Dispensation fra lokalplan nr. 432 "Carlsberg II" til projekt ved Gærkælder, Vesterbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensation til udskiftning af Gærkælderens tagbygning, vinduer og døre samt til, at en del af nybyggeriet overskrider lokalplanens byggefelt mod gårdrummet og indeholder en ekstra etage indenfor den maksimale bygningshøjde.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 3, pkt. e i lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” til, at tilbygning på bagsiden af den bevarede del af Gærkælder overskrider byggefeltet mod gårdrummet, jf. bilag 1.
2. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 3, pkt. e i lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” til, at nyt byggeri indeholder en ekstra etage indenfor den maksimale bygningshøjde, jf. bilag 1.
3. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation fra § 5, stk. 1 pkt. b og § 6, stk. 8 i lokalplan nr. 432 ”Carlsberg II” til ombygning af Gærkælder’s tagbygning, herunder nedrivning af eksisterende tagbygning, samt til udskiftning af vinduer og døre i facaden, jf. bilag 1.

Problemstilling

Udviklingsselskabet Carlsberg Byen P/S har søgt om byggetilladelse til en ny karré i sammenhæng med den bevarede forbygning til Gærkælder. For at skabe et større gårdrum i karreen og en bedre udnyttelse af den eksisterende bygning ønsker udviklingsselskabet at justere nybyggeriet i forhold til lokalplanens byggefelt og antal etager. Herudover ønsker udviklingsselskabet, at Gærkælderens tagetage, vinduer og døre kan udskiftes. Disse ændringer forudsætter dispensation fra lokalplanen. Dispensation kan gives uden at øge det samlede etageareal i lokalplanområdet. Teknik- og Miljøudvalget har ved den endelige vedtagelse af tillæg 6 til lokalplanen den 28. november 2016 ønsket at behandle dispensationer, som har været i naboorientering. Ansøgningen har været i naboorientering fra den 28. september 2017 til den 20. oktober 2017. Der er modtaget bemærkninger fra Vesterbro Lokaludvalg og fra Metroselskabet. Ingen af de to har indsigelser mod projektet.

Løsning

Byggeønske

Udviklingsselskabet Carlsberg Byen P/S har søgt om byggetilladelse til en karré med cirka 10.300 m2 blandet erhverv og bolig, som er muliggjort i lokalplanen. Karreen dannes på tre sider af et nybyggeri, som indrettes til bolig og serviceerhverv. Den fjerde side i karreen, mod Bryggernes Plads, er den smalle, bevarede Gærkælder med en tilbygning på bagsiden. I denne side/bygning sammensat af nyt og eksisterende byggeri indrettes kontorlejemål med restaurant i stueetagen. Se en oversigt over nyt og eksisterende byggeri karreen i bilag 3.

For at Gærkælderen kan genanvendes, bliver der isat nye vinduer med energiruder og nye døre. Vinduer og døre har samme opdeling og farve som de oprindelige vinduer og døre, så facadens udtryk bevares. I stedet for at ombygge og efterisolere den eksisterende tagbygning, erstattes den med en ny tagbygning med fladt tag og tagterrasse mod Bryggernes Plads. Facaderne på den nye tagbygning udføres i metalplader med en farve, som ligner kobber, så tagbygningen vil harmonere med områdets karakteristiske spir og udsmykninger, der er i kobber.

For at skabe et større gårdrum udnyttes lokalplanens maksimale husdybde for erhverv ikke ved nybyggeriet i de tre sider af karreen. Til gengæld, og for at få en bedre indretning af kontorlejemål i den eksisterende bygning, etableres en større tilbygning på bagsiden af Gærkælderen. Da tilbygningen har samme lave etagehøjde som den eksisterende bygning, er der plads til fem etager i tilbygningen indenfor lokalplanens maksimale bygningshøjde for fire etager erhverv. Den femte etage forbinder to adskilte arealer i den eksisterende bygning og give adgang til den nye tagterrasse.

