Se alle bilag

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til forslag til tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg som muliggør opførelse af boliger, daginstitutioner og klub i Tingbjerg. Økonomiudvalget skal tage stilling til tillæg til kommuneplanen. Lokalplantillægget muliggør realisering af 2. etape af udviklingsplanen for Tingbjerg.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende forslag til tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring i otte uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2019 (bilag 2) med henblik på udsendelse i offentlig høring sammen med lokalplanforslaget i otte uger.

Problemstilling

To almene boligorganisationer ønsker sammen med to bygherrer og Københavns Kommune at udbygge Tingbjerg med ca. 500 boliger, daginstitutioner, klub og sal. Borgerrepræsentationen vedtog den 16. december 2021 lokalplan 609 Tingbjerg, der fastsætter de overordnede rammer for udvikling og omdannelse af Tingbjerg, herunder anvendelse, bebyggelsesprocent, vejstruktur, parkering samt bevaringsværdige bygninger og træer. Lokalplan 609 Tingbjerg er samtidig byggeretsgivende for første etape af omdannelsen.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte den 3. oktober 2022 startredegørelse for tillæg 1 til lokalplan 609 med anbefalinger om bl.a. tilpasning til det eksisterende byggeri og bebyggelsesstruktur, parkering og kvarterplads, bebyggelser i haverum og påbygninger på eksisterende bygninger, hensyn til støj og etablering af satellitfunktion til KKFO. Der blev vedtaget ændringsforslag om, at der skal skabes mulighed for at etablere en satellitfunktion for KKFO’en, at der tilføjes en påbygning ovenpå bygningen ved Åkandevej og at det bliver muligt at opføre boliger i haverum J2 og R2. Yderligere blev der vedtaget ændringsforslag om at undersøge om parkering kan etableres foran skolen og med et grønt udtryk, hvorvidt kvarterpladsen kan etableres foran kulturhuset/biblioteket, og at parkering skal etableres, så det bliver muligt at etablere en kvarterplads (bilag 1).

Økonomiudvalget godkendte den 25. oktober 2022, at der skal udarbejdes tillæg til kommuneplanen, med henblik på at hæve bebyggelsesprocenten fra 60 % til 110 % for Tingbjerg Kollegiet, så dette kan udvides.

Tingbjerg/Utterslevhuse er af Transport-, Bygnings- og Boligministeriet udpeget som omdannelsesområde efter lovgivningen om parallelsamfund fra 2018. Andelen af almene familieboliger skal reduceres fra 96 % til højst 40 % inden 2030. Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (bilag 13) blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 20. juni 2019.

Løsning

Tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg omfatter de områder, der er omfattet af rammebestemmelser i lokalplan 609 Tingbjerg (BR 16. december 2021) bortset fra to fredede området i den vestlige og østlige del af Tingbjerg (bilag 14). Tingbjerg er i Kommuneplan 2019 udpeget som et værdifuldt kulturmiljø, og hele bebyggelsen i området er fastlagt som bevaringsværdig. Størstedelen af bebyggelsen er udpeget som bevaringsværdig i lokalplan 609 Tingbjerg. Ny bebyggelse skal indpasses i det værdifulde kulturmiljø og tilpasses bevaringsværdig bebyggelse (bilag 11).

Tillæg 1 til lokalplan 609 muliggør udvidelse af eksisterende bygninger, udpeget som bevaringsværdige i lokalplan 609, med påbygninger af nye 4. etager. Tillægget muliggør også nedrivning af bygninger på Langhusvej, Vingegavl og Bygårdstræde, som har SAVE-værdi 3 (høj bevaringsværdi) (bilag 11). Disse bygninger er ikke udpegede som bevaringsværdige i lokalplan 609.

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets anbefalinger i og ændringsforslag til startredegørelsen muliggør tillæg 1 til lokalplan 609 Tingbjerg (bilag 2) følgende projekter:

