsigts- og skyggemæssige konsekvenser vil være yderst begrænsede henset til beliggenheden i en bymæssig sammenhæng. Skyggediagrammer i redegørelsen viser, at ejendommen ikke vil blive berørt af skygger i sommerhalvåret. Det er korrekt, at nybyggeriet er højere end de nærmeste bebyggelser, hvilket skyldes ønsket dels om plads til muligt stiforløb og grønne arealer og dels om, at nybyggeriet mere skal ses som en selvstændig bygning på baneterrænet end som en del af de karrébebyggelser og øvrige randbebyggelser, der præger kvarteret. Med hensyn til bebyggelsesprocent og grønne områder henvises til bemærkningerne til Vesterbro Lokaludvalgs synspunkter under pkt. 1 og 2.

Økonomi

Forslaget forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 1,6 mio. kr. årligt (2012 priser) og omkring 400 arbejdspladser. På bygherrens anmodning har Økonomiforvaltningen udarbejdet en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder aftale om finansiering af en mindre udvidelse af Enghavevej og plantning af tre vejtræer (bilag 6). Kommunen overtager anlæggene vederlagsfrit, når de er færdiganlagt. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer i den forbindelse årlige driftsomkostninger på under 50.000 kr., som vil blive dækket inden for Teknik- og Miljøforvaltningens ordinære driftsramme.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og kommuneplantillægget endeligt, bekendtgøres disse i henhold til reglerne i planloven.

                 Peter Stensgaard Mørch               Pernille Andersen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. januar 2019

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med otte stemmer mod to. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, C, F, O og Å.
Imod stemte: Ø.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten er ligesom Vesterbro Lokaludvalg ikke grundlæggende modstandere af opførelsen af et nyt hovedsæde for et alment boligselskab, men da Vesterbro er et af de tættest bebyggede områder, ønsker Enhedslisten en lavere bebyggelsesprocent.”

Radikale Venstre og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at udendørsarealerne indeholder muligheder for bevægelsesaktiviteter for børn og unge. Byggeriet er nabo til Bavnehøj Idrætsanlæg, der er meget presset på plads. Vi opfordrer KAB til indgå samarbejde med klubberne på Bavnehøj Idrætsanlæg og andre lokale entercenter om mulighed for bevægelsesaktiviteter.”

Alternativet, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre, Socialdemokratiet og Socialistisk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne er positive over for byggeriet idet det ligger stationsnært og ikke væsentligt højere end det omkringliggende byggeri.”