Afvigelser fra lokalplanen

1. Lokalplanen fastlægger i § 5, stk. 3, pkt. e, at ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med lokalplanens bebyggelsesplan. Den ønskede tilbygning mod gårdrummet forudsætter dispensation, da bebyggelsesplanen ikke indeholder et byggefelt til nybyggeri langs hele bagsiden af Gærkælderen. Forøgelsen er cirka 80 m2 pr. etage og er kun synlig fra gårdsiden.
2. Lokalplanen fastlægger i § 5, stk. 3, pkt. e, at bebyggelsen ikke må opføres med mere end fire etager ved erhverv. Den ønskede femte etage i tilbygningen på bagsiden af Gærkælderen forudsætter derfor en dispensation, selv om den maksimale bygningshøjde overholdes.
3. Lokalplanen fastlægger i § 5, stk. 1 pkt. b, at den bevaringsværdige bebyggelse ikke må nedrives uden Teknik- og Miljøudvalgets særlige tilladelse (dispensation) og i § 6, stk. 8, at enhver ombygning eller ændring af de bevaringsværdige bebyggelsers ydre kun må ske efter forudgående godkendelse (dispensation) fra Teknik- og Miljøforvaltningen. Ændring af Gærkælderens tagbygning, vinduer og døre forudsætter således dispensation.

Anbefaling af dispensation

Forvaltningen vurderer, at de foreslåede justeringer af nybyggeriet vil bidrage til en højere kvalitet i projektet med en bedre disponering og størrelse af gårdrummet til gavn for beboere og brugere. Forvaltningen lægger vægt på, at forøgelsen af tilbygningens fodaftryk ikke vil være synlig for omgivelserne, da forøgelsen sker mod gårdsiden. Beboere og brugere i karreen vil, på grund af den reducerede husdybde i de tre andre sider i karren, samlet set få et større og mere regulært gårdrum. Forvaltningen lægger også vægt på, at den ekstra etage i tilbygningen kan rummes inden for den maksimale bygningshøjde, og at den giver en bedre udnyttelse af den eksisterende bygning. Ved udskiftning af Gærkælderens tagbygning, vinduer og døre opnås en energioptimering, og en tagterrasse med opholdsarealer mod Bryggernes Plads vil bidrage med synligt liv og dermed også en oplevelse af større tryghed på pladsen.

Naboorientering

Ansøgningen og forvaltningens anbefaling af dispensation har i overensstemmelse med planlovens § 20 været i naboorientering i perioden fra den 28. september 2017 til den 20. oktober 2017. Der er indsendt høringssvar fra Vesterbro Lokaludvalg samt fra Metroselskabet I/S (bilag 2). Metroselskabet har ingen bemærkninger. Vesterbro Lokaludvalg har ingen indvendinger, men bemærker, at der tilsyneladende sker en forøgelse af karreens etageareal på cirka 500 m2. Lokaludvalget vil gerne modtage en redegørelse for, hvor der sker en tilsvarende reduktion i bebyggelsen, og foreslår, at det bliver i højden på det højeste tårn.

Forvaltningen bemærker, at lokalplanen ikke angiver etagearealer for de enkelte karréer, men for flere karreer under ét. Det sker for at give en vis fleksibilitet i anvendelsen og udformningen af bebyggelsen. Samlet set indeholder det aktuelle projekt ikke et større etageareal, end lokalplanen muliggør. Hvis der meddeles dispensation til, at tilbygningen overskrider byggefelt og indeholder en ekstra etage, vil tilbygningens etageareal blive forøget med cirka 450 m2. Til gengæld er bebyggelsen i den øvrige del af karreen i størrelsesorden 600-700 m2 mindre, end lokalplanen giver mulighed for, hvis dens bestemmelser om husdybde og erhvervsandel blev udnyttet fuldt ud.

Høringen giver ikke anledning til at ændre forvaltningens anbefaling af en dispensation.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation til det ansøgte projekt sammen med byggetilladelsen.

 

Pernille Andersen

/Jan Heichelmann

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. november 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne er enige i Vesterbro Lokaludvalgs høringssvar.”