I otte haverum, herunder haverum J2 og R2, muliggøres opførelse af i alt ca. 70 rækkehuse i 2-3 etager. Rækkehusene placeres og udformes ud fra samme principper som i lokalplan 609. På Vingegavl opføres ca. 50 boliger i tre etager. Bygningerne opføres i en kombination af tegl og træ.
Tingbjergs Skoles KKFO og sal, samt en daginstitution Ved Vingegavl, nedrives (bilag 12). Der opføres i stedet en klub og sal til Tingbjerg Skole, og der muliggøres støttefunktion for KKFO´en på skolen. Der opføres et parkeringshus med op til 150 parkeringspladser i den nordøstlige del af området ved Vingegavl. Der skal indpasses fællesfunktioner for de nye boligbebyggelser i parkeringshuset.
Ved Langhusvej kan 42 almene rækkehuse nedrives (bilag 12) og genopføres jf. Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (BR 20. juni 2019). Her opføres ca. 124 nye familieboliger som rækkehuse i 2 og 3 etager, hvoraf 42 er handicapvenlige, almene familieboliger i 3 etager som erstatning for de boliger, der nedrives. Der er fastlagt tre ud af 16 byggefelter til almene boliger (tegning 2a2a side 74 i bilag 2). Rækkehuse og etageboliger opføres i tegl og træ. Genhusning vil indgå i forbindelse med en kommende støttesag for de 42 erstatningsboliger.
Ved Gavlhusvej, Ruten og Åkandevej opføres ca. 75 boliger ved at tilføje en fjerde etage oven på eksisterende, treetages bygninger. Påbygningerne tilpasses de eksisterende bevaringsværdige bygninger (bilag 11) ved at bevare mest muligt af eksisterende gavle, og ved at udføre facade mellem eksisterende og nye vinduer i tegl. Der muliggøres elevatortårne i tegl. Påbygningerne udføres i tegl og træ. Arkitektoniske principper for de nye tagboliger er beskrevet i bilag 9.
Tingbjerg Kollegiet ved Terrasserne med 270 boliger udvides med ca. 215 almene kollegieboliger i 4 etager. Udvidelsen sker ved tilbygning langs Terrasserne. Tilbygningen opføres med åbne, transparente facader i tegl og træ. Samtidig udformes adgangsarealet som en lege- og opholdsgade.
Ved Vingegavl/Gavlhusvej/Terrasserne opføres ca. 50 boliger i 3 etager fx som bofællesskab. Bebyggelsen opføres med altangange, og der tænkes indrettet beboerlokaler fælles for bebyggelsen. Arkitektonisk og materialemæssig videreføres principperne for nye boliger i Tingbjerg.
Området er omfattet af trafikstøj fra Hillerødmotorvejen og fra Terrasserne/Gavlhusvej (bilag 10). Det er nødvendigt at opføre støjværn mod øst og syd, så fri- og opholdsarealer beskyttes mod støj. Bebyggelsen udformes så støjkrav kan overholdes.
Der opføres to daginstitutioner. En nord for Tingbjerg Skole med plads til ca. 205 børn. Ved Bygårdstræde erstattes en mindre institution med en større med plads til ca. 115 børn. Institutionerne indpasses i det eksisterende miljø og opføres i tegl og træ.
Ved Ruten syd for Tingbjerg Skole etableres ca. 70 parkeringspladser i terræn øst for skolens indgang. Samtidig friholdes den vestlige del af skolens forplads for parkering med henblik på indretning af en kvarterplads i tilknytning til pladsen ved kulturhuset. Der fastsættes bestemmelser om begrønning og plantning af træer. Det bemærkes, at græsarmering, som Teknik- og Miljøudvalget tidligere har peget på, ikke vurderes egnet som belægning på parkeringspladser med den benyttelsesgrad, som forventes her.

Byliv
De nye boliger samt fællesfunktioner såsom affald og cykelparkering, placeres i tilknytning til de eksisterende veje og haverum, så der naturligt vil komme flere brugere og mere aktivitet i gaderum og på friarealer. Der muliggøres indretning af en kvarterplads i den vestlige del af skolens forareal ved Ruten med henblik på at understøtte bylivet på Ruten i sammenhæng med kulturhusets omgivelser. Pladsen indrettes i samarbejde med Tingbjerg Skole og områdets beboere og brugere.

Bynatur
Det er bygherrernes vision, at Tingbjerg fortsat skal fremstå som en grøn bydel, der efter byudviklingen vil fremstå med en mere varieret natur og en større biodiversitet end i dag. Det betyder, at der bl.a. plantes et større antal nye træer.

Ca. 830 træer er udpeget som bevaringsværdige i etape 1 for hele Tingbjerg. Der er ca. 310 bevaringsværdige træer i området omfattet dette lokalplantillæg. Det bliver nødvendigt at fælde ca. 160 af disse for at muliggøre nybyggerierne. Der plantes ca. 560 nye træer, heraf bliver ca. 60 % hjemmehørende og/eller frugtbærende arter (bilag 2, § 8 stk.7.). Samlet set tilføres ca. 400 træer (bilag 5).

Regnvand
I forbindelse med tillæg til spildevandsplanen (TMU 2021) blev det besluttet at separatkloakere Tingbjerg. Siden er der udarbejdet en plan for, hvordan det skal ske, og det indgår i udkast til spildevandsplanens tillæg for 2024, som forventes behandlet i Teknik- og Miljøudvalget primo 2024. Separeringen er nødvendig dels for at undgå kloakvand på terræn i forbindelse med fortætning af bydelen og klimatilpasning, og dels for at reducere overløb fra kloak til Fæstningskanalen og Utterslev Mose.
Utterslev Mose er målsat i Vandområdeplan 2021-2027 Vandområdeplanen er en udmøntning af EU’s Vandrammedirektiv vedtaget 22. dec. 2000). Kommunen må ikke træffe en afgørelse, hvor der er risiko for, at der sker en forringelse af Utterslev Mose eller at miljømålet ikke kan nås.

Bæredygtighed
Der er i lokalplanprocessen gjort brug af bæredygtighedsværktøjet som dialogværktøj (bilag 6).

Det er indarbejdet i tillægget, at Tingbjerg bliver en mere socialt bæredygtig by med variation i bebyggelsens udformning under hensyntagen til de bærende bevaringsværdier i området. Der indrettes tryghedsskabende fællesfunktioner bl.a. i det nye parkeringshus og mulighed for etablering af en kvarterplads ved skolen. Tillægget til lokalplanen sikrer en høj grad af beplantning, med en artsrig beplantning for at understøtte biodiversitet. Attraktive udearealer understøttes endvidere ved, at byggefelter, byrum og anvendelser placeres, så støjkrav kan overholdes.

Bygherre forventer at genbruge byggematerialer fra de bygninger, som rives ned. Bygherre forventer at certificere byggeriet til minimum DGNB Guld.

Kunst i lokalplaner
Bygherrerne har ingen foreløbige planer om at tilføje kunstværker i forbindelse med nybyggerierne.
Tingbjerg rummer flere skulpturer og kunstneriske udsmykninger, bl.a. af en række gavle. Tillægget medfører ikke, at skulpturer eller udsmykninger berøres. Bevaringsbestemmelser forhindrer ændringer af eksisterende bygninger.

Almene boliger
I Tingbjerg/Utterslevhuse skal andelen af almene familieboliger reduceres. Der stilles derfor ikke krav om nye almene boliger. Udviklingsplanen forudsætter, at der nedrives 42 almene rækkehuse ved Langhusvej. Det forudsættes også, at disse erstattes af 42 nye handicapvenlige, almene boliger. Det almene Kollegie ved Terrasserne kan udbygges med ca. 215 nye almene ungdomsboliger.

Parkering
Parkeringskravet er i lokalplan 609 fastlagt til én parkeringsplads pr. 175 m2 etageareal, da Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at normen er i overensstemmelse med områdets parkeringsbehov og beliggenhed i byen. Der er i forbindelse med lokalplan 609 udviklet en samlet parkeringsstrategi for eksisterende funktioner og nybyggeri i Tingbjerg. I tillæg 1 til lokalplan 609 samles 110-150 parkeringspladser i et parkeringshus ved Vingegavl og ca. 70 på terræn ved Ruten. Der er rummelighed til en kvarterplads på den vestlige del af skolens forplads jf. Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 3. oktober 2022.
Der stilles krav om parkering til cykler i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, i alt ca. 1.720 cykelparkeringspladser.

Kommuneplan
I Kommuneplan 2019 er et område øst for Terrasserne, hvor Tingbjergkollegiet i dag ligger, udlagt til boligformål (B2-område) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60. Kollegiet ønskes udbygget med ca. 215 nye kollegieboliger. Kommuneplanrammen ændres til et B3-område, som muliggør en bebyggelsesprocent på 110. Ændring af kommuneplanrammen sker parallelt med lokalplanprocessen.

Borgerinddragelse
Der er foretaget indledende høring herunder af Brønshøj-Husum Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når planforslaget sendes i offentlig høring (bilag 7). Der er desuden foretaget en supplerende høring om inddragelse af de fredede arealer i planlægningen.

Lokaludvalget henviser til høringssvar i forbindelse med lokalplan 609 Tingbjerg og har følgende hovedsynspunkter:

Fortætningen af Tingbjerg vil påvirke de nuværende beboere med øget indkig i lejlighederne og i haverummene, medføre øget trafik og behov for parkering, offentlig transport og cykelforbindelser.
Fældning eller beskæring af træer bør ske med så stor hensyntagen til de eksisterende træer, så de skånes så meget som muligt under byggeriet.
Byudviklingen medfører store omvæltninger for de nuværende beboere. Derfor bør lokalplanen mere eksplicit anvise, hvordan de fysiske rammer kan understøtte dannelsen af trygge fællesskaber og en positiv identitet.
Fortætningen af Tingbjerg medfører nedlæggelse af haver og legepladser i haverummene. Lokaludvalget ser gerne, at der så vidt muligt kompenseres herfor andre steder i Tingbjerg i kortest mulig afstand fra de nuværende.
Lokaludvalget ønsker ikke, at grønne, fredede områder i Brønshøj-Husum, herunder i Tingbjerg bebygges. De grønne områder har stor værdi for borgerne, og bebyggelse på alternative arealer bør undersøges.

Teknik- og Miljøforvaltningens bemærkninger
Lokalplanens bestemmelser tager højde for disse forhold. Ny bebyggelse indplaceres under hensyntagen til eksisterende bygninger, og der stilles krav om afstand til eksisterende bebyggelse. Den øgede trafik i området kan håndteres på de interne veje i Tingbjerg. Ruten forventes aflastet af den nye vejforbindelse over Vestvolden mellem Bystævneparken og Tingbjerg. Der er finansieret nye og opgraderede cykelstiforbindelser i og omkring Tingbjerg. Nogle af dem er anlagt og andre er under udførelse.

Der etableres parkering til nybyggeriet i overensstemmelse med den planlagte parkeringsnorm. Det planlægges for placering af større samlede parkeringsanlæg ved Tingbjerg Skole og mod nord ved Gavlhusvej.
Bevaringsværdige træer er sikret i lokalplan 609 og i den efterfølgende byggeperiode.
Det er grundejers og bygherres intention, at udviklingen af beboernes opholdsarealer i haverummene skal ske i tæt dialog med de beboere (eksisterende og nye), der bor omkring det enkelte haverum. Af hensyn til den proces foreslår forvaltningen, at den specifikke indretning af haverumme ikke reguleres nærmere i tillægget.
Nye bebyggelser i haverum søges placeret, så der ikke nedlægges legepladser. Det kan dog ikke undgås, at haverummene mange steder vil blive reduceret på grund af nybyggeriet. Det er med etape 1 besluttet at udlægge erstatningshaver ved Ruten i forbindelse med det nye plejecenter og i et areal i den nordvestlige del af området.
Bebyggelse på de fredede og beskyttede arealer indgår i den lovpligtige udviklingsplan, men kan kun lokalplanlægges, hvis der gennemføres en affredning og indgår ikke i dette lokalplanforslag.

Miljøvurdering
I forbindelse med lokalplan 609 Tingbjerg blev der udarbejdet en miljørapport. I den er belyst emnerne byarkitektonisk værdi, bevaringsværdige bygninger, kulturhistoriske forhold, påvirkning af dyre- og planteliv, grønne områder, landskabelig værdi, friluftsliv og rekreative interesser samt mangfoldighed og fredning og naturbeskyttelse. Forslag til tillæg 1 til lokalplanen med tilhørende kommuneplantillæg er blevet screenet og forvaltningerne vurderer, at der ikke skal udarbejdes miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Politisk handlerum
Teknik- og Miljøudvalget kan bl.a. beslutte, at:

Parkering ved skolen skal være i konstruktion i form af et parkeringshus. Det vil betyde, at sagen skal sendes retur til forvaltningen for at udvikle en ny løsning i samarbejde med bygherrer. Ændring vil forsinke sagen.
Afvente beslutning om evt. affredning af arealerne ved Ruten med henblik på, at arealerne indgår i lokalplantillægget, så der kan opføres bebyggelse på arealerne. Det vil betyde, at sagen vil blive forsinket indtil, der er sket en affredning. Dette er vanskeligt at sætte en tidshorisont på. Der er udviklet et projekt for det vestlige område syd for Ruten, men der skal udvikles et projekt for det kommunalt ejede areal mod øst ved idrætsparken.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender forvaltningerne dem i høring i otte uger. Der vil blive afholdt et offentligt borgermøde i forbindelse med høringen. På baggrund af resultatet af høringen vil forvaltningerne udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene, der forventes forelagt Borgerrepræsentationen i februar 2024.

Søren Hartmann Hede Søren Wille